Задать вопрос
64 просмотров
43 просмотров
Сколько стоит проект дома для получения разрешения на строительство: состав проектной документации, как сделать план самому
Содержание
Строительство дома — довольно дорогое удовольствие. Строитель должен проработать мельчайшие детали, разработать план и получить разрешение на строительство. Это нелегко, поскольку дом еще не построен. Многие люди не хотят утруждать себя «бумажной волокитой» и сразу заказывают проект у специальной компании. Но другие не хотят платить лишние деньги и выполняют проект своими руками. Каков наилучший способ?
Грамотно составленный проект жилья — важный шаг на пути к успешной сделке. Но необходимо разобраться в тонкостях, изучить законы, обратиться в инстанции, и только потом разрабатывать проект. Обычному человеку трудно решить все вопросы сразу. Мы постараемся как можно подробнее рассказать о содержании проекта, его особенностях, цене и значении для строительства объектов.
✅ Нужен ли проект для разрешения на строительство дома?
Прежде всего, необходимо выяснить, нужно ли составлять проект будущего дома? Чтобы не получилось так, что это не нужно, а вы сами это сделали.
Проектная документация — это перечень документов, которые застройщик представляет на утверждение в местный орган власти (LGA). Документация является частью проекта для получения разрешения на строительство (статья 51(3)(7) Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако есть и исключения. Согласно последним изменениям в законе, для строительства отдельно стоящего жилого дома (ОЖС) или дома с садом в СНТ проект не требуется. Строительство на частных дополнительных участках (PAP) также разрешено без разрешения и планирования. Для них была введена упрощенная процедура. Разрешения были заменены уведомлениями о строительстве. Подготовить проект или нет — на усмотрение застройщика — статья 48(3) Градостроительного кодекса РФ.
Согласно закону, проектная документация не требуется, если
- Будущий дом имеет максимум 3 этажа;
- Высота не превышает 20 метров;
- Здание предназначено для проживания одной семьи.
Таким образом, в случае частной застройки проектная документация не требуется. Однако, когда речь идет о коммерческой застройке, они необходимы. Например, если строится магазин, торговый центр, мастерская или автозаправочная станция. Многоквартирные дома (МКД) также относятся к этой категории. Застройщик или девелопер готовит проектную документацию, в которой указывается зона строительства, тип здания, его назначение, площадь, расстояние между зданиями и другие архитектурные решения. Такие проекты требуют многомесячной подготовки. Конечно, вы не можете сделать их своими руками. Вам нужно обратиться к профессионалам и заплатить много денег.
🔻 Кто готовит?
Итак, мы выяснили, какой проект нужен для частного дома, а какой — во всех остальных случаях. Теперь нужно выяснить, кто может сделать проектную документацию и различные планы.
Согласно пунктам 4-5 статьи 48 Гражданского кодекса, работы по проекту, подлежащему утверждению, выполняются ЕИ или юридическими лицами. При условии, что они являются членами саморегулируемой организации (СРО). Для выполнения работ должен быть заключен договор субподряда. Например, для архитектурных и структурных проектов, технических обследований и т.д.
Если застройщик — частное лицо, вы можете составить план самостоятельно. Вам не нужно обладать какими-то особыми навыками или занимать определенную должность. С прицелом на будущее, достаточно иметь нормальные навыки рисования. Декларации и диаграммы проектов не имеют сверхъестественного значения.
✅ Какие нужны разделы проектной документации?
В зависимости от типа конструкции различают два типа. Первый — это стандартный тип. Он используется для проектов капитального строительства (кроме жилищного).
Что входит в состав документации?
- Пояснительная записка;
- LOMS — это схема планировочной организации участка, основанная на плане развития участка;
- Секции с архитектурными и конструктивными решениями, включая доступ к объекту для людей с ограниченными возможностями. Это необходимо для строительства социально-культурных, жилых, коммерческих, транспортных, религиозных и других объектов. Например, школы, больницы, торговые центры, стадионы, магазины, офисы. Сюда также входят жилые комплексы, такие как многоквартирные дома.
