Задать вопрос
74 просмотров
54 просмотров
Сколько времени занимает покупка квартиры, сколько длится сделка купли продажи квартиры
Содержание
Это возможно при соблюдении нескольких условий: подходящий вариант уже найден; у покупателя есть необходимые денежные средства для приобретения недвижимости; нет необходимости обращаться в орган опеки, пенсионный фонд и другие социально ориентированные и кредитные учреждения для оформления купли-продажи квартиры. Чтобы рассчитать, сколько времени вам нужно потратить на покупку квартиры, необходимо учесть все значимые факторы на каждом этапе сделки.
✅ Этапы купли-продажи квартиры и их длительность
Существуют различные причины для ограничения времени, необходимого для завершения транзакции:
- Для арендодателя — срочный переезд, острая необходимость в деньгах, желание «продать» жилье до появления новых претендентов на часть собственности;
- Для покупателя — желание переехать в новый дом по случаю важного события (свадьба, рождение ребенка), спонтанный приток денег или вынужденный быстрый переезд.
У покупателя и продавца разные цели: первый — купить по более низкой цене, возможно, даже без требуемой суммы; второй — продать по более высокой цене.
Чтобы ускорить процесс продажи квартиры, продавец должен
- снизить цену и указать в объявлении, что это «срочная продажа», «только за наличные»;
- подготовить необходимые документы для проведения сделки.
У покупателя более сложные задачи: он должен быстро прояснить вопрос получения ипотечного кредита (по статистике, каждая вторая квартира в новостройке приобретается в кредит); проверить юридическую состоятельность сделки на основании документов, представленных продавцом.
Чтобы спланировать продолжительность сделки, рекомендуется составить подробный план купли-продажи квартиры.
🔻 1 этап. Поиск продавца или покупателя на квартиру
Чтобы найти желаемую квартиру и покупателя, стоит обратиться в агентство недвижимости или поискать контрагента на следующих сайтах: avito.ru, youla.ru, cian.ru, domofond.ru и других. Объявления также можно найти в газетах и журналах, а также на досках объявлений возле жилых домов, строительство которых близится к завершению. Используйте как можно больше источников информации.
Основные критерии поиска для покупателей:
- Расположение жилья;
- расходы на проживание;
- Квадратные метры, количество комнат, этажность.
- Степень готовности объекта к продаже (относится к первым домам).
При анализе каждого варианта следует учитывать следующие моменты:
- Позволит ли владелец продать недвижимость за полученные (кредитные) средства, так как проверка платежеспособности покупателя может задержать банк на 2-3 недели.
- Есть ли у владельца несовершеннолетние дети. Если у собственника есть 2 и более детей, то велика вероятность, что недвижимость была приобретена за материнский капитал, а значит, доля в недвижимости может принадлежать несовершеннолетним.
- Имеется ли совместная собственность. Если собственников несколько, процесс продажи может затянуться, если один из совладельцев не согласен на продажу.
- Состоит ли продавец недвижимости в браке. Если да, то его жена должна дать согласие на сделку.
- Наследуется ли собственность. Если да, то могут быть лица, имеющие право на долю в наследстве. Сделки, связанные с наследственным имуществом, требуют более тщательного расследования со стороны юриста.
Важной частью расследования является осмотр имущества.
🔻 2 этап. Проверка состояния квартиры
Если состояние имущества удовлетворительное, можно приступать к осмотру. Для тщательной проверки состояния имущества можно вызвать инженера-строителя, который легко определит
- Являются ли изменения законными;
- можно ли перенести газовые приборы, можно ли застеклить крыльцо или построить перегородку;
- Если есть проблемы с водопроводом, дренажом или проводкой.
Профессионал поможет вам обнаружить скрытые дефекты в доме.
Для проверки объекта достаточно однократного визита инженера, но полезно попросить владельца недвижимости предоставить инженерный план накануне.
🔻 3 этап. Проверка документов
Наиболее трудоемкой частью процесса является подготовка документов. Стандартный список включает:
- Паспорт, для несовершеннолетних — свидетельство о рождении. Обычно доступны следующие документы.
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на жилье. Оба документа действительны; сертификат — это документ, выданный до 2016 года. В выписке указывается, на каком основании квартира перешла в собственность продавца и имеются ли какие-либо обременения на недвижимость. Рекомендуется запрашивать выписку как минимум за 1 месяц до совершения операции. Хотя сертификат на деталь не имеет срока действия, сертификаты, выданные давно, могут быть уже не актуальны. Документ выдается при обращении в Росреестр или МФЦ. Срок выдачи составляет 3 дня для Росреестра и 5 дней для МФЦ.
