Задать вопрос
127 просмотров
39 просмотров
Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми
Содержание
Домовладельцами могут стать не только взрослые, но и дети. Риски при покупке дома с несовершеннолетними связаны с возможностью оспаривания сделки. Действительно, продажа детского имущества должна соответствовать нормативным актам, в противном случае приобретение имущества может быть признано незаконным.
✅ Можно ли покупать квартиру с несовершеннолетними детьми
Когда речь идет о правах собственности детей, необходимо понимать разницу между «правом собственности» и «правом пользования». Ребенок-собственник может владеть долей в жилье или всем жильем и иметь право распоряжаться им в будущем. До достижения собственником совершеннолетия сделки с имуществом находятся под строгим контролем органа опеки (WGO).
По достижении ребенком 18 лет он может самостоятельно продать имущество. С этого момента ребенок становится дееспособным и несет полную ответственность за свои действия. Продать недвижимость самостоятельно можно и раньше. Закон предусматривает понятие «эмансипация», т.е. приобретение полной дееспособности с 16 лет. Для этого ребенок должен
- вступить в законный брак;
- работают по трудовому договору или в качестве предпринимателя и имеют собственный доход (статья 27 Гражданского кодекса РФ).
Признание совершеннолетним происходит с согласия родителей, органов опеки и попечительства или на основании решения суда.
Вопрос об эмансипации часто возникает при сделках с недвижимостью, когда родители-собственники пытаются продать недвижимость, частично принадлежащую детям, но управление по делам молодежи не дает на это согласия. Чтобы не ждать еще 2 года, родители заставляют ребенка составить воображаемый брачный контракт. Оспорить такую сделку сложно, но возможно, если удастся доказать, что это был фиктивный брак.
Дети в возрасте 14-18 лет могут распоряжаться своим имуществом только с письменного согласия родителей или опекуна. Если продается жилье или часть жилья, принадлежащая ребенку в возрасте 14-18 лет, ребенок может лично подписать договор о продаже жилья. Документы, необходимые для завершения сделки, должны включать в себя
- Одобрение АОП;
- Согласие родителей или опекунов.
Детям до 14 лет не разрешается подписывать документы о передаче имущества. Продажа квартиры, принадлежащей им, полностью контролируется их родителями, опекуном или AOP.
Основные риски при покупке квартиры с несовершеннолетним — это несоблюдение закона. Часто родители пытаются действовать вне закона, намеренно игнорируя правила передачи имущества детям. В результате сделка может быть оспорена самими детьми, их представителями, если они достигли совершеннолетия, и другими сторонами.
Покупателю не обязательно выходить из дома, когда он видит детей. Они должны поговорить с представителями ребенка, проверить документы и выяснить, как был приобретен дом.
🔻 Если ребенок не собственник
Дети могут проживать в жилище, но не могут быть собственниками, только заявителями. В этом случае, даже если ребенок достиг совершеннолетия, считается, что он имеет право пользоваться имуществом, но не право распоряжаться им.
При продаже жилого помещения, в котором зарегистрированы дети, нет необходимости получать разрешение от ЧОПа. В этом случае дети классифицируются как третьи лица, чьи интересы затрагивает продажа. Чтобы избежать проблем, перед продажей жилья необходимо снять ребенка с регистрации и прописать его в другом месте, например, у родственников.
На практике родитель приходит в паспортный стол и просит снять с регистрации себя и своего ребенка. Чиновник попросит указать новое место регистрации. Удивительно, но можно указать любой новый адрес, и сотрудники государственного учреждения доверяют их словам. Если запрос подает один из родителей, вам необходимо получить письменное согласие другого родителя на снятие с учета. Больше ничего согласовывать не нужно.
✅ Как избежать рисков при покупке квартиры с несовершеннолетним собственником
Отмена сделки из-за несоблюдения закона означает материальный ущерб, потерю времени для продавца, покупателя и всех участников процесса. Для того чтобы избежать оспаривания договора, необходимо проанализировать основные этапы сделки и изучить правила продажи квартиры с несовершеннолетним собственником.
🔻 Поиск жилья, общение с потенциальным продавцом
Риск на этом этапе заключается в общении с человеком, который не является потенциальным владельцем, то есть с мошенником. Если вам понравилась квартира, необходимо проверить свидетельство о праве собственности и документы на право собственности и обратить внимание на следующее:
- Номер дома, квартиры (сравните фактическое местоположение с местом, указанным в документах).