- Проектный отдел для организации строительных работ. Другими словами, как будет осуществляться строительство, снос, реконструкция и т.д.
Приведенный выше перечень является обязательным для выдачи разрешения на строительство. Список может быть расширен за счет дополнительных документов: 5 разделов без экспертного заключения и 12 разделов с экспертным заключением. Застройщик должен получить разрешение Росатома, Росавиации, СЭС, пожарной, архитектурной и других служб.
При строительстве частного жилья на землях жилого и коммерческого назначения ситуация намного проще. Ни один проект не нуждается в заказе. Вместо этого существует процедура уведомления и схематический план на основании статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
«Проектом» для жилья считается СПОЗУ — его можно заказать у кадастровых инженеров или создать своими руками. Программа нужна не для «галочки», а по очевидным причинам.
Состав LISP:
- План участка — показывает расположение капитальных сооружений и площадь участка. Масштаб съемки — 1:500 (четырехкратное уменьшение). План также содержит информацию о транспортных коммуникациях, т.е. о том, где расположены газопровод, водопровод и другие перекрестки. К чертежу прилагается эскиз будущего здания с указанием его координат, высоты, сечения и площади.
- Текстовая часть — указывает адрес участка, кадастровый номер, коэффициент, площадь и плотность застройки. Застройщик указывает высоту, этажность, поворотные точки на участке и назначение объекта, например — жилой дом. Отмечен градостроительный план №, в соответствии с которым был реализован проект.
Таким образом, СТРП включается как в проектную документацию, так и в специальные документы по развитию. Теперь давайте посмотрим, как выглядит схема.
✅ Образец проекта дома
Схема рисуется на чистом листе формата А4 или на листе формата А3, если чертежи выполнены в масштабе. Допускается также подача SPPD в электронном виде.
Маркировка должна быть выполнена синими или фиолетовыми чернилами. Электронная версия должна быть цветной.
Верхняя часть листа (справа) — содержит блок с адресом объекта недвижимости, обозначенным кадастровым номером в формате 77:00:0000000:000. Ниже представлены технические и экономические данные: Параметры здания, количество этажей, пиковые значения и т.д.
Центральная часть листа (слева) представляет собой чертеж планировочной организации. Вехи отмечаются цифрами. Необходимо также указать расстояние до улицы (от 5 метров) и соседнего забора (не менее 3 метров). Объект отмечается в области компоновки. На схеме она должна быть обозначена цветом. Если инспекторы не смогут идентифицировать будущий объект, они не примут план.
Внизу (справа) находится техническая информация и примечания.
Посмотрите, как выглядит STRP для получения разрешения на строительство в разных вариантах:
✅ Сколько стоит проект?
В финансовом плане это зависит от сложности проекта и скорости его производства. Чем сложнее проекты, чем больше согласований и жестких сроков они должны пройти, тем выше затраты.
Характеристики региона играют важную роль. Местные органы власти разрабатывают собственные правила, тарифы и сборы. Как следствие, стоимость также будет отличаться. Например, проектная документация в Москве стоит дороже, чем в Сызрани.
Расходы для физических лиц:
- Осмотр участка, ГПЗУ, СПОЗУ и оформление планируемого строительства «под ключ» — от 20 000 до 50 000 рублей.
- Завершение регистрации и подготовка плана — 6 000 рублей.
- Регистрация СПОСУ — от 5 000 рублей.
- Планы для Росавиации, Роснедр, Роспотребнадзора — 5 000 рублей за один кузов.
Для юридических лиц стоимость может составлять до 100 000 рублей за один проект. Сэкономить вряд ли удастся — документы должны быть правильными. Требования к коммерческим зданиям и многоквартирным домам гораздо выше, чем к частному жилью.
✅ Как сделать самостоятельно?
Застройкой жилых, коммерческих или пригородных земельных участков занимаются частные застройщики. Обычным гражданам не нужно тратить много денег на дорогостоящую проектную документацию.
