Задать вопрос
106 просмотров
45 просмотров
Разрешение от органов опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним или недееспособным — может ли опекун продать долю опекаемого
Содержание
К недвижимости, единственным или совместным владельцем которой является ребенок (в редких случаях — недееспособный взрослый), покупатели всегда относятся с предубеждением или неохотно. Это связано с тем, что продажа такой недвижимости требует дополнительного одобрения со стороны органа опеки, помимо проверки юридической чистоты дома и заключения договора.
В данной статье рассматривается разъяснение данного вопроса опекой и то, как обеспечить одобрение сделки.
✅ Может ли опекун продать недвижимость подопечного?
Родители (опекуны и попечители) не имеют права требовать права собственности на ребенка (п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ). Однако пока ребенок является несовершеннолетним, его права (в том числе имущественные) представляет и защищает законный представитель — родители, опекун или попечитель (статья 64 Семейного кодекса).
Может ли законный представитель ребенка — родитель, опекун или попечитель — распоряжаться имуществом ребенка, например, продать его?
Только если распоряжение имуществом отвечает наилучшим интересам ребенка. Сделка, нарушающая права ребенка, может быть оспорена или признана недействительной.
Орган опеки может подтвердить, что действие не нарушает права ребенка. Обязанностью органа опеки является защита прав детей и предотвращение злоупотреблений со стороны родителей, опекунов и попечителей (глава 4, статья 292 Гражданского кодекса «Опека и попечительство»). Статья 7 — Статья 8 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).
Таким образом, перед продажей имущества (полностью или частично), принадлежащего несовершеннолетнему, законные представители должны получить разрешение органа опеки и попечительства (статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»). То же самое относится к опекунам и попечителям, которые хотят распорядиться имуществом совершеннолетнего опекаемого — они должны сначала получить согласие органа опеки на сделку.
Несовершеннолетний унаследовал квартиру от своей бабушки. Несовершеннолетний становится единственным наследником и владельцем квартиры. Однако, поскольку сам ребенок проживал с родителями в другом городе, родители обратились в орган опеки за разрешением продать квартиру и впоследствии приобрести аналогичную недвижимость в своем городе.
Внучка Анна Г. ухаживала за пожилым дедушкой, страдающим слабоумием и сердечно-сосудистыми заболеваниями, в течение двух лет. Дом, в котором жил дедушка, был ветхим и холодным, к тому же он находился слишком далеко от медицинского центра, куда внучка всегда сопровождала его для лечения и наблюдения. Анна Г. обратилась в орган опеки за разрешением продать дом опекуна, чтобы купить квартиру рядом с поликлиникой и квартиру внучки опекуна.
✅ Как получить разрешение на сделку покупки-продажи от Органов опеки?
Имущество ребенка (и несовершеннолетнего взрослого) может быть продано или иным образом отчуждено только в исключительных случаях, например, в случае смены места жительства или оплаты существенных расходов (например, на лечение) в пользу самого владельца (согласно § 20 Закона об опеке…).
Требуется согласие органа опеки (раздел 21(1) Федерального закона об опеке).
В каких случаях орган опеки может разрешить проведение процедуры?
Законный представитель несовершеннолетнего ребенка (или недееспособного взрослого), желающий распорядиться его имуществом, должен доказать, что сделка отвечает наилучшим интересам ребенка (недееспособного взрослого) и не нарушает его прав.
В зависимости от цели продажи имущества ребенка (нетрудоспособного совершеннолетнего) родители, опекуны или…
- Имущество ребенка (недееспособного взрослого) может быть передано другому аналогичному жилому помещению (например, через договор дарения).
Хотя этот алгоритм кажется разумным, он не всегда одобряется органом опеки. На это есть несколько причин.
Во-первых, дарение является безвозмездной сделкой (в соответствии со статьей 572 Гражданского кодекса РФ) и не может привести к получению выгоды родителем, опекуном или попечителем, тогда как выручка от продажи недвижимости, принадлежащей ребенку (или недееспособному совершеннолетнему), является ничем иным, как выгодой. Во-вторых, даритель обычно является родственником исполнителя (например, бабушка или дедушка ребенка, брат или сестра недееспособного взрослого), родственником, который может наследовать, т.е. имущество становится собственностью исполнителя, даже если оно не было передано ему или ей.
