Задать вопрос
77 просмотров
191 просмотров
Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме в 2022 году
Содержание
Право на жилье должно соблюдаться. Недопустимо, чтобы владельцы квартир страдали от громкой музыки, шума по ночам, запахов, антисанитарии, ругани и драк в саду. Часто это происходит после того, как на первом этаже дома открывается кафе, клуб, магазин или мастерская. Правительство России отреагировало на жалобы арендаторов: в 2019 году вступил в силу новый порядок перевода жилых домов в нежилые помещения. В частности, есть статья о разрешении жильцам многоквартирных домов открывать в здании коммерческие предприятия.
Как работает новая процедура, нужно ли получать согласие всех жильцов дома? Каков формат и содержание, и что должен делать владелец, если жильцы не согласны? Давайте теперь рассмотрим основные положения новых правил.
✅ Что это такое?
Прежде всего, что такое согласие?
Переоборудование жилого здания в нежилое имеет коммерческую цель. На месте бывшего жилища можно открыть магазин, игровую комнату, клуб и другие объекты. Логично, что это изменит использование жилища и потребует строительства входа, увеличения окон, фасадных работ и т.д. Это также затронет интересы жителей.
С 9 июня 2019 года изменится порядок переоборудования жилых помещений в коммерческие здания. Для этого потребуется согласие владельцев квартир в доме.
Согласием считается согласие жильцов дома на изменение статуса жилого дома. Давая согласие, собственники соглашаются стать «соседями» коммерческого предприятия или офиса.
Тот, кто желает перевести недвижимость в нежилое помещение, должен проинформировать арендаторов о характеристиках недвижимости. Например, он заранее сообщает, что хочет открыть магазин или парикмахерскую рядом со зданием. И если затем он открывает другое рабочее место, например, винный магазин, ему не нужно снова собирать голоса. К сожалению, закон пока не учитывает эти нюансы.
✅ Нужно ли согласие:
Голосование по изменению статуса квартиры проводится среди жильцов многоквартирного дома. Однако не все могут присутствовать на собрании собственников (AGM). Давайте посмотрим, чей голос имеет значение и кто не имеет права влиять на ход процесса.
🔻 Собственников
Собственник — это законный владелец квартиры в многоквартирном доме. Он считается владельцем конкретной квартиры на основании документа о праве собственности (например, договора купли-продажи или свидетельства о праве на наследство).
В голосовании принимают участие собственники жилых помещений в здании. Они могут проголосовать за изменение статуса своего места жительства или нет.
Согласно новым правилам, для передачи дома достаточно получить ⅔ голосов тех, кто проживает в одном подъезде.
Если имеется более одного дверного проема, применяются разные правила (одновременно):
- не менее 50% + 1 голос от всего здания;
- наличие в соответствующем подъезде собственников с более чем ⅔ голосов.
Согласно статье 48 Закона о жилищном строительстве и местном самоуправлении, голоса подсчитываются не по количеству владельцев квартир, а по площади их квартир. Например, владелец 3-комнатной квартиры (65 кв. м) имеет 65 голосов, а три совладельца 1-комнатной квартиры (34 кв. м) — 34 голоса. Иногда для простоты подсчитывают в процентах — принцип кворума.
Пример:
Глава ТСЖ пригласил жильцов на общедомовое собрание по вопросу перевода квартиры в нежилое помещение. Муж пришел в квартиру № 57, где живут его жена и брат жены. Согласно документам, квартира принадлежала мужу и жене, а брат имел прописку и не являлся собственником. В результате он не мог голосовать ни за, ни против, в то время как супруги могли.
Еще один нюанс — когда перевод позволяет провести реконструкцию, обновление или другие изменения. Обычно это распространяется на общую собственность здания, например, на часть земли, прилегающей к зданию. Тем, кто планирует такое переустройство, нужно не ⅔ голосов, а 100% одобрение собственников жилья (в соответствии со статьей 51 Гражданского кодекса РФ).
