Задать вопрос
106 просмотров
39 просмотров
Регистрация договора купли-продажи квартиры
Содержание
Продажа квартиры не заканчивается заключением договора. Для документального оформления перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю необходимо подать заявление на регистрацию вместе с необходимыми документами. Это можно сделать различными способами. В зависимости от выбора компетентного органа, требуемый период также варьируется.
✅ Нужно ли регистрировать договор купли-продажи квартиры
До 2013 года для купли-продажи жилой недвижимости требовалась процедура регистрации:
- Сам договор купли-продажи, если его регистрация была зарегистрирована с присвоением индивидуального номера в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
- Передача прав на недвижимость новому владельцу.
Первая процедура была отменена законом № 302-ФЗ от 30.12.2012 г., но этот термин до сих пор используется в разговорах. Сегодня, по сути, регистрируется уже не договор купли-продажи, а только факт передачи прав на приобретенное имущество. Наиболее важные аспекты этой процедуры регулируются законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Информация о смене собственника недвижимости вносится в реестр, а покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости. При отсутствии соответствующей записи новый владелец не может осуществлять какие-либо действия (например, ремонт) и сделки (дарение, наследование, перепродажа и т.д.), связанные с жильем. Если продавец по какой-либо причине задерживает регистрацию, покупатель должен обратиться в суд. Суд обяжет покупателя принудительно зарегистрировать право собственности на недвижимость на основании судебного решения.
✅ Где регистрируется договор
Обязанность по совершению регистрационных действий по договору купли-продажи жилья лежит на Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (часто именуемой Росреестром, Регпалатой), однако законодательством предусмотрено несколько способов подачи заявлений, как напрямую, так и через посреднические службы.
Независимо от того, какой офис выбран для подачи документов, каждый заявитель может отслеживать ход рассмотрения своего заявления на официальном портале Росреестра по номеру, указанному при подаче заявления.
С 2017 года за регистрацию сделок купли-продажи квартир отвечают офисы МФЦ. Они не регистрируют права собственности, а выступают в качестве посредника между заявителями и Росреестром. В большинстве мест это единственный способ подачи документов, но нет возможности связаться с Regpala напрямую. Дополнительным преимуществом этого метода является широкая доступность офисов и экстерриториальный прием. Это означает, что заявители могут выбрать тот офис, который им больше всего подходит. Однако для того, чтобы документы попали в лицензирующий орган, требуется на несколько дней больше времени. Подходящий вариант можно найти на сайте МФЦ (единый центр).
🔻 Росреестр
Возможность регистрации перехода прав собственности непосредственно через региональные отделения Regpapata доступна только в отдаленных районах, где еще не работают офисы МФЦ. Записаться на прием можно через официальный портал Росреестра.
🔻 Нотариус
Оформление через нотариуса позволяет ускорить процедуру, но влечет за собой дополнительные расходы. В случае нотариально заверенных договоров купли-продажи документы могут быть поданы через нотариуса. Процедура нотариального заверения применяется к сделкам в следующих случаях:
- Одна из сторон — несовершеннолетний/несовершеннолетняя;
- Имущество находится в совместной собственности.
С 31.07.2019 нотариальное удостоверение сертификатов на доли в квартирах, находящихся в совместной собственности, будет отменено, если продажа долей всех дольщиков происходит одновременно по одной сделке (статья 5 Закона № 76-ФЗ от 1.05.2019).
Во всех остальных случаях участие нотариуса возможно по соглашению сторон. Нотариус заранее подтверждает подлинность и правильность всех документов, чтобы обеспечить юридическую обоснованность покупки. Затем нотариус заверяет их и отправляет в электронном виде в Федеральный регистр. Это должно быть сделано не позднее конца рабочего дня или в другое время, указанное в договоре. В противном случае у нотариуса есть еще 2 дня для отправки бумажных копий. С 1 февраля 2019 года нотариусы обязаны предоставлять документы бесплатно, так как эта процедура входит в базовую услугу нотариального обслуживания.
✅ Как зарегистрировать договор купли-продажи квартиры в Росреестре
Прежде всего, стороны должны решить, в какое ведомство они хотят обратиться для регистрации жилья в ДКП. Процедура подачи заявления в Росреестр или МФЦ примерно одинакова.
Сотрудники МФЦ являются посредниками, которые передают документы в регистрационный орган. Любое лицо, желающее обжаловать незаконный отказ в регистрации, должно обратиться в этот офис.
