Задать вопрос
106 просмотров
97 просмотров
Срок освобождения квартиры после продажи по закону, когда продавец должен освободить квартиру после продажи
Содержание
Многим покупателям недвижимости знакомы ситуации, когда они купили квартиру, но прежние жильцы не спешат выезжать. Бывшие владельцы и агенты по недвижимости выдвигают сложные условия для выезда, мифические юридические сроки, но в действительности продавец обязан покинуть недвижимость по истечении оговоренного в договоре срока. В таких случаях покупатель должен научиться отстаивать свои интересы в соответствии с законом.
✅ Какие сроки установлены законом для освобождения купленной квартиры?
На практике предыдущие жильцы «откладывают» выезд по следующим причинам:
- Отсутствие другого жилья.
- Отсутствие средств на покупку или аренду квартиры.
- Неспособность договориться об альтернативной сделке. Если продавец одновременно покупает другую недвижимость и смена собственника постоянно откладывается по каким-либо причинам, прежний владелец постарается остаться в продаваемой квартире до прояснения ситуации.
При подписании договора стороны должны договориться о том, как долго бывшим жильцам будет разрешено проживать в квартире, которая им больше не принадлежит.
Наиболее важным документом, определяющим условия выселения, является договор купли-продажи недвижимости. Юристы настоятельно рекомендуют указывать дату или событие, после которого должно произойти выселение.
При составлении договора купли-продажи рекомендуется составлять договор по шаблону:
Если сроки не указаны в договоре, вам придется обратиться к ряду законов и нормативных актов, которые косвенно регулируют срок освобождения квартиры после ее продажи.
Нет необходимости беспокоиться до заключительного этапа сделки, когда планируется регистрация собственности, передача денег и доставка имущества.
🔻 Этапы покупки квартиры
Покупатель должен знать, когда правомерно попросить продавца освободить помещение.
Процесс продажи недвижимости делится на несколько этапов:
-
.
- При покупке недвижимости с помощью ипотеки, материнского капитала или отсрочки регистрации — заключение договора предварительной покупки. Вопрос о выселении, снятии с регистрации или оплате не стоит.
- Получение справок, сертификатов, технических и других документов для подтверждения юридической состоятельности сделки.
- Регистрация основного договора купли-продажи. Подписание договора купли-продажи не является причиной для переезда.
- Передача имущества от продавца обратно покупателю.
- Перечисление суммы, соответствующей стоимости имущества. Деньги становятся доступными после предъявления покупателю документа о праве собственности или при предъявлении других согласованных документов. Оплата производится наличными или через договор с банком об аренде сейфовой ячейки или открытии аккредитива.
Право собственности передается на заключительном этапе покупки. После составления акта передачи завершается расчет между сторонами, что означает, что покупатель и продавец не имеют взаимных претензий, а ответственность за сохранность и содержание недвижимости переходит к покупателю.
После подписания акта передачи собственность передается новому владельцу. С этим документом бывший владелец не имеет права оставаться в недвижимости, которая ему не принадлежит.
✅ Законные основания для выселения прежних собственников из квартиры
В передаточном акте обычно указывается крайний срок выезда из квартиры. Согласно существующей практике, стандартный срок составляет 2 недели. Этого времени достаточно, чтобы подготовить квартиру к переезду, упаковать свои вещи в свободное время и передать содержимое квартиры новому владельцу в целости и сохранности. Вы можете продлить или сократить срок по своему усмотрению — один день, месяц, два дня — но все должно быть согласовано сторонами.
Если возникает спор, когда наследственный договор составлен неправильно и срок выхода на пенсию не может быть точно определен, необходимо применить положения закона:
Статья
Наиболее важное содержание
Что касается срока перехода права собственности
При смене владельца недвижимости право пользования имуществом истекает для нового владельца и членов его семьи. Использование имущества недееспособными или несовершеннолетними родственниками должно рассматриваться отдельно. Накануне продажи недвижимости продавец должен уточнить в органах опеки и попечительства вопросы выселения третьих лиц.
Передача права собственности происходит на основании подписанной декларации о принятии. Как только покупатель вступает во владение имуществом, обязательство считается исполненным (если договором или законом не предусмотрено иное).
