Задать вопрос
71 просмотров
30 просмотров
Регистрация перехода права собственности на земельный участок
Содержание
Смена владельца недвижимости не приводит к автоматической передаче права собственности. Только зарегистрировав соответствующую информацию в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), собственник может получить право на совершение любой сделки (продажа, завещание, дарение) в отношении имущества. Порядок, сроки, стоимость и документы для регистрации регулируются законодательством Российской Федерации.
✅ По законодательству
Порядок передачи имущественных прав на земельные участки (ЗУ) регулируется следующими положениями законодательства Российской Федерации:
Определяет характеристики имущественных прав на землю и основания для их возникновения.
Определяет основания возникновения прав на земельные участки, ограничения на объекты, которые не могут быть переданы в частную собственность или участвовать в сделках, а также особенности сделок купли-продажи с земельными участками.
Определяет статус недвижимого имущества, которое не может быть передано без ущерба для его назначения.
Устанавливает требование о регистрации прав собственности (включая их переход) на все виды недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости. Регистрация информации осуществляется по просьбе правообладателя путем составления соответствующего резюме или проставления отметки на представленных документах. Информация о регистрации может быть получена от любого регистрирующего органа по запросу любого лица, независимо от места совершения сделок.
Он определяет порядок регистрации недвижимого имущества, сроки, требования к документам и основания для отказа или приостановления процедуры.
Помимо указанных федеральных нормативных актов, органы местного самоуправления отдельных субъектов Российской Федерации могут издавать локальные акты, устанавливающие порядок переоформления земельного участка в собственность.
✅ Условия перехода права собственности на земельный участок
Для передачи права необходимы основания, подтвержденные соответствующими документами. Их возможный перечень указан в статье 14 Закона № 218-ФЗ:
- Договоры по гражданско-правовым сделкам (купля-продажа, дарение и т.д.);
- Сертификат о приватизации;;
- Свидетельство о праве на наследство;
- Акты федеральных или местных властей;
- Судебные решения.
Вышеупомянутые документы подтверждают законность приобретения недвижимого имущества, но само их наличие не имеет юридических последствий для перехода прав. Они наступают только после государственной регистрации этого факта и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр юридических лиц.
Регистрация государством является единственным доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок как на недвижимое имущество.
Соответственно, только наличие информации о земельном участке, его характеристиках и новом собственнике в Росреестре является подтверждением полного права собственности на недвижимость, пользования и распоряжения ею по своему усмотрению. В то же время необходимо учитывать следующие нюансы, касающиеся земли:
- Все существующие ипотечные кредиты остаются в силе, несмотря на смену собственника (если договор или законодательные положения не предусматривают иного).
- В случае с заложенной недвижимостью регистрация смены собственника возможна только с согласия залогодержателя.
- Одновременная регистрация возможна для самого объекта недвижимости и расположенных на нем объектов капитального строительства (например, для жилого дома и находящегося на нем объекта недвижимости).
✅ Переход права собственности на земельный участок в виде отчуждения
Передача земли — это комплекс действий, посредством которых право собственности (т.е. владения, пользования и распоряжения) на вещь переходит от нынешнего владельца к другому лицу бесплатно или безвозмездно.
Передача недвижимости по доверенности, договору аренды или трасту не является продажей. Это связано с тем, что в этом случае право распоряжения имуществом не передается, а собственник остается неизменным.
- Добровольный — собственник инициирует передачу своего имущества другому лицу путем заключения соответствующего договора (купли-продажи, дарения, мены, пожизненной ренты и т.д.).
- Принудительная — производится без учета мнения собственника на основании документа (обычно решения суда), в котором указаны причины такого действия. Например, в случаях нецелевого использования земли, конфискации для уплаты штрафов и т.д.
Согласно статье 52 Земельного кодекса, процедура осуществляется в соответствии с требованиями гражданского законодательства и обязательными отзывами о смене собственника. При этом учитывается перечень земельных участков (ст. 27 Земельного кодекса РФ), где процедура невозможна в принципе или требует специального разрешения. К ним относятся:
- Природные заповедники и национальные парки;
- особо ценные объекты культурного наследия;
- военные и гражданские кладбища;
- объекты из лесного фонда;
- загрязненные территории (радиоактивными веществами, опасными отходами);
- для линий связи и телекоммуникаций для охраны государственных границ; для объектов космической инфраструктуры; для производства токсичных веществ и т.д.