- Приобретение другого жилья взамен проданного.
Для того чтобы получить разрешение на продажу имущества несовершеннолетнего ребенка или взрослого, необходимо доказать органу опеки, что права собственника не нарушены.
Права несовершеннолетнего или недееспособного собственника могут быть защищены предварительным договором, в котором стороны выражают намерение заключить сделку. Предварительное соглашение должно быть составлено в письменной форме, нотариально заверено и представлено в AOP. Кроме того, необходимо представить документы на имущество — техническую документацию, кадастр, межевание, чтобы орган опеки мог быть уверен, что права опекаемого защищены.
Заменяющее имущество должно быть эквивалентно новому имуществу.
Орган опеки даст разрешение, если клиент хочет заменить большую недвижимость на меньшую или если более дорогая недвижимость заменяется на более дешевую. Одобрение органа опеки возможно и в случае продажи ветхой или разрушенной квартиры и покупки новой.
Молодая семья из Ростова решила переехать в Москву. Квартира площадью 50 м² была продана за 3 миллиона рублей. Доля ребенка составляла 1/3, занимала площадь 16,5 м 2 и стоила 1 млн рублей.
Квартира, которую пара нашла в Москве, была меньше — 45 м2 — и дороже — 6 миллионов рублей. Орган опеки разрешил это, так как 1/3 доля ребенка не подешевела, а даже подорожала до 2 млн рублей, хотя площадь немного уменьшилась до 15 м2.
- Расположение и инфраструктура;
Это особенно актуально для имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Новые квартиры не должны находиться далеко от школы, детского сада или поликлиники.
В случае недееспособных взрослых, орган опеки в некоторых случаях разрешал покупку конфискованного имущества, при условии, что это не противоречит интересам опекуна.
Орган опеки одобрил продажу дома недееспособного мужчины и покупку загородного дома, несмотря на большое расстояние до нового места жительства. Во-первых, дом был намного больше, чем квартира, а во-вторых, жизнь в пригороде благоприятно сказывалась на болезни пациента по сравнению с шумом и смогом в центре города. Постоянный медицинский контроль был не нужен.
- Технические, санитарные и уборочные условия в отделении были хорошими.
- Откройте банковский счет на имя несовершеннолетнего ребенка (или взрослого, не являющегося недееспособным) и переведите на этот счет средства, вырученные от продажи имущества.
Если причиной продажи имущества является финансирование дорогостоящего лечения или других расходов, на которые требуется разрешение органа опеки (согласно § 20 абз. 5 Федерального закона об опеке и попечительстве), права опекуна могут быть защищены таким образом.
В качестве доказательства органу опеки должен быть представлен договор на открытие и ведение счета в банковском учреждении.
Врач посоветовал матери-одиночке переехать в более благоприятный климат, потому что ее ребенок страдает от респираторного заболевания.
Двухкомнатную квартиру матери и ребенка быстро купили. Однако новый дом еще не был найден.
Бабушка и дедушка ребенка жили на юге страны, и мать с ребенком хотели пожить у них некоторое время. Учитывая смену места жительства и необходимость лечения, орган опеки в порядке исключения разрешил матери перевести средства, вырученные от продажи дома, на банковский счет и представить в качестве доказательства банковский договор.
✅ Процедура получения разрешения
Для получения разрешения законные представители недееспособного ребенка или взрослого должны собрать и представить в орган опеки ряд документов, подтверждающих защиту имущественных прав (например, перевод средств на банковский счет, выделение доли, дарение или приобретение другого жилого помещения).
Процедуры получения родителями (опекунами и попечителями) разрешения АОП на распоряжение имуществом ребенка:
- Обращение за советом к представителям AOP.
- Подготовка документов.
- Подача заявления и документов.
- Получение одобрения AOP.
