Задать вопрос
106 просмотров
55 просмотров
Снос самовольной постройки 2022: приведение в соответствии с требованиями, случаи, не подлежащие сносу, порядок
Содержание
До недавнего времени несанкционированное строительство доставляло много неудобств. Власти не предприняли никаких специальных мер. Владельцы самовольных построек могли лишиться своей собственности по любой причине — недвижимость сносилась без компенсации, а узаконить постройки было невозможно. Однако в августе 2018 года были внесены существенные изменения. Теперь для перевода дома, гаража или бани в частный сектор требуется решение суда. Пространство для маневра властей было сильно ограничено.
Что будет считаться самостроем в 2022 году, при каких условиях и в какой последовательности они будут подлежать сносу и можно ли избежать сноса — читайте в нашей статье.
✅ Что нового в законе 2019 года?
Федеральный закон от 4.08.2018 № 340-ФЗ внес серьезные изменения в правила сноса самостроев. Если раньше все подчинялось распоряжениям администрации, то новый закон внес существенные новшества.
Самовольные постройки — это постройки, возведенные без разрешений, планов и землеустроительных работ. Площадь строительного объекта не имеет значения: это может быть жилой участок или обычный участок на «коричневом поле». Проще говоря, если есть ограничения, но они не соблюдаются и здание построено, то это самовольная постройка.
Пример:
ООО «Строй-комфорт» приобрело землю под проект жилой застройки в частном секторе. Вскоре после этого на участке был построен 7-этажный жилой дом. Застройщик разместил объявление о продаже квартир в доме. Вскоре после этого к нему пришли инспекторы по жалобе встревоженных соседей. 7-этажное здание было объявлено самовольной постройкой. Строение не могло быть построено в жилом районе, поскольку нарушало правила зонирования. Согласно правилам, максимальная высота здания не может превышать 3 этажа. Подрядчику пришлось снести здание за свой счет.
Новые положения были внесены в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации — ряд положений был исключен, а некоторые добавлены.
Каковы нововведения в законе о самовольном строительстве?
- Четкие критерии термина «самовольное строительство» — то, что построено без разрешения и без учета ограничений.
- Сейчас оценивается возможность приведения самовольной постройки в соответствие с требованиями — до 4 августа 2018 года объекты просто сносились.
- Решение о сносе принимается местной администрацией или судами на основании исков о сносе самовольных построек. Сложные дела были переданы в суды. Это устранило формальности и злоупотребления со стороны властей.
- Для сноса не требуется лицензия на строительство — ее заменяет технический проект сноса. Если стоимость объекта превышает 1 млн. рублей, снос осуществляется отдельными подрядчиками/организациями СРО (п. 4-5 ст. 55.31 Закона РФ «О градостроительной деятельности»).
- Надзорные органы должны уведомить местный орган власти (МСУ) о сносе. Последний информирует владельца структуры. Отсутствие уведомления является основанием для обжалования решения администрации.
- Если информация о владельце отсутствует, МСУ публикует объявление в СМИ, в Интернете и на информационной доске земельного участка, на котором расположено здание. Однако даже если владельца найти не удается, принудительный снос может быть осуществлен без его присутствия.
- Договор аренды или узуфрукта может быть расторгнут в одностороннем порядке или по решению суда (статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации).
- Право на земельный участок сохраняется только при одном условии: Если на участке есть другие строения, они должны соответствовать всем стандартам, а право собственности должно быть зарегистрировано в Управлении Росреестра.
- Введение нового вида обременения на землю — обязательство снести самовольную постройку. Каждый, кто покупает участок земли с находящимся на нем зданием, обязан снести это здание.
С учетом внесенных поправок процедура сноса была упрощена. Это большой плюс для владельцев. Они имеют право привести имущество в соответствие с законом и целевым использованием земли. Новые правила более мягкие. Например, можно разобрать чердак вместо того, чтобы сносить весь дом. Если здание раздражает соседей, есть возможность договориться с ними и решить проблему полюбовно.
✅ Кто вправе предъявить требование по сносу?
Никто не может прийти к домовладельцу и заставить его снести дом, который он построил сам. Требование может быть наложено на человека только властями. В законе указано, кто обладает такими полномочиями.
Требование о сносе может быть предъявлено исполнительными органами государственной власти:
- в области строительного надзора;
- в области земельного надзора;
- водоохранная и природоохранная деятельность в Российской Федерации
- В области охраны памятников культуры и исторического наследия.
Призыв также может быть сделан муниципальным органом в лице городской администрации. В Москве, например, полномочия по сносу незаконных построек были отобраны у губернатора и переданы Госинспекции — уполномоченному органу. Техническими вопросами теперь занимается государственное бюджетное учреждение «ICMCN».
Окончательное решение о том, должна ли самовольная постройка быть снесена или построена по проекту, принимает суд. Первое, что они предложат, — это перестроить землю или изменить ее назначение. И только если это невозможно или если здание угрожает жизни и здоровью населения, суд выносит решение о сносе.
