Задать вопрос
38 просмотров
55 просмотров
Схемы мошенничества при покупке квартиры, как избежать мошенничества при покупке квартиры
Содержание
При покупке жилья существует риск столкнуться с мошенниками как на первичном, так и на вторичном рынке. Мошенники используют различные методы обмана покупателей, и с каждым днем они становятся все лучше. Чтобы защитить себя, необходимо знать и понимать наиболее распространенные виды мошенничества, возможные при покупке жилья.
✅ Общие признаки мошенничества
Покупка жилья — редкое событие для большинства людей, и не все имеют опыт или юридические знания, чтобы распознать мошенничество. Преступники знают об этом и в основном полагаются на непрофессионализм покупателей.
Существуют общие признаки, которые помогают распознать мошенничество:
- Квартира продается по низкой цене, которая не соответствует ее характеристикам — квадратным метрам, планировке, количеству комнат, расположению дома и т.д. Владелец может объяснить это срочностью продажи, но поспешность наводит на мысль, что в сделке есть признаки мошенничества.
- Продавец нечетко отвечает на вопросы покупателя и не раскрывает всю информацию о недвижимости.
- Владелец уклоняется от предоставления документов, запрошенных покупателем. Отсутствие сертификата — повод усомниться в честности будущей сделки.
- Если владелец просит слишком большой залог, есть вероятность, что сделка не состоится.
- Реальный план квартиры отличается от документальной версии.
Не каждый признак прямо указывает на мошенничество. Например, неполный пакет документов может быть вызван задержкой в работе компетентных органов. Однако в случае нарушения закона следует действовать крайне осторожно или обратиться за помощью к профессионалам, которые помогут вам разобраться в ситуации.
Незаконные действия при продаже или покупке квартиры подпадают под статью 159 Уголовного кодекса под названием «Мошенничество». Преступлением является не только умышленный обман, но и введение жертвы в заблуждение.
✅ Схемы мошенничества на первичном рынке
Покупка квартиры у застройщика возможна как на этапе строительства, так и после сдачи здания в эксплуатацию. В большинстве случаев такие сделки осуществляются на основании договора долевого участия (ДДУ). Будущие владельцы инвестируют в здание и получают новую квартиру после его завершения. Такие договоры подлежат регистрации в Росреестре, но это не защищает от мошенничества.
🔻 Продажа нескольким покупателям
В совместном строительстве всегда участвует большое количество сторон. Помимо строительной компании, существуют инвесторы и субподрядчики, которым поручена продажа части недвижимости. Компания, зарегистрированная по поддельным документам, продает несколько квартир заинтересованным покупателям без списания средств со счета основного застройщика и обосновывает это отсутствием клиентов. Застройщик, в свою очередь, неоднократно продает эти объекты другим лицам. Такие интриги становятся известны только тогда, когда мошенники исчезают со всеми деньгами.
Если виновные уверены, что их действия невозможно оспорить, им не нужно скрывать реальное мошенничество и объявлять его «безрассудным деловым поведением», которое очень трудно отличить от недобросовестности даже в суде в случае строительства общего имущества.
🔻 Преждевременная оплата стоимости
Самое распространенное мошенничество. Застройщик требует, чтобы покупатель заплатил полную стоимость квартиры сразу после подписания CDD. В прошлом регулярно происходили случаи, когда фиктивный застройщик собирал деньги на строительство, а учредители впоследствии исчезали вместе со всеми деньгами. В настоящее время такую договоренность нелегко обеспечить в силу информированности населения и новых правил, регулирующих строительство общего имущества (вступают в силу с 01.07.2019).
Пример. Договор POE теперь включает три стороны: покупателя, застройщика и эскроу-агента (банк). Деньги от совместного строительства поступают не в строительную компанию, а на специальный счет в банке. Оно заморожено до тех пор, пока застройщик не выполнит все условия контракта.
🔻 Продажа по сомнительным документам
Существует несколько способов обмана с документами. На этапе строительства застройщик и покупатель подписывают не ДДС, а обычный договор купли-продажи. Покупатель не получает гарантии, что он станет владельцем недвижимости. Часто такой договор заключается не с основным застройщиком, а с субподрядчиком. В этом случае застройщик не несет никакой ответственности.
Другой возможностью является приобретение жилья через договор с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Это соглашение носит более низкий характер, чем CDA, и не предполагает использования услуг строительной компании. Акционеры сами ищут подрядчиков и привлекают инвесторов. Руководители ЖСК могут необоснованно увеличить стоимость строительства или необоснованно расторгнуть договор с одним или несколькими участниками, а строительство дома по договору ЖСК часто занимает годы.