- На основании этого документа квартира была передана владельцу. Это важный момент, поскольку если жилье было унаследовано менее трех лет назад, на него могут претендовать другие лица, в том числе несовершеннолетние дети. Если недвижимость приватизирована или приобретена с помощью материнского капитала, родители должны выделить детям долю в недвижимости.
- Кто является владельцем? В случае кондоминиума, вы должны спросить, сколько договоров планирует подписать владелец — один для всех или для каждого из совладельцев?
При разговоре с продавцом поинтересуйтесь, была ли квартира приобретена в ипотеку, планируется ли альтернативная сделка, и когда родители намерены получить разрешение от АОП на продажу.
Такие процессы занимают больше времени, поскольку необходимо собирать дополнительные документы.
🔻 Проверка наличия разрешения ООП на продажу
Список документов варьируется в зависимости от того, продается ли недвижимость ребенку. Они должны быть запрошены матерью и отцом путем направления стандартного заявления в учебное заведение.
Если продавец просит отложить сделку на месяц и составить временный договор купли-продажи, чтобы получить одобрение ООПП, не стоит беспокоиться. Действительно, сотрудники CPS следят за движением средств и передачей имущества, но это необходимо для защиты имущественных прав несовершеннолетних.
Пока покупатель ждет подписания этого договора, родители выполняют все условия, при которых продажа невозможна. К ним относятся следующие:
- Предоставление ребенку другого жилья, не хуже и не хуже проданного. AHP может отказать в продаже, если есть понимание, что дети получат недвижимость с меньшей реальной и/или капитальной стоимостью. Например, если дети владеют ¼ квартиры площадью 18 м2 , то им должно принадлежать не менее ¼ и не менее 18 м2 новой квартиры. Родители должны получить договор о предварительной покупке, чтобы сравнить параметры.
- Создание благоприятных условий жизни. AHP может отказать в переезде, если решит, что инфраструктура, климат или другие факторы на новом месте жительства наносят ущерб физическому или психическому здоровью детей.
- Перечисление на счет ребенка суммы, равной стоимости доли в жилье. Это обязательство берут на себя родители, если нет необходимости в приобретении альтернативного жилья (например, если ребенок получил жилье в наследство).
Чтобы получить одобрение, продавец должен обеспечить выполнение вышеуказанных условий и собрать соответствующие подтверждающие документы.
Срок одобрения может составлять 2-4 недели, поэтому время ожидания лучше, чем пропуск OOP и заключение незаконной сделки.
🔻 Подписание договора купли-продажи
Основное отличие договора с несовершеннолетним заключается в том, что собственника представляет его мать или отец, опекун или попечитель. Если ребенку не менее 14 лет, указывается, что подпись сделана с письменного согласия ответственного лица.
С 14 лет присутствие детей во время сделки обязательно. Они должны иметь при себе документ — письменное и нотариально заверенное согласие родителей (законных опекунов) на продажу недвижимости.
Договор должен быть нотариально заверен. Это подтверждает законность сделки, перечень представленных документов и соответствие законодательству. Это «плюс» для покупателя, поскольку при нотариальном заверении риск того, что договор будет признан недействительным, минимален. Оплата нотариусу (госпошлина — 0,5% от суммы сделки, но не более 20 тысяч рублей). Продавец должен быть оплачен, но в договоре может быть предусмотрено иное распределение расходов.
🔻 Передача денег
Сумма, соответствующая стоимости квартиры, перечисляется в порядке, оговоренном в договоре. Присутствие несовершеннолетнего при совершении сделки не увеличивает риск мошенничества. Стороны могут выбрать один из наиболее безопасных методов перевода:
-
;
- нотариальный депозитный счет; ;.
Передача денег наличными считается опасной.
Поскольку договор в сделке с несовершеннолетним подлежит нотариальному заверению, перевод средств может быть осуществлен через нотариуса.
✅ Оформление передаточного акта
Акт сдачи-приемки — это документ, подтверждающий выполнение продавцом своих обязательств по передаче квартиры на выгодных условиях. Акт может быть подписан до или после оформления сделки.
✅ Регистрация перехода права собственности в Росреестре
Если нотариальное заверение является обязательным, процедура государственной регистрации максимально упрощается. Сторонам достаточно предоставить договор и сопроводительные документы нотариусу, который лично передаст информацию в Росреестр.