Если одна из сторон не желает подписывать акт, договорные обязательства не выполняются.
Документ выражает обязательство продавца передать покупателю указанный в договоре товар, т.е. квартиру.
Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан передать предметы, технические и иные документы, относящиеся к имуществу, находящемуся в жилом помещении
Статья регулирует сроки поставки товаров (жилья).
Срок исполнения обязательства по поставке товара определяется договорным соглашением. Если из формулировки документа не ясно, когда истекает срок, следует руководствоваться положениями статьи 314 Гражданского кодекса.
Если в EAV срок не указан, то срок исполнения обязательств составляет 7 дней с даты предъявления покупателем претензии.
О возможности требовать компенсацию за несвоевременное выселение
Если предыдущий владелец не согласится, права покупателя будут нарушены, и покупатель может понести убытки из-за периода ожидания. Новый владелец имеет право потребовать компенсацию. Поскольку квартира по сути не принадлежит нарушителю, покупатель вправе требовать плату, равную средней арендной плате в районе проживания. Если новый владелец вынужден сам снимать квартиру, он может потребовать полной компенсации, а если продавец отказывается, он может подать иск о выплате в суд.
Суд должен действовать в соответствии с обстоятельствами:
- «упущенная выгода», которую покупатель мог бы получить, сдавая квартиру в аренду;
- «Разумное обеспечение» — это означает, что сумма требуемой компенсации должна быть пропорциональна размеру ущерба и рассчитана в соответствии с принципом справедливости.
Если продавец не передал имущество в соответствии с договором, это означает, что он не выполнил свое обязательство и продавец неправомерно использовал его деньги. Исходя из положений данной статьи, покупатель вправе требовать проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами.
На основании законодательных положений о сроках освобождения можно сделать следующие выводы:
- При составлении ACP вы должны лично убедиться, что документ содержит пункты, в которых указан крайний срок освобождения помещения.
- Если срок пропущен и в договоре не указан срок, продавцу следует посоветовать подписать акт передачи и освободить помещение. Согласно закону, бывший владелец должен освободить помещение в течение 7 дней.
- Во всех остальных случаях бывший владелец обязан освободить помещение «в разумный срок». Это зависит от продолжительности процесса продажи. Поскольку оформление документов занимает в среднем 2-3 недели, срок в 14-21 день считается разумным.
Если бывший владелец не выходит на связь и игнорирует требования покупателя, необходимо использовать все возможные средства давления, от информационной атаки до судебного разбирательства.
✅ Что делать если продавец не освобождает квартиру?
Опытные юристы часто не позволяют покупателю въехать в собственную квартиру. Если покупатель действовал самостоятельно и допустил ряд ошибок, ему следует попытаться договориться с нарушителем и, в крайнем случае, обратиться в суд.
🔻 Как заставить продавца квартиры покинуть помещение
Наиболее приемлемый способ разрешения спора — переговоры, выяснение причин поведения продавца и поиск компромисса. Какие есть варианты?
- Объясните покупателю положения нормативных актов и докажите незаконность его действий. Если бывший владелец называет различные причины, по которым он пока не может выехать из квартиры (ожидание освобождения другой квартиры, визы или другие причины), договоритесь о размере компенсации за пользование квартирой. Пусть бывший владелец платит арендную плату за недвижимость. Если новому арендодателю придется заплатить арендную плату из-за позднего выезда, нарушитель должен вернуть деньги.
- Угрозы — это метод, который, возможно, ничего реально не достигает, но оказывает психологическое давление. Недобросовестных покупателей можно «запугать» сменой замков, обращением в правоохранительные органы и отключением электричества, газа и воды. Меры должны называться категорично, но точно. Угрозы физического насилия в отношении арендатора или его родственников неприемлемы.
Чем быстрее будет достигнуто соглашение, тем быстрее арендатор сможет выселиться. Обращение в суд связано с длительным процессом, и даже если решение суда будет принято в пользу покупателя, срок заселения может затянуться на 1-2 месяца. Поэтому лучше использовать метод убеждения.