🔻 Обман с ипотекой
Метод мошенничества является скрытым и связан с деятельностью банков. По сути, речь идет о том, что сотрудник банка предлагает одни условия при обсуждении условий кредита, а в ипотечном договоре отражаются другие условия. Речь идет о более высокой процентной ставке, скрытых комиссиях, необоснованных последствиях за просрочку платежа и т.д. Поэтому, прежде чем подписывать кредитный договор, внимательно ознакомьтесь с его условиями, а еще лучше — доверьте этот вопрос квалифицированному юристу.
✅ Схемы мошенничества на вторичном рынке
На вторичном рынке мошенники чувствуют себя как рыба в воде. Именно здесь существует больше всего возможностей для мошенничества, поэтому каждый должен быть предельно осторожен при покупке и продаже недвижимости.
🔻 Подложная доверенность
Обычно продавца представляет уполномоченная третья сторона. Не каждый покупатель может определить подлинность документа и поэтому становится жертвой мошенничества.
Если в сделке участвует третья сторона, обязательно сделайте следующее
- Познакомьтесь с настоящим владельцем недвижимости;
- Если возможно, изучите всю информацию о помощнике;
- Убедитесь, что продавец компетентен;
- Проверьте полномочия доверенного лица вместе с владельцем;
- Проверьте нотариуса, который заверил документ.
Официальная доверенность составляется на специальном гербовом бланке и заверяется мокрой печатью нотариуса. Содержание отражает полномочия уполномоченного представителя. Если они проявляют полную свободу действий при продаже, это повод для осторожности. Вполне возможно, что документ подделан. Подробнее читайте здесь: Доверенность на продажу квартиры
🔻 Подложный паспорт
Один из самых дорогих обманов, используемых в элитном жилье. Суть заключается в следующем. Мошенник заключает договор аренды с владельцем, которого обычно нет в городе (командировка, загранкомандировка и т.д.). Для заключения договора требуется копия паспорта владельца. После того как документ попадает в руки мошенников, они используют его в качестве основы для создания поддельного паспорта.
Паспортные данные остаются неизменными, а вместо фотографии владельца вставляется фотография другого человека. С помощью поддельного документа мошенники могут получить свидетельство о праве собственности на квартиру, что дает им право распоряжаться имуществом и продавать его. Покупать такую недвижимость бесполезно, так как настоящий владелец рано или поздно объявится.
🔻 Собственники из «группы риска»
К таким собственникам также относятся граждане, которые не полностью отдают себе отчет в своих действиях. К ним относятся:
- пенсионеры, живущие в одиночестве;
- Люди, имеющие проблемы с алкоголем или наркотиками;
- люди с проблемами психического здоровья.
Мошенники получают от этих лиц доверенность, которая дает им право совершать юридические действия с недвижимостью, а затем проводят ряд сделок, включая продажу. В результате вся цепочка манипуляций с домом может оказаться недействительной, а главным пострадавшим остается покупатель.
Признаки мошенничества можно найти в документах на квартиру. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц содержит информацию обо всех сделках с недвижимостью. Если в последнее время было совершено несколько сделок, рекомендуется рассмотреть возможность покупки.
🔻 Продажа нескольким покупателям
Эта схема популярна среди продавцов, живущих за границей или стремящихся получить постоянное место жительства. Владелец или его представитель осуществляет сразу несколько сделок купли-продажи с разными покупателями. Используются копии свидетельств о праве собственности, выданные в государственных учреждениях и заверенные различными нотариусами. Продавец забирает деньги у всех участников торгов и исчезает. Владельцем квартиры становится тот, кто первым зарегистрировал переход права собственности.
Правильный способ избежать мошенничества — не давать деньги продавцу или его агенту до тех пор, пока переход права собственности не будет официально зарегистрирован. Второй способ — немедленно обратиться в правоохранительные органы, когда покупатель понимает, что он не единственный претендент на недвижимость.
🔻 Сокрытие наследников
Покупка унаследованного имущества у продавца — дело рискованное. Здесь задействованы различные формы обмана:
- Фальсификация воли;
- При составлении завещания наследодатель был не в здравом уме;
- Принуждение людей к написанию завещания, содержание которого не соответствует воле наследодателя.
В каждом из этих случаев возможны судебные разбирательства с другими потенциальными наследниками. Даже после регистрации права собственности на недвижимость они могут возражать против сделки и лишить покупателя дома. Кроме того, не отслеживаемые наследники могут появиться сами на любом этапе продажи. Это возможно, если незаконнорожденные дети не были учтены при составлении завещания или если наследник не знает о существовании других бенефициаров и продает квартиру по косвенным признакам.
Для минимизации рисков, связанных с недвижимостью, покупателю следует внимательно ознакомиться с выпиской из Единого государственного реестра записей о недвижимом имуществе, касающейся перехода прав собственности. Важно, чтобы нынешний владелец был владельцем не менее 3 лет. Это срок исковой давности по делам о наследовании, но он не освобождает покупателя от судебного разбирательства на 100%. Лучше всего получить подписи всех наследников о том, что они согласны на продажу.