🔻 Соседей
Соседи, чьи квартиры примыкают к выделенной жилой зоне, должны дать свое согласие отдельно — п. 7. п. Статья 23 (2) Жилищного кодекса РФ. Сюда входят арендаторы справа, слева, сверху и снизу (если таковые имеются). Наиболее важным критерием является наличие общей стены со зданием, которое будет переоборудовано под магазин. Если статус помещения на первом этаже изменен, а внизу находится нежилое помещение, требуется согласие собственника.
Собственники смежных квартир могут быть освобождены от участия в собрании, если кворум будет достигнут без их голосов. Однако их письменное согласие является обязательным. По сути, это отдельное согласие, от которого зависит судьба дела. Если хотя бы один сосед отказывается, передача невозможна!
Пример:
Общество с ограниченной ответственностью купило жилой дом и хочет открыть перед зданием продуктовый магазин. Никто из жителей, казалось, не возражал, тем более что им было обещано, что территория вокруг здания будет благоустроена. Однако с правой стороны стояла бабушка из соседней квартиры. Она была категорически против открытия магазина. Все уговоры представителей ООО не подействовали, бабушка отказалась платить деньги. Ситуация зашла в тупик, и открытие магазина не состоялось.
🔻 Совладельцев жилого помещения
В случае совместной собственности на квартиру, имущество принадлежит нескольким гражданам. У каждого из них есть свидетельство о праве собственности — с этим свидетельством они могут голосовать на собрании по вопросу совместной собственности.
Как правило, это работает следующим образом: Собственники дают письменное согласие на одного из них, и выбранный собственник голосует за или против.
🔻 Арендаторов, нанимателей
Арендаторы, т.е. лица, заключившие договор аренды с арендодателем и проживающие в квартире с согласия арендодателя, не имеют права голоса. Они не имеют влияния на общедомовые дела.
То же самое относится и к нанимателям — нуждающимся людям, которые проживают в социальном жилье на основании соглашения с муниципалитетом.
Пример:
Краснов сдал 2-комнатную квартиру семейной паре и переехал в другой город. Вскоре было объявлено, что хозяева квартиры проведут собрание — на повестке дня стоял вопрос о переоборудовании квартиры в нежилое помещение под салон красоты. Жильцы думали, что они могут участвовать в ОСС, но им не разрешалось голосовать. Владелец квартиры, Краснов, должен был присутствовать на встрече. В связи с отъездом Краснова, заседание было проведено без Краснова, так как кворум не был достигнут.
✅ Как правильно составить согласие на перевод жилого помещения в нежилое
Таким образом, мы узнали, что необходимо согласие соседних собственников. Типового документа пока нет. Согласие является неофициальным. Обычно там есть бланки с личной информацией и резолюцией. Об этом — ниже.
🔻 Форма и содержание
Владельцу, желающему переоборудовать жилой дом в коммерческое здание, необходимо получить два вида согласия:
- От собственников помещений — в виде протокола собрания собственников, составленного в соответствии с правилами (см. ниже);
- Согласие соседей смежных квартир — неофициальный письменный документ.
Мы хотим получить согласие соседей. Давайте посмотрим, каким может быть содержание документа:
- В центре листа бумаги формата А4 находится заголовок «Согласие…».
- Место публикации, дата;
- ФИО владельца, дающего согласие, адрес жилья, сведения о праве собственности на жилье (номер документа, дата выдачи);
- Ссылка на положения статьи 40 Закона о жилищном строительстве и местном самоуправлении (образец);
- согласие на перепланировку или переоборудование прилегающей территории с целью открытия коммерческого предприятия;
- личная подпись (расшифрована).
Обратите внимание, что согласие дается владельцем или его представителем по доверенности. Супруг, мать, отец или арендатор жилой недвижимости не имеет права голоса и не может написать согласие от имени собственника.