🔻 Порядок действий
Стороны, участвующие в сделке, должны
- Выберите подходящий офис агентства и запишитесь на прием.
- Соберите пакет документов.
- Прийти в офис в назначенный день или направить представителя (на основании нотариальной доверенности).
- Передайте документы специалисту, оплатите государственную пошлину, оформите и подпишите заявление.
- Принять заявку и получить результат в оговоренный срок.
🔻 Необходимые документы
Для регистрации собственности на основании ДКП рекомендуется заранее собрать пакет документов. Таким образом, вы не будете тратить время на изготовление ксерокопий или получение дополнительных справок. Каждая сторона должна заполнить форму заявления на месте. В случае несовершеннолетних детей (до 14 лет), родители (или опекун) должны заполнить форму.
В дополнение к заявлению необходимо принести следующие документы
- Паспорта всех сторон, участвующих в сделке, включая законных представителей (если у вас есть доверенность).
- акт приема-передачи (количество копий зависит от количества сторон, участвующих в сделке, при необходимости учитывается дополнительный экземпляр, хранящийся в архиве Росреестра, для получения копии).
- Документальное подтверждение права собственности продавца на недвижимость (POA, свидетельство о наследстве, официальный акт и т.д.).
- Выписка из ЕГРН / свидетельства о праве собственности на недвижимость (предоставляется продавцом).
- Ссылка на лиц, зарегистрированных в собственности.
- Квитанция об уплаченных государственных пошлинах (если требуется).
Квитанция об уплате государственной пошлины не является обязательным документом при подаче заявления о государственной регистрации (п. 7 ст. 18 № 218-ФЗ). Если пошлина не уплачена в момент подачи заявления, уполномоченный сотрудник информирует стороны о процедуре и сроке уплаты (до 5 дней). Если информация о платеже отсутствует в Единой информационной системе на момент подачи заявки, заявка не будет рассматриваться далее.
Во время подачи заявления необходимо предоставить оригиналы паспорта, свидетельства о праве собственности и декларации о приеме, а также копии всех остальных документов. В некоторых регионах Российской Федерации стороны обязаны заверять копии от руки. В этом случае владелец сертифицируемого оригинала должен добавить слова «Как оригинал», дату, подпись и надпись в пустом поле.
В зависимости от обстоятельств конкретного дела могут потребоваться и другие документы:
- В случае продажи имущества, приобретенного во время брака: нотариально заверенное согласие другого супруга.
- В случае несовершеннолетних собственников: Одобрение продажи органом опеки и попечительства.
- В случае продажи совместной собственности: письменный отказ от права преимущественной покупки недвижимости.
- В случае ипотеки: кредитный договор, закладная.
- В случае смены имени: свидетельство о браке/разводе.
- Если полная информация об объекте недвижимости отсутствует в ЗАГСе: технические и кадастровые документы (план, паспорт, выписки).
🔻 Способы подачи
Существует несколько способов подачи заявления:
- Личное применение . Все стороны или их законные представители должны присутствовать и представлять свои интересы на основании нотариальной доверенности. Записаться на прием можно на сайте МФЦ или Росреестра, чтобы выбрать удобный день для посещения и сократить время ожидания в очереди.
- Подача заявки через Интернет. Документы электронного образца можно подать через официальный сайт Росреестра или портал Gosuslugi. Эта возможность доступна только гражданам, имеющим зарегистрированный личный кабинет и усовершенствованную электронную подпись. Электронная подача документов предоставляет 30% скидку на оплату госпошлины: для граждан эта сумма составляет 1400 рублей вместо 2000.
- Пересылка любой почтовой службой. Этот метод требует дополнительного времени ожидания доставки, но он может быть единственным удобным способом для граждан в отдаленных районах отправить документы с указанной стоимостью, списком вложений и уведомлением о доставке. Заранее необходимо подтвердить подлинность договора о праве собственности на жилье и собственноручно написанного заявления о государственной регистрации, а также приложить ксерокопии первой и второй страниц паспорта. Также необходимо указать, как будет передан результат — по почте или лично (по доверенности).
- Выездное обслуживание на дому. Этот вариант особенно актуален для людей, чья свобода передвижения ограничена, но которые не хотят поручать это доверенному лицу. В настоящее время эта услуга предоставляется бесплатно только ветеранам Второй мировой войны и инвалидам 1-2 групп при предъявлении соответствующего удостоверения. В этом случае бенефициар должен быть владельцем имущества. Заказать его можно, позвонив регистратору по телефону, по электронной почте или в офисе Росреестра.