🔻 Заниженная цена в договоре
Некоторые владельцы пытаются договориться о занижении стоимости квартиры в договоре, чтобы уменьшить налог или не платить его. В результате покупатель может стать участником налогового правонарушения. Кроме того, если продавец решит обратиться в суд для признания сделки недействительной, он не получит гарантии, что заплатил полную стоимость недвижимости. В этом случае он может взыскать только оговоренную в договоре сумму.
Только продавец заинтересован в занижении стоимости недвижимости, потому что он платит подоходный налог и должен снизить свою налоговую базу. У покупателя нет преимущества, поэтому он должен настаивать на том, чтобы в договоре была указана точная сумма.
🔻 Продавец не снялся с регистрации
После сделки продавец не выезжает из квартиры, потому что ему негде прописаться и жить. Наличие зарегистрированного лица в помещении не позволяет новому собственнику полностью распоряжаться имуществом, а попытки решить вопрос через суд не всегда дают положительные результаты. Решение суда может отменить продажу или позволить бывшему владельцу сохранить регистрацию собственности.
Чтобы избежать такой ситуации, в договоре следует указать дату, до которой произойдет выселение, и санкции, которые могут быть применены к продавцу в случае нарушения условий договора.
🔻 Мошенничество родителей и опекунов
Если имущество принадлежит несовершеннолетнему, малолетнему или недееспособному лицу, то для продажи имущества требуется письменное согласие органа опеки. В противном случае транзакция считается недействительной.
Нередки случаи, когда родители, приобретающие материнский дом, не оформляют долю ребенка, чтобы сохранить право продажи в дальнейшем, или увольняют ребенка за 6 месяцев до смены собственника (например, в случае приватизации). Если компетентные органы обнаружат нарушение, сделка аннулируется, а покупатель может понести финансовые потери.
🔻 Мошенничество с авансом и задатком
Обычно недвижимость продается с предоплатой или задатком, но недобросовестные продавцы часто используют это в своих целях. Получив деньги (2-7% от общей стоимости), они делают все возможное, чтобы сделка не была завершена в срок. В этом случае деньги покупателю не возвращаются. Другая возможность заключается в том, что владелец получает авансы от нескольких покупателей, а квартира продается только одному из них.
Для минимизации рисков следует внести авансовый платеж, если это предусмотрено предварительным договором, а факт передачи денег подтвердить распиской. Эксперты рекомендуют использовать банковскую ячейку, при условии, что продавец сможет получить к ней доступ только после завершения сделки.
🔻 «Кот в мешке»
Мошенники показывают покупателям квартиру, но в договоре упоминается другая квартира. Такая недвижимость стоит дешевле, потому что не обладает заданными параметрами, находится в плохом районе или в доме, нуждающемся в ремонте. Жертвами мошенников становятся граждане, только что приехавшие в город и не знающие дороги. Чтобы минимизировать риски, тщательно проверьте документы на недвижимость, особенно ее характеристики и местоположение.
✅ Как избежать мошенничества при покупке квартиры
Граждане могут защитить себя от мошенничества, проверив недвижимость на предмет ее юридической чистоты. Существует ряд процедур, большинство из которых вы можете выполнить самостоятельно:
- Изучите репутацию продавца, банка и застройщика — вполне реально узнать много информации о каждой компании с помощью простого поиска в Интернете.
- Обсудите условия соглашения непосредственно с владельцем.
- Проверьте паспортные данные продавца на онлайн-ресурсе Home Office на случай, если документы поддельные.
- Внимательно проверьте пакет документов на недвижимость и только оригиналы — любые копии должны вызывать подозрение. Важно проверить не только наличие документов, но и соответствие содержащихся в них данных реальным параметрам недвижимости.
- Проверьте информацию о возможных наследниках — необходимо ознакомиться с содержанием завещания и свидетельства о праве на наследство, если таковое имеется. — Проверьте наличие арестов, пособий по беременности и родам, долгов по государственной службе и т.д.
- Проверьте компетентность продавца, обратившись в психоневрологический диспансер.
- Узнайте о несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире.
- Проведите переговоры с владельцем в присутствии свидетелей.
Также не стоит давать продавцу паспорт и оригиналы других документов, так как вы можете быть уверены, что они будут использованы мошенниками. В договоре купли-продажи должна быть указана реальная стоимость имущества. Перед подписанием договора обязательно изучите выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.
Мошеннические схемы при продаже жилья постоянно развиваются, и для того, чтобы их выявить, покупатель должен знать законы и быть знакомым со всеми тонкостями риэлторского бизнеса. Другой вариант — обратиться за помощью к профессиональному юристу. Свяжитесь с нашими специалистами, даже если у вас нет причин сомневаться в правильности сделки. Юристы бесплатно объяснят вам все возможные риски, что поможет вам принять правильное решение.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...