Соседи, арендаторы и просто неравнодушные граждане также не остаются в стороне. Инспекторы не могут поймать все самовольные постройки. Так, при обнаружении незаконных построек граждане могут сообщить о них властям — для этого существуют приложения, сайты администрации, страницы в Facebook, Instagram и Вконтакте. Пользователи должны предоставить фотографию и адрес объекта недвижимости. По запросу государственные инспекторы проводят целевые проверки.
🔻 Образец требования о сносе самовольной постройки
Закон требует, чтобы власти уведомили владельцев о предстоящем сносе. Уведомления отправляются в виде письма на адрес владельца.
Уведомление должно содержать:
- адрес владельца
- дата отправки уведомления;
- название органа, отправляющего письмо;
- основная часть — просьба демонтировать (снести) здание или привести его в надлежащий вид;
- предельный срок для выполнения запроса; — санкции за невыполнение запроса;
- санкции за несоблюдение;
- ссылка на решение суда или действия местных властей;
- Подписи руководителя и секретаря государственного надзорного органа;
- печать организации.
✅ Порядок сноса самостроя
При сносе незаконно построенного объекта мэрия обязана выявить нарушения и уведомить владельца. Основания для сноса установлены в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Давайте рассмотрим процедуру от начала до конца.
🔻 С чего начинают?
Градостроительный кодекс содержит положения о сносе самовольных построек. Прежде всего, должно быть выдано распоряжение о сносе.
Снос возможен в соответствии с правилами:
- В административном порядке (без решения суда) — решение принимает муниципалитет, но только в исключительных случаях (земля не оформлена в собственность или здание расположено на земле, где строительство не разрешено);
- На основании решения суда — когда суд принимает решение о том, что недвижимость должна быть снесена или перепланирована.
Обратите внимание, что в случае официального приказа снос, вероятно, неизбежен. Власти не любят читать законы — им проще заставить владельца снести здание. Только компетентный адвокат может помочь. Без него проблемы почти неизбежны.
🔻 Как сносят?
Что будет дальше? Затем вы должны выполнить решение местных властей или суда.
Алгоритм действий при сносе:
- Подготовьте уведомление о текущем сносе (проект). Обязанность по подготовке документов лежит на застройщике, руководителе проекта или другом подрядчике.
- Передача проекта в офис МСУ — адресатом является офис, подавший заявление о сносе. Информацию об этом можно найти в данном письме.
- Обзор проектной документации.
- Внесение данных в ЕИС — муниципальную единую информационную систему (электронное взаимодействие).
- Передача уведомления в строительный орган.
- Снос несанкционированных строений.
- Отчетность о завершении сноса. Передача информации в муниципалитет, а оттуда в Ростехнадзор.
На ФССП возложена задача по исполнению судебного решения. Судебный исполнитель должен обеспечить демонтаж здания подрядчиком или владельцем. В противном случае существует угроза штрафов и принудительного сноса. Расходы по демонтажу компаниями МСУ будут возложены на владельца.
🔻 В какие сроки?
После принятия решения оно должно быть доведено до сведения правонарушителя. Владелец самовольной постройки будет уведомлен в течение 7 дней (статья 55.32(4) Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Самовольная постройка может быть жильем, садовым домиком, гаражом, сараем или баней. Технические характеристики здания влияют на установленный срок сноса. Установленный срок сноса составляет от 3 до 12 месяцев. Если конструкция допускает реконструкцию, то срок составляет от 6 месяцев до 3 лет, в зависимости от сложности конструкции (согласно статье 222, пункт 4, предложение 2 статьи 222 Гражданского кодекса).
Новый порядок обязывает суды сокращать сроки рассмотрения дел о сносе самовольных построек. Согласно правилам, этот срок составляет 1 календарный месяц.
В случае предъявления иска необходимо учитывать срок исковой давности.
✅ Когда постройка не подлежит сносу?
Из-за лазеек в законе даже жилой дом может считаться самовольной постройкой. Властям было безразлично, что владелец зарегистрирован в Росреестре. Это было связано с тем, что дом находился рядом с лесом, заповедником, инженерными сетями, газопроводом и т.д.
Поправки устранили эти и другие неясности в законе.
Недвижимость не может быть снесена, если соблюдены четыре условия:
- Недвижимость имеет жилую или коммерческую зону.
- Имущество находится в частной собственности, т.е. зарегистрировано в земельном кадастре и разграничено.
- Жилье было оформлено в собственность до 1 сентября 2018 года.
- Нет никаких доказательств угрозы жизни или здоровью, и права соседей ни в коей мере не нарушаются.
Еще одним условием является то, что администрация не может сносить недвижимость без решения суда. Например, если на недвижимость нет регистрации, а здание было построено до 25 октября 2001 года. Эта дата является датой вступления в силу Земельного кодекса РФ. Принцип довольно прост: если состояние земли не регулируется, то о сносе не может быть и речи. Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применяется.
Вы переоборудовали дом, но не сообщили об этом администрации? Прочитайте инструкцию о том, как узаконить перестройку частного дома без разрешения.
🔻 Можно ли избежать сноса?