- Кадастровый паспорт. Документ содержит информацию об изменениях в структуре жилища. Если выяснится, что изменения необходимо узаконить, профессионал поможет рассчитать примерную стоимость и сроки согласования изменений. Вы можете попросить скидку на цену, чтобы учесть затраченный труд. Кадастровый паспорт является частью расширенной выписки из Государственного единого реестра памятников природы. Чтобы сократить время покупки, закажите Расширенную выписку и подготовьте кадастровый паспорт в течение 3-5 дней (в зависимости от места подачи заявки). Если вы не получили кадастровую карту из Земельного кадастра, вам придется обратиться в офис и заказать технический паспорт для регистрации недвижимости в Земельном кадастре. Это займет около 15 дней. Кроме того, кадастровый инженер должен будет посетить объект недвижимости, чтобы определить его стоимость; при неблагоприятных условиях это может занять до месяца.
- Выписка со специального счета, подтверждающая, что вы не являетесь должником по коммунальным платежам. Вы можете получить его в течение 1 дня, и он действителен только в течение 30 дней.
- Справка о составе семьи — обязательный документ, подтверждающий количество зарегистрированных в недвижимости людей. Его можно получить в жилищном учреждении или в бюро регистрации жильцов. Выдача сертификата занимает 1-5 дней.
- Трансферный сертификат. Этот документ может быть выдан до или после регистрации свидетельства о праве собственности на недвижимость. Федеральная регистрационная служба часто отказывает в проведении регистрационных действий на основании отсутствия свидетельства. Чтобы избежать проблем, стоит отметить, что «собственность будет передана в течение Х дней после ее передачи в Росреестр». Срок действия акта составляет 1 день. Это документ, в котором зафиксировано текущее состояние квартиры с учетом всех нюансов. После передачи квартиры обязательства продавца считаются выполненными, а получатель отвечает за сохранность квартиры и за все повреждения квартиры.
Кроме того, может потребоваться следующее:
- Получение разрешения от органа опеки и попечительства на совершение сделки. Документ необходим, если часть имущества принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или инвалиду. При обращении в орган опеки законный представитель должен представить документ о том, что он действует от имени опекаемого лица. Если дом или его часть принадлежит ребенку, оба родителя должны подать заявление в AOP. Исключение составляют случаи, когда один из родителей приезжает — смерть матери или отца, пропажа без вести, что должно быть подтверждено документами. Выдача сертификата занимает до 2 недель. Чтобы узнать, сколько времени потребуется для получения документа, необходимо выяснить, как часто собирается Совет по опеке. Отсутствие одного из родителей или его отказ дать согласие на ликвидацию наследства может стать проблемой.
- Согласие супруга на сделку. Документ должен быть подписан обеими сторонами, но во время продажи он должен быть заверен нотариусом. Исключением из этого правила является случай, когда другой супруг не имеет прав на имущество, то есть имущество было приобретено до брака или делится на основании брачного контракта. Продолжительность сделки составляет один день.
- Получение разрешения от банка на продажу имущества. Если недвижимость заложена, продавец должен предоставить подтверждающий документ. Банк должен проверить личность покупателя: его надежность, платежеспособность. Продолжительность сделки — 1-2 недели.
В отсутствие собственника сделку может осуществить его уполномоченный представитель, действующий на основании нотариально заверенной доверенности. Его обработка занимает всего 1 день.
Проверка документов также называется «due diligence», т.е. поиск скрытых факторов, которые могут сделать сделку недействительной.
В среднем получение справок занимает 7 дней, но если вам необходимо оформить технический паспорт, получить разрешение органа опеки на покупку и продажу недвижимости, а также получить разрешение банка, процесс может занять до 3-4 недель.
🔻 4 этап. Оформление договора о задатке, предварительного ДКП
Если позволяют обстоятельства, этот этап можно пропустить. Однако обычно одна из сторон обеспокоена процедурой и просит согласовать первоначальный взнос, чтобы не пропустить закрытие сделки. В отличие от авансового платежа, депозит не подлежит возврату. Если продавец виноват, он должен вернуть задаток в 2-м размере, а если покупатель нарушает условия, задаток ему не возвращается (статья 381 Гражданского кодекса). Депозитный договор составляется в простой письменной форме. Срок уведомления составляет 1 день.
Предварительный договор также служит подтверждением серьезности намерений сторон. Согласно статье 429 Гражданского кодекса, документ повторяет условия основного договора, но может быть изменен по соглашению сторон.
