Задать вопрос
46 просмотров
193 просмотров
Согласие на продажу квартиры от супруга (образец)
Содержание
Потенциально спорные сделки, связанные с продажей жилой недвижимости, имеют особое значение. Один из них — покупка квартиры, которую продавец приобрел во время брака. Согласно закону, для продажи общего имущества требуется согласие мужа (жены). Этот вопрос еще предстоит прояснить — всегда ли необходимо получать согласие супруга на продажу квартиры, в каких случаях документ не требуется, в течение какого срока действует согласие, действительно ли оно без нотариального заверения?
✅ Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры
Права супругов защищены статьей 35 Семейного кодекса, которая гласит, что вы можете распоряжаться общим имуществом, приобретенным в браке. Для совершения сделки купли-продажи требуется согласие другого супруга, которое должно быть зарегистрировано или нотариально заверено. Продажа квартиры является одной из таких сделок.
Обратите внимание. Документ о согласии должен быть нотариально заверен.
При осуществлении продажи и подписании соответствующего договора необходимо зарегистрировать переход прав собственности. Процедура осуществляется в соответствии с Законом РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ от 13.07.2015. Продавец и покупатель должны представить ряд документов, включая согласие супруга на продажу.
Без согласия органы регистрации оформляют переход права собственности, но в сводке реестра указывается, что согласие мужа (жены) не было получено и сделка недействительна. Это относится только к недвижимости, находящейся в совместной собственности.
В то же время Федеральная регистрационная служба не отказывает категорически в регистрации перехода прав при отсутствии согласия. Тем не менее, сделка регистрируется с резервированием: другой супруг, чье согласие не было получено, имеет право требовать признания продажи недействительной. Для этого он должен обратиться в суд не позднее одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке.
Однако не все так просто, и не каждая сделка может быть оспорена. Важно знать, на каком основании квартира была передана супругу-собственнику.
✅ Когда необходимо согласие
Если форма приобретения имущества определена совместной собственностью, приобретатель должен получить согласие нотариуса (статья 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
🔻 Квартира куплена в браке
Подтверждение требуется, если недвижимость была приобретена на основании договора купли-продажи, заключенного после вступления продавца в брак. Не имеет значения, на чьи деньги была приобретена квартира. Если нет действительного дохода для ведения домашнего хозяйства, ухода за детьми или по другим причинам, второй супруг имеет полное право на все, что он приобрел в браке.
Даже если недвижимость зарегистрирована на имя одного владельца, в документах, сопровождающих недвижимость, может быть указано, что она находится в совместной собственности.
🔻 После развода
Нередки случаи, когда после развода продается квартира. Если брачный договор, регулирующий имущественные права обеих сторон, не был заключен, необходимо достичь соглашения о разделе имущества или разделить квартиру в судебном порядке. В этом случае бывшим супругам не нужно давать согласие на продажу, но если квартира разделена на доли для каждой из сторон, необходимо подать уведомление о продаже, чтобы сохранить право преимущественной покупки.
Если нет соглашения или решения суда о разделе имущества, необходимо получить согласие бывшего супруга на продажу, независимо от того, сколько времени прошло с момента развода.
🔻 Заключен брачный договор с условием предоставления доли жилья
Брачный контракт может предусматривать иной порядок совместной собственности, например, с пунктом о том, что приобретенный дом находится в совместной или раздельной собственности.
В случае совместной собственности происходит следующее: Часть дома или «идеальная доля», выраженная в виде дроби (1/2, 1/4 или иначе), принадлежит одному из супругов, а оставшаяся часть — другому. Муж и жена могут совместно продать свои доли в недвижимости 1-му или другим покупателям.
Если акции продаются по отдельному договору купли-продажи, должно соблюдаться «право преимущественной покупки» (статья 250 Гражданского кодекса).
Иногда обсуждается вопрос о том, обязан ли второй супруг согласиться на продажу доли, если он/она подписывает документ, подтверждающий, что он/она были проинформированы о продаже имущества (акт об отказе от покупки). Юристы считают, что необходимо составить 2 документа: 1 — отказ от покупки доли супруга (или вместо отказа можно не выражать намерение приобрести недвижимость в течение месяца после уведомления), 2 — согласие на продажу доли. В противном случае транзакция считается недействительной.