🔻 Получение консультации
Представитель AOP обязан не только выдать разрешение, но в первую очередь обязан проинформировать законных представителей о правовых требованиях к сделкам с недвижимостью и предложить возможные пути решения жилищного вопроса таким образом, чтобы не нарушить права опекаемого ребенка или взрослого.
🔻 Подготовка документов для получения разрешения
Подготовка подтверждающих документов может занять много времени. Это связано с тем, что для получения разрешения на сделку родителям недостаточно осуществлять права ребенка. Им нужны документы о защите прав ребенка.
Полный список документов, которые необходимо предоставить в ООП, и образец заявления смотрите в нашей статье «Документы для органа опеки при покупке и продаже недвижимости».
🔻 Подача заявления и документов
Получить консультацию может один из родителей, но для подачи заявления на разрешение мать и отец должны быть вместе — даже если они разведены или никогда не состояли в браке (п. 1 ст. 61 СК). Исключением является родитель, который был лишен родительских прав: Он или она больше не участвует в жизни ребенка (Статья 71(1) Соединенного Королевства).
Опекун или попечитель должен лично явиться в ООП, поскольку он представляет права опекаемого и обязан охранять его имущество (статья 37 Гражданского кодекса РФ, глава 4 Федерального закона «Об опеке…»).
Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет также должен подать заявление (статья 26 Семейного кодекса).
Вы можете подать заявление …. вместе с разрешительными документами.
- Лично во время посещения офиса опеки;
- через Портал государственных услуг;
- через многоцелевой центр.
Поскольку посредничество увеличивает срок процедуры примерно на неделю, предпочтительнее обращаться непосредственно в отдел опеки, а не подавать документы через МФЦ.
🔻 Получение разрешения
Документы рассматриваются муниципальной комиссией по опеке, которая еженедельно рассматривает заявление о выдаче разрешения на обработку и документы, подтверждающие защиту прав детей и взрослых, находящихся под опекой.
После рассмотрения заявления и документов комиссия по опеке и попечительству принимает решение
- О разрешении на распоряжение имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему ребенку или совершеннолетнему недееспособному лицу,
- за запрет.
Если разрешение получено, его можно представить нотариусу (вместе с другими документами купли-продажи) для ликвидации и регистрации перехода прав собственности.
✅ В какую опеку обращаться?
Разрешение на сделку должно запрашиваться в органах опеки только по месту постоянного проживания ребенка (п. 1 ст. 6 Федерального закона РФ «Об опеке…» Статья 6(1) Федерального закона Российской Федерации «Об опеке и попечительстве», статья 20 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 28 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 № 28), независимо от того, где проживает ребенок, где находится жилье ребенка, которое родители намерены продать, или жилье, которое родители намерены приобрести взамен проданного жилья.
Если ребенок находится под опекой или попечительством и зарегистрирован у опекуна, то регистрация должна производиться по месту регистрации опекуна или попечителя, даже если ребенок проживает в другом месте (например, учится в другом городе, живет у родителей или родственников).
Сроки приема и процедуры для разных случаев варьируются в зависимости от муниципалитета. Одни принимают граждан ежедневно, другие — в определенные дни и в определенное время. Однако общий принцип более или менее одинаков.
✅ Срок получения разрешения
Срок рассмотрения и принятия решения по заявлению не должен превышать 15 дней («Об опеке…» Статья 21 (3) Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).
✅ Сколько действует разрешение?
Разрешение, выданное органом опеки, действительно только для конкретной процедуры. Если сделка не состоялась или истек срок, предусмотренный для сделки (12 месяцев), разрешение теряет силу.
Разрешение содержит точные сведения о продаваемой недвижимости, условия, выдвигаемые органом опеки для законных представителей, сведения о заключенном предварительном договоре и приобретаемом имуществе: владельца, стоимости, технических и жилищных характеристик. Поэтому невозможно использовать его для любой другой операции, о которой хранитель не знает.
✅ Почему опека может отказать?
