Задать вопрос
42 просмотров
101 просмотров
Риски при покупке квартиры в собственности менее 3 лет
Содержание
Тот факт, что выставленный на продажу дом находится в собственности менее 3 лет, вызывает беспокойство у многих покупателей. Есть ли в этом причина и как можно максимально защитить себя от возможных проблем?
✅ С чем связаны опасения?
Почему покупатели приходят в замешательство, если они владели недвижимостью только в течение короткого периода времени? Первое, на что вам следует обратить внимание, — это обязанность продавца уплатить налог в размере 13%. В соответствии со статьей 217 (пункт 17.1) и статьей 229 (пункт 4) Налогового кодекса РФ, при продаже жилого помещения, находящегося в собственности до 5 лет (в некоторых юридических случаях до 3 лет), налог подлежит уплате. По истечении этого срока продавец освобождается от уплаты подоходного налога. Какова причина возникновения этих дополнительных расходов? Есть подозрения, что недвижимость имеет некоторые недостатки — проблемные соседи живут рядом или на первом этаже, крыша протекает, а отопление зимой оставляет желать лучшего. Не исключены и мошеннические схемы — многие граждане уже слышали о случаях, когда квартиры продавали «соломенные люди». Действие осуществляется в короткие сроки, так что жертвы мошенничества не успевают исправить ситуацию.
На самом деле, причины для продажи квартиры могут быть вполне законными. В большинстве случаев они не скрывают скрытых угроз. Часто целью сделки является улучшение жилищных условий. Продавая двухкомнатную квартиру, человек одновременно покупает трехкомнатную квартиру или отдельный дом. Сделка совершается, когда планируется переезд в другой город или когда молодая семья переезжает и хочет избавиться от «ненужной» жилплощади. Чтобы оценить риски, полезно выяснить мотивы другой стороны. Желательно поговорить не только с продавцом, но и с его соседями — не все из них могут быть готовы общаться, но почти всегда можно найти источник информации.
✅ Чем грозит приобретение квартиры, бывшей в собственности менее 3-х лет?
Можно услышать мнение, что если покупатель приобретает квартиру, которой он владел менее трех лет, то он не имеет права на налоговый вычет. Это противоречит статье 220 Налогового кодекса — покупатель не может получить компенсацию от государства, если
- У него нет дохода, то есть он не платит подоходный налог (доход не означает только зарплату — средства могут поступать от сдачи квартиры в аренду или из других источников);
- Он не является гражданином Российской Федерации;
- Сделка была проведена между связанными сторонами;
- Квартира финансируется из средств материнского капитала, средств работодателя или средств семьи.
В нынешней формулировке не указано, как долго предыдущий владелец пользовался квартирой.
Однако, как и в любой сделке, существуют риски.
- Схемы мошенничества. Часто приходится сталкиваться с преступлением мошенничества, когда речь идет о продаже квартир, которые находились в собственности только в течение короткого периода времени. Квартира переоформляется на имя ряда фиктивных лиц, и все это занимает относительно короткое время. Мошенникам даже удается продавать квартиры в аренду по поддельным документам. Если покупатель вносит задаток, он может потерять деньги, если вся сумма попадет в руки мошенника или если сделка будет оспорена в суде. Часто встречаются модели, когда одна недвижимость продается нескольким покупателям. Максимальное внимание следует уделить изучению документов. Настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к адвокату.
- Продажа по доверенности . Если сделка осуществляется через агента, это должно вызвать определенные подозрения. Если агент каким-либо образом препятствует встрече/общению с продавцом, от покупки следует отказаться. Благодаря современным средствам связи можно связаться с человеком по видеосвязи, где бы он ни находился. Отсутствие желания общаться — серьезный признак мошенничества. Доверенность может быть недействительной (она становится недействительной, если поверенный умирает или исчезает, признается недееспособным или документ аннулируется). Если вы не хотите отклонить предложение, крайне неразумно проводить сделку без помощи адвоката. Профессионал находится в гораздо лучшем положении, чтобы изучить продавца и историю недвижимости, и знает о признаках мошенничества.
- Продажа дома по завещанию . Это один из самых сложных и непредсказуемых рисков. Согласно статье 181 Гражданского кодекса, завещание может быть оспорено в течение определенного срока. Если наследники считают, что против завещателя была применена сила, у них есть один год на обращение в суд, а если имеются доказательства недееспособности лица или установлены нарушения при составлении завещания, срок возражения ограничен 3 годами. Если вы покупаете недвижимость, завещанную продавцом, вы можете столкнуться с серьезными проблемами, которые придется решать в суде. Если желание приобрести конкретную недвижимость сильно, то действовать можно только через адвоката. Подробнее читайте здесь: Под 3 рисками покупателя при покупке унаследованной квартиры.