🔻 Образец согласия на перевод
✅ Нужен ли протокол общего собрания жильцов?
С 9 июня 2019 года к документам на перевод жилого помещения в нежилое требуется прикладывать протокол собрания жильцов. Без этого заявление даже не будет рассматриваться.
Согласно статье 36 Закона «О жилищном фонде и местном самоуправлении» и статье 290 Гражданского кодекса, лестницы, подвалы, чердаки, мансарды, мезонины, лифтовые шахты и прилегающая к ним земля являются общей собственностью жильцов. Если перестройка затрагивает эти объекты, необходимо согласие владельцев зданий. Для этого организуется ОСС, в котором могут участвовать все желающие владельцы этажей.
Закон позволяет провести референдум в заочной форме, если на собрании присутствует не менее 50 процентов от общего числа всех владельцев паев в здании. Если кворум не достигнут, голосование не проводится. Основная цель референдума с почтовым голосованием заключается в отправке письменных ответов от владельцев паев по определенному адресу. Решение будет выражено как «за», «против» или «воздержался».
Председатель ТСЖ или секретарь (УК) делает два экземпляра протокола и бюллетеня для голосования — один экземпляр направляется в Управление жилищного строительства, другой передается заявителю для представления правлению. Конечно, если голосов будет недостаточно, то перевода здания в нежилое не будет.
✅ Как перевести квартиру без согласия?
Ранее еще существовали нарушения, позволяющие обойти правила — новый Федеральный закон № 116 их устранил. Теперь невозможно перевести квартиру в нежилое помещение без разрешения арендодателя. Особенно без протокола ОСС, который решает судьбу имущества в доме.
Как решить проблемы с жильцами в многоквартирном доме?
- Составьте подробный проект восстановления, опишите, что необходимо сделать, нужно ли использовать общую площадь, какой объем работ необходим, будут ли неудобства для жильцов и т.д.
- Организуйте общедомовое собрание жильцов, пригласите тех, кто живет в подъезде (особенно соседей с первого этажа). Трудности есть почти всегда: Некоторых нет дома, некоторые на работе, у некоторых нет времени, некоторые не ходят на собрания дома….
- Расскажите им о проекте реконструкции, узнайте мнение жителей — даже если у них есть жалобы, вы сможете услышать их из первых уст. Споры должны решаться быстро и на месте.
- Предложите платить оппонентам за содержание прилегающей территории (посадить деревья, обрезать кусты, убрать мусор, заменить тротуар, сделать звукоизоляцию, установить новые окна в подъезде).
Скорее всего, вам придется договариваться с кем-то индивидуально. Практика показывает, что в каждом доме есть отклонения от передачи. Если их дома находятся рядом, переговоры займут больше времени. Проще, если ваши соседи согласны, и вам нужно более 50% голосов на ОСС здания.
Если вы являетесь одним из владельцев квартир и не хотите, чтобы вашу соседнюю квартиру превратили в магазин или кафе, не игнорируйте собрание дома. Обязательно посетите собрание в назначенный день. Голосуйте так, как считаете нужным — вы не обязаны соглашаться со всеми условиями. Если ваш дом примыкает к первоначальному дому, вы не обязаны согласовывать. Если вы знаете, что на участке будет открыта парикмахерская, хинкальный бар или кальянный клуб, вы можете отказаться.
Законодательные изменения усложнили процесс перевода квартир в нежилые помещения. Помимо прочего, теперь требуется протокол собрания и согласие соседей. Не все знают, как быстро разрешить ситуацию в свою пользу. Например, они часто получают согласие собственников в подъезде, но в действительности им приходится получать такое же согласие от жильцов всего дома. Или они не знают, как организовать встречу, когда в многоквартирном доме тысячи квартир. Юристы на нашем сайте расскажут вам обо всех нюансах согласия. Обратитесь с вопросом, и вы немедленно получите ответ. Грамотная консультация позволит вам решить следующие проблемы
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...