🔻 Особенности сделок купли-продажи
Одним из наиболее распространенных вариантов отчуждения недвижимости является заключение договора купли-продажи. Договор заключается сразу после его подписания сторонами, однако переход права собственности требует обязательной государственной регистрации в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ. К земельным участкам предъявляется ряд требований (ст. 37 Земельного кодекса РФ):
- Купля-продажа возможна только для земельных участков, поставленных на кадастровый учет. Они идентифицируются в Росреестре по уникальному кадастровому номеру. Соответствующий договор купли-продажи должен содержать информацию о местоположении, площади, виде разрешенного использования и других характеристиках. С 2017 года кадастровый учет может осуществляться одновременно с регистрацией, если он не был осуществлен ранее.
- Соглашение об уступке не должно содержать положений о возможности продавца выкупить землю по своему усмотрению, об ограничении его ответственности в случае предъявления претензий к земле со стороны третьих лиц, а также об ограничении дальнейшей переуступки земли (включая ипотеку, аренду и другие сделки). Такие условия являются недействительными.
- Продавец обязан предоставить покупателю полную информацию об ограничениях на использование и обременениях.
- Если продавец предоставляет недостоверную информацию о земле, которая может повлиять на цену и решение о покупке, покупатель может потребовать снижения цены или отказаться от сделки и возместить понесенный ущерб. Это означает характер земли, разрешения на строительство, обременения, использование соседних объектов недвижимости, которые существенно влияют на продаваемый участок, и т.д.
- Стороны не могут изменить целевое назначение и условия использования земли.
✅ Порядок регистрации перехода права собственности на земельный участок
За регистрацией обращаются собственники, их законные представители и стороны договорных отношений (ст. 15 Закона № 218-ФЗ). Процедура осуществляется в Регистрационной палате (Росреестре), куда можно обратиться напрямую или через МФЦ (как посредника), независимо от местонахождения земельного участка. Перечень документов, результат процедуры и размер госпошлины в обоих случаях одинаковы. Различия касаются условий выплаты последнего и условий проведения регистрационных мероприятий.
Документы могут быть представлены
- лично или заказной почтой в бумажном виде
- могут быть переданы в электронном виде при условии, что они подписаны электронной подписью.
Процедура перерегистрации включает следующие шаги:
- Причины перерегистрации (продажа/покупка, наследство, дарение и т.д.).
- Сбор необходимых документов (см. список ниже).
- Регистрация в Росреестре вместе с заявлением о государственной регистрации.
- Проверка на месте на предмет полноты, содержания и соответствия требованиям.
- Проверка подлинности документов, наличия прав и отсутствия ранее уведомленных (зарегистрированных) прав на тот же земельный участок.
- Внесение данных в ЕГРЮЛ в случае смены собственника (если нет оснований для отказа или приостановления процедуры).
- Предоставление заявителям выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей проведение регистрационных действий.
Законодательством не определены точные условия обращения в Росреестр для перерегистрации земельного участка. Пока процесс регистрации не состоялся и данные не внесены в ЕГРЮЛ, новый собственник не может распоряжаться земельным участком по своему усмотрению.
🔻 Заявление в Росреестр
Одним из наиболее важных документов для новой регистрации является стандартная форма заявления. При личном обращении за услугой выдается специальный бланк. Обычно регистратор заполняет форму, а заявитель только подтверждает информацию, подписываясь напечатанным именем на бланке заявления.
Если заявление подается по почте или в электронном виде, заявитель заполняет заявление самостоятельно. Для этого можно использовать следующую форму, в которую необходимо ввести следующую информацию
- основания для государственной регистрации
- Личные данные о заявителях (бывших и будущих владельцах);
- технические и кадастровые характеристики земельного участка;
- предпочтительный способ получения документов после завершения регистрации.
🔻 Необходимые документы
В дополнение к заявлению требуется пакет документов, подтверждающих правоспособность претендента на регистрацию:
- Паспорт. Этот документ подтверждает личность заявителя и его/ее правоспособность подавать заявление на регистрацию.
- Геодезический план земельного участка. Уточнение границ территории, на которой данные будут внесены в государственный реестр. Если такого плана нет, его необходимо предварительно заказать у сертифицированного кадастрового инженера. С 2018 года все сделки, связанные с не нанесенными на карту земельными участками, запрещены.
- Документальное основание для перерегистрации . Если это договор о сделке с землей (например, договор купли-продажи), то он должен быть представлен как минимум в 3 экземплярах.
- Документы о праве собственности предыдущего владельца.
- Квитанция об оплате государственной пошлины (в размере, указанном ниже). Оплата производится на имя нового владельца земли.
В некоторых случаях к списку могут быть приложены дополнительные разрешения:
- Если представитель участвует в процедуре перерегистрации от имени одной из сторон, нотариально заверенная доверенность.