Чтобы максимально обезопасить себя при покупке, рекомендуется включить в текст договора следующий пункт: Если на квартиру претендует третье лицо, продавец берет на себя всю ответственность перед ним.
✅ Как себя обезопасить?
Каждая сделка, в которую инвестируется значительная сумма денег, сопряжена с определенными рисками. Покупка дома, находящегося во владении продавца лишь короткое время (до 3-5 лет), не является исключением. Как защитить себя?
Если вы решили купить дом на рынке недвижимости, вам следует очень осторожно относиться к «хорошим» предложениям. Даже если цена дома немного ниже средней рыночной цены, этот вариант стоит рассмотреть. Но даже в этом случае лучше обратиться за консультацией к юристу по всем аспектам заключаемой сделки. Эксперты работают над выявлением потенциальных рисков, анализируют историю квартир и определяют возможных претендентов на них. Если стоимость квартиры значительно ниже среднерыночной, следует воздержаться от немедленной покупки.
Другие разрушительные факторы:
- Повышенная срочность в сочетании с низкой ценой — эта комбинация почти всегда ассоциируется с мошенническими схемами;
- отсутствие какого-либо из документов в пакете (правоустанавливающего, подтверждающего права, технического) — только после их предоставления можно говорить о сделке;
- Сделка после развода: Если квартира была приобретена в период брака, право на покупку имеют оба супруга (если продавец не может предоставить нотариально заверенное согласие бывшего супруга, в покупке должно быть отказано).
Невозможно вести дела с антисоциальными людьми — к ним относятся психически больные, наркоманы и алкоголики. Это лицо не обязательно должно состоять на учете — и продавец, и его родственники могут оспорить сделку, представив в суд показания соседей, протоколы вызовов в полицию и заключения судебно-медицинской экспертизы.
Пример. Дети купили двухкомнатную квартиру для гражданки Семеновой. Через год после вступления во владение недвижимостью она продала ее во время очередного запоя и сразу после этого начала лечение от зависимости. После освобождения она подала иск в суд о признании сделки недействительной, утверждая, что не может нести ответственность за свои действия и что она находилась под принуждением. Это подтверждалось рукописным отчетом, справкой из наркологической клиники и заявлениями соседей. Суд удовлетворил их иск.
Опасно покупать квартиру у людей в возрасте 65-70 лет. Крайне редко они продают квартиру через некоторое время, но такие случаи были. Пожилых людей часто признают недееспособными. Аргументами для возражения против договора являются сведения о заболеваниях, которые не позволяют им осознавать правовые последствия своих действий (например, обострение высокого кровяного давления).
Перед покупкой квартиры, находящейся в вашей собственности менее 3 лет, необходимо проверить список людей, проживавших в ней ранее — для этого попросите выписку из домовой книги. Вам также понадобится выписка из регистрационной палаты, в которой будет указано, кто является владельцем недвижимости и кто зарегистрирован в квартире. Следует проверить, уплачены ли налоги и нет ли обременений на квартиру.
Ситуация усложняется, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние. Согласно статье 20 (2) Гражданского кодекса, дети до 14 лет должны быть зарегистрированы по адресу, где зарегистрированы их родители (опекуны), сразу после освобождения. По достижении 14 лет ребенок может быть зарегистрирован по другому адресу. Однако в любом случае «иногородняя» регистрация не допускается — покупатель должен обеспечить соблюдение законодательных норм. Если несовершеннолетний также имеет свою долю в собственности, продавец должен получить разрешение органа опеки и попечительства.
Если зарегистрированный в жилье ребенок находится под опекой, то разрешение органа опеки требуется, даже если у ребенка нет своей доли в собственности.
Еще один момент, который следует учитывать при покупке дома, которому менее трех лет, — был ли в нем проведен ремонт. Часто владельцы игнорируют требования законодательства. Они не тратят время на подготовку, подачу документов, ожидание одобрения комиссии, согласование с жилищными регуляторами, получение нового технического паспорта и выполнение других необходимых действий. Проводят ремонтные работы без получения разрешения. После этого легализация «инноваций» возможна только через суд.
Поскольку продажа квартиры, находившейся в собственности менее 5 (в некоторых случаях 3) лет, облагается налогом, продавец может ходатайствовать о включении в договор меньшей суммы. Таким образом, он может избежать высоких налоговых выплат. Ни в коем случае не принимайте такое предложение. Если впоследствии покупка будет оспорена в суде, покупатель получит сумму, оговоренную в договоре купли-продажи, а не сумму, фактически выплаченную продавцу.
За исключением нескольких моментов, покупка квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, не связана с какими-либо серьезными рисками. Хотите избежать подводных камней? Вам следует обратиться за помощью к профессионалу, который знает все тонкости процесса продажи. Местные юристы оказывают необходимую поддержку, консультируют и предупреждают о возможных проблемах.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...