В регистрационный офис необходимо представить следующие документы:
- Паспорт и свидетельство о рождении владельца;
- Заявление, написанное в соответствии с предоставленным шаблоном;
- Согласие АОП на продажу;
- Согласие второго родителя на продажу имущества ребенка.
- Квитанция об уплате государственных налогов;
- Документ, подтверждающий, что продавец приобрел право собственности на недвижимость;
- Справка о количестве зарегистрированных в жилом помещении лиц;
- Договор купли-продажи в 3 экземплярах.
В течение 3 дней новый владелец может обратиться за выпиской из ЕГРН, подтверждающей право собственности.
✅ Подводные камни
Чтобы выяснить, имеет ли ребенок права на имущество, необходимо выяснить, каким образом жилье было приобретено продавцом.
🔻 Если квартира была куплена на маткапитал
Закон предусматривает, что пособия по беременности и родам могут быть использованы для улучшения жилищных условий, поэтому рождение второго ребенка часто связано с покупкой нового жилья. Однако есть одно правило:
Продавец должен объявить собственниками всех членов семьи, включая детей. Неясно, какой должна быть доля несовершеннолетнего, но ясно, что дети должны быть собственниками.
Если продавец ранее приобрел квартиру, но зарегистрировал ее только на свое имя, договор может быть оспорен:
- Супруг, не получающий долю в имуществе. Если квартира будет продана и супруги решат расторгнуть отношения, муж может заявить, что имеет право на долю в квартире, и подать иск о признании договора недействительным.
- Дети. Третье лицо, например, отец, может действовать в интересах детей. Несовершеннолетние также могут заявить о своих правах по достижении 18 лет.
Если у покупателя есть 2 или более несовершеннолетних детей и они не являются собственниками дома, рекомендуется поинтересоваться об использовании мкапитала. Также следует обратить внимание на возраст младшего ребенка. Поскольку система семейных пособий действует с 2007 года, для получения пособия по беременности и родам младший ребенок должен быть не старше 12 лет (в 2022 году).
Квартира, приобретенная до 2007 года, также может быть оплачена за счет материнского капитала. Если недвижимость была приобретена с помощью ипотеки, продавец имеет право использовать «ребенка» для погашения кредита.
Об использовании средств Mcapital вы можете узнать только у продавца. Если сделка вызывает подозрения, лучше попросить сертификат УК или справку о маршрутизации средств, выданную пенсионным фондом по просьбе продавца.
Если в квартире проживают дети, не имеющие права собственности, а продавец отказывается предоставить документы о распределении средств МК, от сделки следует отказаться.
🔻 Если жилье было приватизировано
Покупка приватизированных квартир также связана с определенными рисками. Если на момент приватизации в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, он имеет право на долю в собственности. Если права ребенка были нарушены, договор о приватизации может быть оспорен. Следующие ситуации также являются рискованными:
- При приватизации ребенка увольняют. В этом случае дети имеют право бессрочного пользования имуществом.
- Увольнение ребенка за шесть месяцев до приватизации. В данном случае право несовершеннолетнего на передачу права собственности явно нарушено. Продажа такого жилья может быть признана незаконной по решению суда.
- Оформляется отказ от приватизации ребенком без согласия ТОР. Дети автоматически включаются в число собственников после приватизации, и их жилищные права могут быть аннулированы только с согласия АОП.
- Квартира передается детям только в момент приватизации. Для этого требуется одобрение директора по информационным технологиям.
Следует отметить, что даже в случае отказа от приватизации лица, зарегистрированные в квартире, имеют право пожизненного пользования квартирой. Даже после продажи недвижимости покупатель не обязан выселять арендатора. Все должно быть урегулировано до передачи денег, а споры должны рассматриваться отдельными пунктами в договоре. Договор купли-продажи должен предусматривать исключение детей из реестра до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства.
Продажа дома, принадлежащего несовершеннолетнему, является одной из самых рискованных сделок, поскольку нередки случаи, когда она оспаривается в суде. Важно убедиться, что родители не нарушают имущественные права детей и согласны на продажу с ГПУ. Как заключить договор с несовершеннолетним или его представителем? Какие документы могут показать, что продажа дома является незаконной? Задайте все свои вопросы юристу сайта и получите квалифицированный ответ.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...