Теоретически, LARP может быть подготовлен самим человеком. Для этого были разработаны рекомендации Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр. Утвержденная форма уведомления о планируемом строительстве жилого дома также облегчает внесение данных в план развития.
Пошаговое руководство:
- Подать заявление в МФЦ или Росреестр о выдаче градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Эта информация необходима для того, чтобы понять, где и как можно построить дом. ГПЗУ основан на топографической съемке. Иногда эта информация недоступна. В этом случае власти предлагают провести топографическую съемку за свой счет. Соглашаться или нет — на усмотрение заявителя. Фактически, предоставление этих данных и выдача обновленного ГПЗУ является обязанностью администрации. Если ситуация безнадежна, следует обратиться в кадастровый офис и заказать топографическую съемку у картографов. По окончании вы получите дискету с топографическим рисунком местности и бумажную копию. Эта информация очень полезна для составления плана (проекта). Передайте диск в МФЦ и подождите, пока GPZU подготовит его.
- Защитить план городского развития.
- Отсканируйте полученную схему. Если он находится на дискете, откройте его в подходящей программе, например, КОМПАС-3D или AutoCAD.
- Вырежьте нужный участок и отрегулируйте масштаб рисунка. Размер должен быть 1:500.
- Схематично нарисуйте границы участка. Нарисуйте цветной эскиз будущего дома на фоне PDMP (не пересекая красные линии). Укажите расстояние до границы участка (достаточно измерить расстояние до улицы и соседнего участка). Запишите название города или деревни, улицу, район и высоту дома.
- Отметьте символы в нижней части листа.
- Сверьте эскиз с разрешением на строительство и приложите его к заявлению на предполагаемый дом.
Очень важно не нарушать рекомендации по подготовке ПКПЗ. Требования относятся как к оформлению, так и к текстовой части:
- Не используйте карандаш, используйте синюю шариковую ручку/чернила;
- Не должно быть неразборчивого текста;
- никаких исправлений вносить не следует.
Если вы допустили ошибку и вам необходимо исправить написанное, следуйте рекомендациям для таких случаев. Исправления следует вносить, зачеркивая и вписывая правильную информацию. После этого должны следовать слова «Я считаю, что текст исправлен» и подпись застройщика рядом. Зачеркивание или написание поверх правильного текста не допускается. Использование ластиков, «черточек» или размазывание бумаги не допускается.
Если вы сделаете это правильно, то ваш СПО будет принят для получения разрешения на строительство вместе с другими документами. Иногда, однако, возможен и отказ. Некоторые органы власти принципиально не принимают самостоятельно подготовленные планы и направляют разработчиков в утвержденные фирмы. Вы сами решаете, следовать рекомендациям или нет. Вы также можете пожаловаться на необоснованное отклонение проекта и обратиться к своему начальнику. Если и это не поможет, подайте жалобу в прокуратуру и суд.
Подведем итоги. С 4 августа 2018 года можно подать заявку на получение лицензии без проекта. Упрощенная процедура (уведомление) применяется к жилым домам и садовым домикам. Разработчик может ограничиться планом застройки — больше проект ничего не требует. Юридические лица должны подготовить полный проект со всеми разрешительными документами. Наиболее сложной частью подготовки ПКГБ является учет градостроительных требований территории, технических аспектов, объема и юридических требований. Ошибки обязательно приведут к отказу. Несоответствие программы параметрам SPMS также приведет к отказу со стороны властей.
Если у вас возникли вопросы или вам нужна юридическая консультация, воспользуйтесь формой ниже или позвоните по телефону горячей линии. Юрист расскажет вам, что входит в проект вашего дома, где заказать, требуется ли экспертное заключение, куда подавать СЭПЗ и все остальное, что необходимо учесть. Эксперт поможет вам договориться с властями. Если вам отказали по несправедливой причине, ваш адвокат подскажет вам, как написать жалобу или исковое заявление в суд. Помните, что самостоятельные действия в сложной ситуации могут усугубить ситуацию.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...