Закон запрещает лишать несовершеннолетнего ребенка (и недееспособного взрослого) единственного жилья. Поэтому орган опеки крайне неохотно соглашается на продажу жилой недвижимости без уважительной причины. На практике орган опеки часто отказывает в выдаче разрешения.
Исключением является одновременное приобретение другого жилья взамен проданного (в обмен на вырученные от продажи средства), что подтверждается предварительным соглашением между сторонами.
Если родители (опекуны или попечители) хотят приобрести дом с помощью ипотеки, они могут заключить с банком договор о первоначальном взносе, равном выручке от продажи дома. Хотя органы опеки не всегда соглашаются внести долю ребенка в банковскую ипотеку, так как считают это ущемлением прав ребенка, Верховный суд не видит препятствий для этого (согласно определению СК России № 24-КГ13-4 от 6 августа 2013 года).
В покупке квартиры в строящемся доме или строительстве самостоятельного дома на средства, вырученные от его продажи, органы опеки часто отказывают. Это связано с отложенным распределением акций и высоким риском потери денег.
Еще одно важное условие для одобрения: доля ребенка или нетрудоспособного взрослого не должна быть уменьшена или ухудшена в результате сделки.
Орган опеки, скорее всего, откажет в приобретении коммунальной квартиры вместо частной, поскольку условия проживания хуже (общая кухня, прихожая, санузел), в приобретении ветхого или отдаленного дома вместо квартиры в городе, в приобретении маленькой жилплощади вместо большой жилплощади, если для этого нет веских причин (согласно § 20 абз. 5 Федерального закона).
Хранить детские пособия на банковском счете также следует осторожно. Во-первых, потому что существует риск инфляции, а во-вторых, потому что ребенок может неосмотрительно потратить деньги и стать бездомным, когда достигнет совершеннолетия. Однако эти опасения юридически необоснованны. Даже если он является совладельцем доли в жилом помещении, совершеннолетний ребенок может продать это имущество (статья 246 Гражданского кодекса) и распорядиться вырученными средствами по своему усмотрению, даже необоснованно.
Как правило, постановление об ООП содержит обязательные условия, которые родители должны выполнить при совершении сделки, чтобы не нарушить имущественные права ребенка.
Например, особые условия для нового дома (площадь, расположение, удобства), требование, чтобы продажа и покупка происходили одновременно, полная сумма денег должна быть положена на банковский счет без права накопления ребенком до достижения им совершеннолетия, или деньги могут быть потрачены только на покупку дома, и это должно быть согласовано с опекой.
✅ Что делать, если опека отказала?
Закон предусматривает сложную и длительную процедуру, в ходе которой рассматривается заявление, проверяются документы, оценивается законность и действительность сделки и выносится решение.
Орган опеки отклонит предлагаемую сделку, если будет установлено, что она нарушает права несовершеннолетнего или собственника, не способного дать согласие.
Для того чтобы обойти сложную и длительную процедуру, некоторые родители и опекуны сознательно идут на рискованный шаг: Они продают недвижимость без разрешения органа опеки, покупают новый дом, в котором выделяют долю опекаемому, и только потом подают отчет о сделке в орган опеки. Если орган опеки сочтет, что сделка нарушает права опекаемого и что новое место жительства нарушает его права и не соответствует закону, он может оспорить сделку в суде. Эта ситуация создает проблему не только для родителей и опекунов, которые приобрели непригодное жилье, но и для покупателей старого жилья, которые должны его вернуть.
Проблема заключается в том, что законодательство не дает четкого определения, когда права действительно нарушаются, а когда нет, особенно с учетом различных индивидуальных обстоятельств. Поэтому решения различных АОП в аналогичных ситуациях могут сильно отличаться.
Если вы считаете, что отказ в разрешении на продажу недвижимости или выдвинутые условия являются незаконными, вы можете обратиться в суд с иском против решения органа опеки.
Наши юристы готовы помочь вам в этом: Мы бесплатно проконсультируем вас, поможем составить иск и собрать доказательства, представим ваши интересы на судебных заседаниях и добьемся отклонения необоснованных или чрезмерных требований органа опеки.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...