Продажа приватизированной квартиры требует отдельной экспертизы.
🔻 Нужно ли согласие супруга на продажу, если квартира приватизирована
Согласие требуется в одних случаях приватизации и не требуется в других. Может быть применен один из «сценариев»:
- Один из супругов (например, муж) проживал в квартире и был там зарегистрирован. Жена зарегистрирована в другом месте. Женатый муж решает приватизировать квартиру. В этом случае жилье принадлежит только мужу, и муж получает это имущество в качестве «подарка» от государства. Имущество не используется совместно, и муж не обязан получать согласие жены при распоряжении имуществом.
- Муж и жена зарегистрированы в не приватизированном жилье. По истечении определенного периода времени они решают приватизировать собственность. В этом случае каждый из супругов становится собственником и требуется согласие.
- Как и в предыдущем случае, супруги регистрируют и приватизируют жилье в период брака, при условии (например), что супруг отказывается от приватизации жилья. Об этом должно быть сделано соответствующее заявление. Собственность не является совместной, но жена имеет право пожизненного пользования жильем, даже при отказе от него. Она может покинуть недвижимость только по собственной воле, и даже передача недвижимости другому лицу не лишает ее права проживания.
Согласие может потребоваться, если второй супруг участвовал в приватизации жилья; согласие не требуется, если вторая половина зарегистрирована в жилом помещении или отказалась от него. В последнем случае домовладелец должен убедиться, что супруги добровольно «снялись с регистрации», иначе им придется проживать в новом жилье с иностранцем, имеющим пожизненное право на проживание.
✅ Когда согласие супруга на продажу квартиры не нужно
Вы можете распоряжаться имуществом по своему усмотрению без уведомления супруга, если
- жилье было приобретено до вступления в брак;
- В брачном контракте указано, что имущество принадлежит мужу или жене;
- жилое помещение было унаследовано по завещанию или в порядке наследования;
- жилье было получено в подарок
- приватизация жилья, где второй супруг не является собственником.
Супруг может потребовать в суде часть или долю стоимости имущества. Суд должен доказать, что за счет истца были произведены улучшения (например, дорогостоящий ремонт), которые увеличили стоимость имущества. Если суд определит долю истца, продажа считается незаконной.
✅ Образец нотариального согласия супруга на продажу квартиры
Документ должен содержать следующую информацию:
- Место и дата исполнения;
- ФИО и паспортные данные заявителя;
- Реквизиты свидетельства о браке (свидетельства о разводе).
- Подробная информация о продаваемом жилье;
- Заявление о согласии на продажу;
- Указание условий (например, согласие на продажу по согласованной цене и установление цены).
- Информация о том, что брачным договором не предусмотрены иные правила использования совместного имущества;
- Информация о дополнении статьи 34 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- подпись заявителя;
- Подпись нотариуса.
Должны быть в наличии следующие документы:
- Оригинал удостоверения личности;
- оригинал свидетельства о браке (свидетельства о разводе);
- документы на продаваемое жилье, чтобы нотариус мог убедиться, что это недвижимость.
Как выглядит согласие супруга на продажу имущества?
Документ оформляется на фирменном бланке, а детали его оформления заносятся в реестр.
Подделать документ невозможно. Все детали его завершения записываются. В случае аудита мошенничество сразу же обнаруживается.
Можно написать текст лично. Для этого нужно скачать образец бланка согласия супруга на продажу квартиры, отредактировать его и отнести нотариусу.
🔻 Сколько действительно, срок действия согласия
Документ не имеет срока действия. После получения разрешения на продажу конкретного объекта недвижимости это разрешение не нужно выдавать повторно.
Юристы рекомендуют «обновлять» согласие, если обстоятельства его выдачи существенно изменились, например, если супруги развелись, имущество было разделено или произошли другие юридически значимые события.
Если обстоятельства изменились и согласие необходимо отменить, чтобы супруг не продал дом, необходимо обратиться в суд. Такова рекомендация Федеральной нотариальной палаты. Однако принимать отмену должен нотариус, поскольку это не регулируется законом. Супруг должен быть заранее проинформирован об отмене согласия.
Обращаться в Росреестр за запретом на регистрационные действия бессмысленно. Если продавец является собственником, то отсутствие согласия супруга не является основанием для приостановления процедуры регистрации.