Если продавец не хочет вести конструктивный диалог и не пускает вас в квартиру, вы должны сделать это сами:
- По истечении срока освобождения квартиры отправьте продавцу письмо с уведомлением. В письме следует указать, что бывшие владельцы и члены семьи должны освободить квартиру в соответствии с договором купли-продажи. Укажите дату, в которую будут проводиться переговоры. Это попытка досудебного урегулирования спора (см. «Уведомление, требование, угроза освободить квартиру»).
- Пригласите представителя микрорайона на дату переговоров. Он сможет подтвердить в суде, что жильцы не сотрудничают и блокируют доступ в квартиру.
Если вы не готовы к переговорам, обратитесь в суд.
Не думайте, что вы можете пойти в полицию с правоустанавливающим документом в руках и выселить своих жильцов в любое время. Правоохранительные органы порекомендуют обратиться в суд, поскольку выселить жильца можно только при наличии судебного решения. Для исполнения постановления будет вызван судебный исполнитель.
✅ Когда обращаться в суд
Если переговоры не принесли результата, самое время подать иск о выселении.
Истец должен иметь при себе следующие документы:
- первоначальный договор купли-продажи;
- свидетельство о праве собственности;
- документ, подтверждающий, что покупатель оплатил квартиру;
- справку с указанием количества зарегистрированных в жилом помещении лиц;
- получение оплаты государственных расходов;
- несколько копий заявления (по числу заинтересованных лиц).
Документ составлен в соответствии со статьей 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Он содержит следующую информацию:
- Название суда, имена истца и ответчика, паспортные данные;
- Название документа;
- суть иска с описанием обстоятельств, приведших к необходимости выселения ответчика;
- заявление о выселении и, при необходимости, уведомление о принудительном увольнении;
- список вложений;
- дата подачи заявления и подписи сторон.
🔻 Срок рассмотрения
Если информация верна, в течение месяца будет назначена дата суда, а в течение двух месяцев будет вынесено судебное решение. В документе указывается, когда продавец должен освободить квартиру после продажи. Судебный пристав отвечает за исполнение решения суда. Поэтому, если ответчик отказывается выселяться, вы должны обратиться в SSP.
🔻 Стоимость обращения в суд
Согласно статье 333.19 Налогового кодекса РФ, если вы обращаетесь в суд с иском, не подлежащим оценке, вы должны оплатить государственную пошлину в размере 300 рублей.
Суд является последней инстанцией для подачи заявления о выселении недобросовестного продавца. По решению суда можно подать полицейский отчет, чтобы у правоохранительных органов были законные основания для выселения жильцов.
✅ Заключение – подводим итоги
Приведенный выше алгоритм является универсальным и подходит для большинства ситуаций.
Для вашего удобства мы разложили ситуацию с временными ограничениями на тезисы:
- Закон не устанавливает строгого срока, в течение которого продавец должен освободить недвижимость.
- Согласование этих пунктов зависит от сторон. Обычно в договоре есть пункт о сроках выселения предыдущих владельцев. Если такой оговорки нет или она двусмысленна, могут возникнуть проблемы.
- После подписания акта передачи и приема-передачи продавец теряет право собственности на квартиру.
- Как правило, арендодателю дается срок в 7 дней — это стандартное время для освобождения квартиры.
- Если бывшие владельцы не хотят выселяться, они должны обратиться в суд.
- Первый шаг — поговорить с ними. Если они не реагируют, вы можете подать жалобу о выселении, обратиться в полицию вашего района и, в крайнем случае, обратиться в суд с иском о выселении.
- Если суд примет решение в пользу покупателя, будут вызваны судебные приставы. Продавца попросят покинуть помещение, а если он откажется, то его заставят это сделать.
- Рекомендуется не поднимать шума.
Покупатели могут обезопасить себя от подобных ситуаций, ознакомившись с алгоритмом продажи квартир и составив договор в соответствии с законом с помощью юриста. Когда следует передать деньги и когда должен быть составлен акт передачи? Как можно заставить арендатора освободить помещение? Какие пункты должны быть включены в договор купли-продажи для четкого толкования срока выселения? Как можно восстановить права, утраченные в результате неисполнения обязательств? Ответы на все эти вопросы мобилизуют юриста сайта.
Посмотрите видео, в котором объясняется, где и как правильно рассчитать период сдачи квартиры предыдущими владельцами:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...