Задать вопрос
33 просмотров
113 просмотров
Соглашение, Договор аванса при покупке квартиры (образец) 2022 — Как оформить аванс при покупке квартиры
Содержание
Предоплата при покупке квартиры — это возможность «обезопасить» понравившееся жилье и дать продавцу уверенность в последующей покупке по согласованной цене в определенные сроки. Один из возможных способов сделать это легально — подписать соглашение о предоплате.
✅ Что собой представляет аванс
В действующем российском законодательстве нет точного определения термина «предоплата». Единственная ссылка содержится в статье 380 Гражданского кодекса РФ ГК РФ, согласно которой любой авансовый платеж продавцу может рассматриваться как таковой, если в договоре не указано, что это задаток.
Необходимость в авансовом платеже возникает в том случае, если продажа не может быть завершена немедленно, поскольку сторонам необходимо провести определенную подготовку:
- иметь дополнительное время для получения денег (например, от третьих лиц);
- для сбора недостающих документов;
- для проведения альтернативных сделок.
В таких случаях покупатель выплачивает продавцу достаточную сумму, после чего продавец соглашается снять недвижимость с продажи, и стороны могут готовиться к будущей покупке недвижимости.
Таким образом, договор аванса на покупку квартиры — это документ, устанавливающий размер и порядок внесения аванса за приобретаемое жилье. Она оформляется при сделках купли-продажи или передачи прав требования до заключения основного договора в качестве подтверждения серьезности намерений покупателя.
🔻 Отличия от задатка
Не стоит путать термины «аванс» и «задаток», которые имеют разные последствия в случае, если основная сделка не будет заключена. Первый — это простой авансовый платеж за квартиру, второй — условие выполнения (обеспечения) основного обязательства, то есть заключения договора купли/продажи. В отличие от задатка, авансовый платеж не обязывает стороны заключить договор позже, и к нему не применимы правовые нормы, регулирующие отношения по задатку. Но к нему применимы нормы, установленные для кредитов, то есть фактическое погашение суммы, уплаченной авансом.
Однозначного ответа на вопрос о том, какой вариант предоплаты лучше — первоначальный взнос или депозит, не существует. Если у покупателя есть сомнения в том, что продажа состоится. Последний вариант также будет более привлекательным с точки зрения продавца, так как в случае необходимости он сможет вернуть уплаченные деньги без дополнительных платежей. Такая возможность актуальна, если вдруг появится другой покупатель, готовый предложить более высокую цену за то же жилье. Форма предоплаты в любом случае определяется в ходе переговоров сторон.
🔻 Возможные стороны
Большинство сделок по покупке квартиры и, соответственно, передача предоплаты осуществляются непосредственно между продавцом и покупателем. Однако в некоторых случаях в договоре может фигурировать и третья сторона, которая хочет получить свою долю:
- Банк. При покупке жилья за счет заемных средств в авансовом договоре должен быть предусмотрен пункт о компенсации затрат кредитной организации в случае срыва сделки. Он составляется по стандартной форме юристами банка, в котором планируется выдача ипотеки, поэтому сторонам остается только внимательно изучить его положения и подписать. В этом случае переговоры о возможных изменениях в положениях не ведутся.
- Агенты по недвижимости / Агенты по недвижимости . Несмотря на то, что соглашение вновь составляется юристами компании, стороны обычно могут корректировать отдельные пункты в процессе переговоров. Агент обычно заинтересован в скорейшей продаже недвижимости, поэтому может пойти на определенные уступки.
✅ Как оформить аванс при покупке квартиры
Авансовый платеж за квартиру может быть осуществлен двумя способами:
- Запишите условия в договор о предварительной покупке;
- отдельное соглашение об авансовом платеже.
При этом в первом варианте основное внимание уделяется деталям будущей сделки, за которую покупатель платит деньги, а во втором документе обычно описываются только моменты, связанные с авансовым платежом и вытекающими из него правами и обязанностями сторон.
Авансовое соглашение составляется в таком количестве экземпляров, сколько лиц участвует в соглашении. Он может быть в печатном или рукописном виде. Другой вариант — распечатать основную часть с бланками для сумм, сроков и других индивидуальных условий, которые затем можно заполнить от руки. Рукописные исправления и черточки запрещены, в противном случае документ потеряет свою юридическую силу. В такой ситуации лучше сделать новую копию. Подпись и ее копия могут быть выполнены только с помощью биро.