- Согласие супруга на сделку (если сторона состоит в браке) или справка о внебрачных отношениях. Согласие другого супруга не требуется для продажи имущества, которое не является частью активов, приобретенных во время брака.
При получении документов специалист МФЦ или Росреестра выдает расписку, содержащую
- перечень полученных документов
- дата получения
- дата подачи второго заявления.
Специальный онлайн-сервис на сайте Росреестра позволяет отследить ход рассмотрения заявления по номеру квитанции и узнать, когда регистрация была завершена.
🔻 Госпошлина, расходы
Перерегистрация прав собственности является платной услугой, предоставляемой после уплаты государственной пошлины. За перерегистрацию земельных участков, предназначенных для строительства жилья или гаражей, садоводства, возделывания личных дачных участков или ведения неполного сельскохозяйственного производства, сумма для всех субъектов РФ составляет 350 рублей (ст. 333.33 НК РФ).
Условия оплаты пошлины различаются для заявлений, поданных через МФЦ или Росреестр. Необходимую информацию по каждому ведомству можно найти на официальном сайте Росреестра.
Другими возможными затратами на новую регистрацию земли являются:
- Кадастровые работы (определение границ, геодезическая съемка, подготовка плана межевания и т.д.) — от 5000 рублей, в зависимости от местоположения земельного участка.
- Нотариальные услуги — в зависимости от вида услуг. Например, нотариальное заверение любого документа, отправляемого по почте, стоит 200 рублей, не считая юридических и технических услуг.
🔻 Сроки регистрации
Продолжительность процедуры прописана в статье 16 Закона № 218-ФЗ.
Продолжительность, рабочие дни
Регистрация собственности + кадастровый учет
Непосредственно в Росреестре
Через нотариуса или при наличии свидетельства о праве на наследство
3 (в случае подачи документов на бумажном носителе)
1 (в случае электронного заявления)
✅ Что получает собственник после регистрации
В результате новой регистрации в государственный реестр вносятся данные о новом собственнике, причинах проведения регистрационных мероприятий, местоположении, площади и кадастровых характеристиках земельного участка. По окончании процедуры собственник получает выписку из ЕГРЮЛ — документ, официально подтверждающий переход прав собственности. Впоследствии он должен прилагаться к заявлениям, когда необходимо подтвердить право собственности на землю на законном основании.
С 2018 года владельцам земельных участков больше не будут выдавать кадастровые паспорта. Содержащаяся в нем информация отражается в выписке из ЕГРЮЛ, включая кадастровый номер земельного участка, разрешенное использование, графическую схему, границы, площадь и т.д.
С момента государственной регистрации собственник имеет законное право распоряжаться земельным участком по своему усмотрению (продавать, дарить, завещать и т.д.) и защищать его от посягательств третьих лиц с учетом вида разрешенного использования земельного участка.
✅ Возможен ли отказ в государственной регистрации
Регистратор может отказать в регистрации, приостановить процедуру или вернуть документы без рассмотрения при наличии законных оснований (ст. 25-26 Закона № 218-ФЗ). Среди приемлемых оснований:
- заявитель является неприемлемым лицом
- заявление не содержит ключевой информации;
- возникают расхождения между существующими и заявленными правами на конкретный участок земли;
- содержание или форма документов не соответствует требованиям законодательства или у Регистратора возникли сомнения в подлинности документов;
- правообладатель не представил необходимые документы;
- отсутствие информации об уплате государственных налогов;
- Несоответствие характеристикам объекта недвижимости: выход за границы другого объекта или муниципалитета, превышение минимальных или максимальных размеров, отсутствие подъезда или проезда, несоответствие информации в межевом или кадастровом плане и требованиям законодательства и т.д.
Заявителя уведомляют о причинах решения по его/ее делу и дают срок для этого (1-3 месяца, в зависимости от обстоятельств), а также рекомендации по устранению нарушений. После их выполнения документы могут быть поданы повторно. В этом случае госпошлина должна быть уплачена повторно. Если срок, установленный регистратором, пропущен, в процедуре государственной регистрации будет отказано. В такой ситуации человек может защитить свои интересы в суде.
Процедура регистрации перехода прав на землю может иметь ряд нюансов, в зависимости от причины. Какие шаги необходимо предпринять для регистрации права собственности в вашем случае? Какие документы необходимо подготовить? Как можно минимизировать риск отказа в регистрации? Во время бесплатной консультации юристы сайта готовы ответить на все ваши вопросы. При необходимости специалисты обеспечивают комплексное юридическое сопровождение всех сделок, связанных с землей.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...