🔻 Сколько стоит, стоимость
Нотариус берет 1,5 — 2,5 тыс. рублей за юридические и технические услуги, связанные с подготовкой текста согласия. Однако те, кто самостоятельно готовит текст документа, могут оплатить госпошлину, которая составляет всего 500 рублей (пункт 6 части 1 статьи 333.24 НК РФ).
✅ Как проверить согласие супруга на продажу квартиры
Покупателю трудно определить, состоит ли продавец в браке и как часто, когда была приобретена квартира, является ли квартира совместной собственностью. Документы помогут прояснить ситуацию:
- Паспорт, документ, подтверждающий право собственности на квартиру. В паспорте должна быть отметка о браке, а в свидетельстве о праве собственности — дата выдачи. Если сравнить две даты, то можно легко определить, была ли квартира приобретена в период брака. Однако этот метод не сработает, если продавец разведен и сменил паспорт.
- Свидетельство из ЗАГСа. Информацию можно получить у нотариуса, действующего в рамках Единой системы электронного взаимодействия.
- Выписка из ЗАГСа. Если жилье ранее было приобретено продавцом без согласия супруга, в выписке будет указано: «Государственная регистрация была осуществлена без необходимого по закону согласия третьего лица». Необходимо внимательно проверить раздел «Дополнительная информация».
Продавца могут попросить представить нотариальный документ — заявление о семейном положении — подтверждающий, что имущество не было приобретено в браке.
✅ Чем грозит продажа квартиры без согласия супруга
Покупатель может не иметь возможности предоставить документ и сослаться на чрезмерную занятость супруга, переезд или другие причины. Если вы примете несанкционированную сделку, существует риск, что договор будет признан недействительным. Второй супруг имеет право подать иск в течение одного года, и весьма вероятно, что суд вынесет решение не в пользу покупателя. Покупатель имеет следующие права:
- Выплатить истцу часть стоимости имущества. Об этом можно заявить в суде, и если истец согласится, сделка не будет отменена. Это может привести к большим расходам, так как если второй супруг имеет право на половину имущества, то сумма, подлежащая выплате, составляет ½ от цены покупки. Затем эта сумма может быть взыскана с продавца через суд. Если у него/нее нет денег, суд может обязать его/ее делать ежемесячные выплаты из своего основного дохода и ждать несколько лет, чтобы получить обратно половину стоимости покупки.
- Подайте судебный иск, чтобы вернуть деньги, уплаченные продавцу. В лучшем случае продавец возвращает деньги, но на практике часто оказывается, что сумма потрачена и приходится очень долго ждать возврата.
Худший исход — аннулирование регистрации, что означает, что недвижимость снова переходит во владение продавца. Идеальная ситуация для покупателя заключается в том, что соглашение считается действительным, если продавец в судебном порядке передает второму супругу сумму, равную его половине.
Покупателю настоятельно не рекомендуется проводить сделку, если продавец не может получить согласие супруга. Если супруг находится в тюрьме, согласие может быть получено, если супруг в командировке, следует подождать до следующего порта, чтобы согласие можно было оформить и передать как можно быстрее.
Наиболее сложными являются случаи, когда супруг считается пропавшим без вести или его местонахождение неизвестно. Если имущество было выделено второму супругу после исчезновения супруга, вернувшийся супруг может оспорить приватизацию в суде. При продаже такой квартиры согласие получить невозможно, и покупателю остается только надеяться, что «третье лицо» не появится после продажи. Даже если по истечении 5 лет (в некоторых случаях — 6 месяцев) человек решением суда объявлен умершим, он все равно может явиться и потребовать восстановления своих прав.
Приобретение совместного имущества рискованно только в том случае, если супруг не согласен на продажу. Если вы покупаете недвижимость самостоятельно, покупатель часто даже не знает, что такое согласие требуется. Продавец тоже часто оказывается в неприятной ситуации, когда он вынужден продавать недвижимость, а местонахождение его супруга неизвестно, или когда он угрожает сорвать сделку, отказываясь дать согласие супруга.
Чтобы избежать таких моментов, спросите у юриста: «Как можно продать квартиру без согласия супруга»? Что нужно сделать, чтобы распорядиться имуществом без согласия мужа (жены)? Каковы риски при покупке квартиры в совместную собственность? Обязательно ли согласие супруга на продажу квартиры?
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...