🔻 Порядок действий по оформлению
При составлении авансового соглашения стороны должны
- Договориться о размере и порядке внесения аванса.
- Подтвердить право продавца на собственность.
- Подготовьте соглашение. Если процедура проводится не у нотариуса, убедитесь, что предоставленные данные совпадают с данными в официальных документах и заявлениях.
- Проверьте пункты в документе и при необходимости внесите коррективы.
- Подпишите договор и получите подтверждение передачи денег в виде расписки.
🔻 Необходимые документы
В большинстве случаев для подписания договора о предоплате достаточно минимальной бумажной волокиты:
- Для покупателя: паспорт / разрешение представителя;
- Для продавца: паспорт или доверенность от представителя, свидетельство о праве собственности (свидетельство о регистрации права собственности) и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.).
Если предоплата производится банковским переводом, необходимо также предоставить банковские реквизиты. Покупатель может проверить, что квартира находится в отличном состоянии, попросив у продавца технический паспорт, чтобы убедиться в чистоте квартиры:
- Технический паспорт для проверки наличия перепланировок и их легализации.
- Выписка из домовой книги для выяснения количества зарегистрированных и уволенных лиц. Особое внимание следует обратить на регистрацию несовершеннолетних, так как в этом случае вам необходимо будет получить разрешение органа опеки на продажу дома.
- Документ из Единого информационного центра или управляющей компании, подтверждающий отсутствие задолженности перед коммунальными предприятиями.
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости для подтверждения правоустанавливающих сделок, совершенных с данным объектом недвижимости.
🔻 Сроки
Период предоплаты — период с момента перечисления предоплаты до заключения основного договора на покупку квартиры и выплаты остатка предоплаты. Этот период — время, отведенное сторонам для составления документов и выполнения формальностей по покупке квартиры. Этот период обычно составляет 2-4 недели для стандартных сделок и 6-8 недель для альтернативных сделок (если недвижимость должна быть предварительно продана). По желанию сторон они могут установить срок до 12 месяцев. При установлении срока следует учитывать, на каком этапе находится получение необходимых документов, участвуют ли в сделке несовершеннолетние, способен ли покупатель заплатить полную сумму за недвижимость и другие особенности ситуации.
Если срок, указанный в соглашении, прошел, а стороны не готовы к заключению сделки, есть два варианта действий
- перезаключить соглашение с новым сроком;
- может расторгнуть договор и вернуть аванс покупателю (если не предусмотрены другие санкции для каждой из сторон).
🔻 Заверение у нотариуса
Нотариальное заверение авансового соглашения не требуется. Однако стороны могут осуществить эту процедуру по взаимному соглашению, что особенно важно в случае перечисления крупных сумм авансовых платежей. В этом случае нотариус помогает более точно сформулировать все условия, а также подтверждает, что деньги были переданы в согласованной сторонами сумме и на законных основаниях.
Стоимость легализации составляет 1000-2500 рублей, в зависимости от количества страниц документа и платы за услуги специалиста, которая обычно зависит от места проживания. Например, нотариальные тарифы в столице значительно выше, чем в небольших городах.
✅ Что прописать в соглашении
Единого законодательно утвержденного образца договора о предоплате не существует, поэтому он может быть составлен в любой письменной форме. В нем должны быть указаны
- Место и дата подписания.
- ФИО и паспортные данные сторон, участвующих в сделке.
- Подробная информация о квартире (адрес, удобства, цена).
- Сумма залога, форма оплаты и указание на то, что она включена в стоимость квартиры.
- Положения и условия (до подписания основного договора).
- Процедура и условия возврата (в случае невыполнения сделки) и санкции за несоблюдение условий.
- Подписи сторон.
Покупатель может защитить себя в случае обнаружения «подозрительной» информации в документах или действиях продавца с помощью пункта о том, что в такой ситуации, например, в течение 3 дней он получит полный возврат предоплаты.
Если владельцев квартир несколько, лучше всего, если каждый из них подпишет договор.
✅ Образец договора, соглашения аванса при покупке квартиры 2022
✅ Размер аванса за квартиру при покупке
Авансовый платеж — это частичная предоплата в счет будущей покупки квартиры, поэтому его сумма рассчитывается исходя из стоимости недвижимости. На юридическом уровне его размер не является фиксированным, поэтому определяется по взаимному соглашению сторон. С одной стороны, продавец заинтересован получить как можно больше денег, чтобы «удержать» потенциального покупателя. Во втором случае важно заплатить минимальную сумму, которую можно потерять в случае неприятных обстоятельств. Таким образом, стороны могут вести переговоры, пока не договорятся о сумме, устраивающей обе стороны.