🔻 Сроки подачи
Российское законодательство не определяет, в течение какого времени после подписания ДКТ стороны должны обратиться за государственной регистрацией перехода прав собственности. Однако следует помнить, что покупатель становится полноправным владельцем приобретенной недвижимости и может распоряжаться ею без каких-либо ограничений только после регистрации в Едином реестре. Поэтому рекомендуется подать заявление как можно скорее (в день, указанный в передаточной регистрации или договоре) после подписания акта и получения недвижимости.
🔻 Стоимость регистрационных действий
За процедуру регистрации взимается государственная пошлина, установленная Налоговым кодексом Российской Федерации:
- для физических лиц — 2 000 рублей;
- для юридических лиц — 22000 рублей.
От уплаты государственной пошлины могут быть освобождены категории граждан, признанные малоимущими в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пошлина должна быть уплачена в ЗАГСе до того, как заявление будет рассмотрено. Если одна сторона представлена несколькими лицами, сумма делится поровну между всеми сторонами.
✅ Сколько дней регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре, Регпалате
Порядок проведения процедуры установлен в статье 16 Закона № 218-ФЗ. Они определяются обстоятельствами каждой отдельной сделки. При подаче заявления в регулирующий орган действуют следующие сроки:
Условия для передачи прав
Крайний срок поставки
нотариально заверенный договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или, в случае акций, находящихся в совместной собственности супругов
3 дня или 1 день (в случае электронного заявления).
Если также требуется кадастровый учет
На основании судебного решения
Если запрашивается МФЦ, вышеуказанный срок продлевается на 2 дня.
При отсутствии возражений процедура будет проведена в установленные законом сроки. Иногда задержки могут происходить по независящим от заявителей причинам (например, большое количество заявлений, ошибки в программном обеспечении Росреестра и т.д.).
В результате каждый заявитель получает заверенную печатью копию АКД, подтверждающую регистрацию перехода права собственности. Покупатель также получает выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. После этой операции договор купли-продажи считается полностью исполненным и расторгнутым, поэтому он не может быть аннулирован даже по соглашению сторон. В этом случае необходимо обратиться в суд, чтобы расторгнуть существующий договор или заключить новый.
✅ Приостановление и отказ в регистрации
В некоторых случаях сотрудники Росреестра могут приостановить регистрационные действия на срок от 1 до 3 месяцев или до выяснения причин такого решения. К последним можно отнести следующие:
- Подача заявления неправомочным лицом (не являющимся собственником имущества или не уполномоченным на юридическое представительство);
- правовой акт был признан недействительным в суде;
- обнаружение ошибок при составлении заявления, персональных данных или оплате государственной пошлины (неверная сумма, сроки, отсутствие информации об оплате);
- ненадлежащее оформление правоустанавливающих документов;
- Выявление несоответствий между заявленными и зарегистрированными правами;
- Предоставление поддельных документов или ложной информации;
- Наличие подписей неуполномоченных лиц;
- Отсутствие необходимых разрешений (например, согласия второго супруга при продаже совместного имущества).
Поскольку регистрация договора купли-продажи отменена, сотрудники ЗАГСа проверяют только самые важные детали, не проводя полной проверки. Ответственность за содержание договора и его соответствие закону лежит на сторонах юридической сделки. Однако процедура регистрации может быть также приостановлена, если у регистратора возникли сомнения в точности информации в документе или в подлинности других представленных документов. Также возможна подача письменного заявления одной из сторон. В последнем случае стороны должны прийти к мировому соглашению или решить спор в суде.
Претенденты будут уведомлены с указанием оснований и получат возможность устранить выявленные недостатки. Кроме того, специалисты Росреестра могут обратиться в другие государственные органы для подтверждения подлинности представленных образцов или получения недостающей информации. В регистрации может быть отказано, если причины, препятствующие проведению процедуры, не будут устранены в течение срока приостановки. Оплаченные госпошлины не возвращаются заявителям.
Вам необходимо зарегистрировать свидетельство о праве собственности на приобретенную квартиру, но вы не знаете, какие документы нужны в вашем случае? Наши юристы проконсультируют вас во время бесплатной консультации, чтобы процедура не содержала неприятных сюрпризов. При необходимости специалисты компетентно проведут вас через весь процесс. Знание юридических тонкостей и опыт в сделках с недвижимостью позволят минимизировать риски.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...