Необходимость демонтажа конструкции может вас удивить. В то же время застройщику могут грозить штрафы за незаконное строительство на участке. Многие владельцы отдельно стоящих зданий ищут способы избежать сноса — и, скажем прямо, такие способы есть. Этот процесс называется «легализация собственного здания».
Важно, чтобы и земля, и недвижимость, и ее использование соответствовали всем требованиям. Многие задаются вопросом, правомерно ли требование снести сарай как самовольную постройку. Ответ зависит от местоположения объекта. Навес гаража может отбрасывать тень на окна соседей. Не исключено, что последний будет утверждать, что его права были нарушены. Тогда вам придется доказать обратное. Часто в личные отношения между соседями вмешиваются ревность и затаенные обиды.
Если объект никому не мешает и соответствует всем стандартам, можно узаконить самострой.
Инструкции по административной (несудебной) процедуре в Москве:
- Отправьте письмо в Государственную инспекцию. Текст обращения должен содержать просьбу о сохранении имущества.
- Проверьте правильность составления апелляции. Сотрудники Госинспекции проверят, соответствует ли объект нормам Градостроительного кодекса, кому принадлежит земля, кто является собственником, кто живет по соседству.
- Передача данных в DGI — Департамент городского имущества.
- Выполнение запроса, передача информации в Комитет по архитектуре и строительству.
- Исследование коммунальных сетей, природоохранных зон, земель ограниченного пользования и т.д.
- Созыв земельной комиссии, принятие окончательного решения с учетом выявленных факторов.
- Уведомление владельца о принятом решении.
- Официальная регистрация объекта недвижимости в качестве жилого дома, внесение изменений в Росреестр (см. раздел «Какие здания на участке необходимо зарегистрировать»).
В случае отказа владелец самостроя может обратиться в суд. Окончательное решение принимается в зале суда.
✅ Судебная практика (примеры)
Суд решает, снести ли здание или продолжить нарушение. Юрисдикция городских (районных) судов теперь подведомственна судам самостроев. Изменения в законодательстве сделали возможным разрешение споров законным путем. Но противоречия все равно есть.
Какие моменты учитывают суды:
- кто владеет участком — личная собственность или муниципальная?
- нет ли конфликта с соседями — при отсутствии согласия объект придется снести или перестроить;
- есть ли наследники у совладельца собственного здания;
- затрагиваются ли интересы владельца земельного участка, и если да, то участвует ли он в решении проблемы;
- есть ли техническая возможность восстановить объект.
Отказ суда в сносе не является основанием для подачи апелляции властями. А демонтаж здания и возложение расходов на владельца строго запрещено. Самоуправство карается по всей строгости закона.
Пример 1:
Адлерский районный суд вынес решение о сносе самовольного объекта. В ходе проверки, проведенной мэрией Сочи, были выявлены нарушения со стороны строительной компании. Строительная компания начала строительство многоквартирного дома в частном секторе. В связи с ТРИ классификацией земли, на участке было разрешено только малоэтажное и коттеджное строительство. Застройщик сразу же разделил недвижимость на 60 смежных помещений с отдельными входами. Здания соответствовали техническим условиям на квартиры. Суд обязал застройщика снести строение. Для исполнения решения был назначен подрядчик.
Пример 2:
Октябрьский районный суд г. Краснодара обязал Свищева А.Г. привести свою летнюю веранду в соответствие с законом. Истец был соседом Свищева по даче. Выяснилось, что ответчик построил беседку, но при этом вышел за границы участка своего соседа. Спор не удалось разрешить мирным путем. Свищев настаивал на том, что размер структуры не может быть уменьшен, и ушел. Сосед не был готов смириться с «посягательством» на его собственность. Оценив обстоятельства, суд счел необходимым предупредить ответчика о недопустимости посягательства на частную собственность истца. Свищев распорядился провести расследование и заверил, что летняя веранда может быть переделана. Судья дал четырехмесячный срок для исправления ситуации.
Прежде чем снести самовольную постройку, необходимо изучить обстоятельства. Если здание должно быть перестроено, мэрия не может его снести. Раньше применялся снос, но с 2018 года действуют другие правила. Владелец должен быть предупрежден и ему должен быть предоставлен срок для устранения дефектов. Сложные дела передаются в суд.
Владельцы самовольных построек сталкиваются со многими трудностями. Возникают споры с администрацией, соседями, совладельцами, наследниками и другими сторонами. Стоит ли оставлять все как есть? Практика показывает, что это не так. Самостоятельно построенный дом будет снесен в любом случае, с согласия или без согласия владельца. Но вы можете попытаться защитить свои права. Для этого необходимы юридические знания и умение составлять документы. Лучше всего обратиться к специализированному юристу. Иногда без эксперта не обойтись. Власти знают о сложных толкованиях закона и часто пользуются этим в своих отношениях с гражданами. Адвокат поможет вам защитить ваши права по закону.
Чтобы узнать, когда нужно сносить здание, а когда дать время на приведение его в соответствие, посмотрите это видео:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...