Форма должна быть письменной, и если основной договор предусматривает нотариальное заверение, то требуется нотариальное заверение. Участие нотариуса требуется, если в сделке участвует несовершеннолетний или нетрудоспособный гражданин, если имущество отчуждается под опекой, если отчуждается имущество партнеров, если регистрационные документы сделки отправляются по почте. Договор требует тщательной подготовки, желательно с помощью юриста. Срок доставки — до 3 дней.
🔻 5 этап. Подготовка и подписание основного договора
Договор составляется сторонами. При покупке недвижимости через агентство недвижимости агент предложит один из стандартных договоров, но его содержание часто зависит от потребностей агента или его клиента. Чтобы минимизировать риски, связанные с продажей недвижимости, следует проконсультироваться с юристом по сделкам.
Если договор должен быть заверен нотариусом, процедура подписания осуществляется в присутствии нотариуса. Стороны оплачивают государственную пошлину, а нотариус удостоверяет законность перехода права собственности.
🔻 6 этап. Подготовка к осуществлению безопасной оплаты
Переводить деньги «наличными» очень рискованно. Безопасные взаимные соглашения требуют подготовки: помещения в сейф, составления аккредитива, передачи средств в нотариальный депозитарий. Каждая из этих процедур проводится по отработанной схеме и занимает не более одного дня.
🔻 7 этап. Регистрация ДКП в Росреестре
На заключительном этапе сделки обе стороны обращаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Если договор подлежит нотариальному удостоверению, нотариус отвечает за подачу документов в государственный орган (схема будет внедрена с февраля 2019 года). Срок подачи документов истекает непосредственно в день совершения сделки. Если электронная подача документов невозможна, срок подачи документов продлевается до 2 дней.
Передача прав будет оформлена в течение 7 рабочих дней при подаче документов в филиал Росреестра и в течение 9 рабочих дней при оформлении через МФЦ.
Впоследствии, если это предусмотрено договором, может быть подписан акт приема-передачи.
Если сделка происходит между собственником и наличным покупателем, ни один из которых не обязан согласовывать сделку с третьей стороной, срок подписания договора купли-продажи составляет 5-7 дней.
✅ Особые случаи
Рынок первичного и вторичного жилья полон предложений жилья на любой вкус, но средств на его покупку очень не хватает. Тогда вам придется взять кредит или использовать существующие государственные программы для улучшения условий жизни граждан. Есть возможность приобрести квартиру:
- С помощью материнского капитала. В этом случае срок покупки продлевается на время, необходимое для получения разрешения на покупку. При участии в ипотечной программе можно использовать сумму сертификата для погашения кредита. В других случаях предъявитель должен подождать, пока ребенку не исполнится 3 года. Если вы решили взять кредит на покупку жилья, вам нужно будет найти банк, который примет материнский капитал в качестве первоначального взноса или оплаты части кредита. После одобрения, через 1-2 месяца необходимо обратиться в пенсионный фонд. В течение 2 недель сотрудник государственной службы примет решение о переводе денег. Теперь вам остается только ждать перевода денег из пенсионного фонда на банковский счет. Общая продолжительность сделки составляет 2-4 месяца.
- Военная ипотека. В отличие от обычного кредита, военная ипотека доступна только военнослужащим. Процентная ставка, предлагаемая банками, составляет 7-11%. Держателем закладной является не только кредитор, но и Министерство обороны. Заявитель подает первичное заявление на рассмотрение и повторное заявление через 3 года. Если заявитель соответствует критериям приемлемости, он/она получает соответствующий ипотечный сертификат. Документ действителен в течение шести месяцев. В течение этого времени покупатель должен подписать с банком контракт на приобретение жилья. Для приобретения жилья требуется в общей сложности 3,5 года.
Трудно предсказать, сколько времени займет процесс покупки квартиры. Встретиться со «своим» покупателем или продавцом и заключить сделку можно в течение недели, а при неблагоприятных условиях процесс может затянуться до 3-4 месяцев.
Даже на первом этапе сделки с недвижимостью покупателя и продавца подстерегают опасности. Покупатель рискует столкнуться с недвижимостью с зарегистрированными владельцами: Заключенные, отбывающие тюремное заключение, призывники и другие лица, которые могут заселиться в недвижимость после возвращения.
Продавец рискует потерять квартиру и деньги, доверившись недобросовестному покупателю. Кроме того, если вы неправильно спланируете процесс покупки, то время на приобретение квартиры довольно сильно затянется. Адвокат поможет ответить на следующие вопросы: Какие документы необходимо собрать? Как правильно составить договор? Как рассчитать размер госпошлины? Специалист проверит, насколько сделка юридически грамотна, и квартира будет приобретена в короткие сроки и без риска для обеих сторон.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...