Сумма авансового платежа может быть определена следующим образом:
- Процент от цены недвижимости (от 1% до 10%);
- Фиксированная сумма (обычно 50 000 или 100 000 рублей).
По взаимному соглашению сторон авансовый платеж может быть значительно выше (50% и более от стоимости недвижимости). Например, если продавец должен погасить ипотеку за счет полученных доходов. Однако в случае крупного авансового платежа, как правило, помимо денежного чека составляется предварительный договор, где более подробно описываются все детали будущей сделки.
🔻 Процедура передачи денег
Стороны могут выбрать наиболее удобный способ перевода денег:
- наличными под расписку;
- банковским переводом (на банковский счет или с карты на карту);
- в сейфе.
Если вы переведете деньги наличными в момент фактической оплаты, будет выдана квитанция. Оно будет написано продавцом и будет содержать следующую информацию.
- Дата и место выпуска;
- название документа (квитанции);
- ФИО и паспортные данные сторон;
- полученная сумма цифрами и словами (по какому договору и за какие обязательства); и
- отсутствие претензий
- личная подпись.
Оригинал передается покупателю; копия остается у продавца.
Доказательства передачи денег (расписка, выписка из банка) должны быть приложены к авансовому соглашению, иначе оно считается лишь заявлением о намерениях сторон на бумаге. Как правило, деньги выдаются в тот же день или через 10 рабочих дней. Однако в сложных сделках, где необходимо проверить все документы на недвижимость, этот срок может занять 1-2 месяца.
✅ Возвращается ли аванс при отказе от покупки квартиры
Самая большая ошибка, которую допускают продавцы, — это путают первоначальный взнос с авансом. Последнее не является инструментом обеспечения сделки, а лишь формой предоплаты между сторонами, когда продавец получает часть суммы до подписания основного договора. Таким образом, заключение договора о предоплате не дает продавцу права удержать уплаченные деньги в случае, если сделка не состоится. Невозврат денег может представлять собой неосновательное обогащение, которое должно быть возвращено покупателю (статья 1102 (1) Гражданского кодекса).
Если договор купли-продажи не был заключен, но продавец отказывается вернуть деньги по требованию покупателя, покупатель имеет право сделать это:
- Направить продавцу письменное уведомление с требованием исполнить обязательство по возврату уплаченного аванса. Важно, чтобы письмо было доставлено таким образом, чтобы покупатель получил доказательство его получения: второй экземпляр с подписью продавца, почтовая квитанция.
- Вы также можете обратиться в суд с заявлением о возбуждении исполнительного производства. Кроме того, вы можете потребовать плату за пользование вашими деньгами (статья 395 Гражданского кодекса РФ), размер которой обычно соответствует средней процентной ставке, которую Банк России применяет к вкладам физических лиц, размещенным на определенный срок.
В ходе судебного разбирательства продавец обычно просит признать авансовый платеж задатком и оставить его у себя на случай, если сделка будет заблокирована покупателем (статья 381 Гражданского кодекса). Однако в подобных спорах суды постановили, что применение таких положений нарушает статьи 421 и 422 Гражданского кодекса, и сослались на статью 487 § 3 Гражданского кодекса. Последний гласит, что если продавец не передаст товар (в данном случае квартиру) после получения предоплаты, то продавец имеет право на возврат уплаченной суммы. Таким образом, при отсутствии договора купли-продажи обязательства, указанные в авансовом соглашении, прекращаются, а уплаченные деньги должны быть возвращены истцу (покупателю).
Однако в некоторых случаях взыскать сам авансовый платеж через суд не представляется возможным: если в соглашении об авансовом платеже есть пункт, предусматривающий удержание денег или их части в качестве неустойки/материального ущерба в случае неисполнения обязательств. В таком случае суд на законных основаниях вынесет решение в пользу продавца.
Правильно составленное соглашение о предоплате — это способ защитить свои интересы и потребовать возмещения в случае, если продажа не будет завершена. Все еще не уверены, какие пункты должны быть включены в документ в вашем случае? Наши юристы помогут вам выбрать правильную формулировку, чтобы минимизировать риски, связанные с авансовым платежом, в рамках бесплатной консультации.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...