Задать вопрос
64 просмотров
51 просмотров
Страхование титула при покупке квартиры: что это, сколько стоит
Содержание
При покупке дома существует риск, что покупка будет признана недействительной или будут нарушены интересы предыдущих владельцев. Покупатель, как новый владелец недвижимости, может защитить себя от подобных проблем с помощью страхования юридических расходов.
✅ Что такое страхование титула при покупке квартиры
Титульное страхование — это страховой продукт, предназначенный для защиты интересов покупателя от рисков, связанных с потерей права собственности на приобретенную недвижимость. Они направлены не против собственности, а только против права на владение ею. Риск такой потери возникает в следующих случаях:
- Ошибки, обнаруженные в договоре купли-продажи.
- Пренебрежение интересами несовершеннолетних, супругов или наследников.
- Участие в качестве стороны в сделке недееспособного гражданина.
- Проведение сделки под влиянием угроз, принуждения или нарушения закона (например, признание доверенности недействительной, если продавец лично не участвует в продаже).
- Выявление мошеннических действий в текущей или предыдущей сделке, которые привели к продаже дома против воли владельца.
Любая из вышеперечисленных ситуаций может стать основанием для признания продажи квартиры незаконной в судебном порядке, в результате чего имущество должно быть возвращено продавцу. Для таких случаев предусмотрено титульное страхование. После вынесения судебного решения о переходе права собственности покупатель может рассчитывать на возмещение страховой компанией полной или частичной стоимости (в зависимости от условий договора) утраченной квартиры.
Титульное страхование защищает интересы нового владельца от прошлых событий, о которых он не знал или не мог предвидеть во время продажи квартиры.
✅ В каком случае лучше страховать титул
Принимая решение о необходимости страхования юридических расходов при покупке жилья, следует учитывать тип недвижимости и вид покупки:
- Недавно построенный дом. В принципе, первый владелец квартиры не нуждается в страховании юридических расходов: предыдущих владельцев нет, поэтому нет никого, кто мог бы заявить о праве собственности. Что касается риска продажи квартир сразу нескольким покупателям, то он практически отсутствует, если застройщик осуществляет свою деятельность в соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Договоры участия необходимо зарегистрировать в Росреестре, а затем оплатить стоимость квартиры в новостройке (ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Соответственно, регистрирующий орган не может зарегистрировать два договора на одну и ту же недвижимость, что исключает возможность двойной продажи. Если застройщик не соблюдает положения ФЗ-214, вы можете заключить с ним договор только на свой страх и риск или потребовать страховки.
- Вторичный рынок. Для такой недвижимости имеет смысл заключить договор титульного страхования, поскольку все возможные риски обычно связаны с предыдущими владельцами. Если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке на собственные деньги, вы можете по собственной инициативе заключить договор титульного страхования. Если вы решили не оформлять страховку, то, по крайней мере, важно, чтобы все документы прошли тщательную проверку на благонадежность и чтобы для этого были привлечены юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью.
- Ипотека. В большинстве случаев банки требуют титульного страхования в качестве одного из условий ипотечного кредита. Отсутствие страховки (на которую имеет право покупатель) приводит к увеличению процентной ставки по кредиту (особенно при продаже квартир, находившихся в собственности менее трех лет) и даже к отклонению заявки на ипотеку. Следует также иметь в виду, что человек не только остается без жилья, но и становится должником перед банком — выплачивать кредит по недвижимости, которая уже изъята (возвращена бывшему владельцу).
При оформлении страховки убедитесь, что в договоре ипотеки и договоре страхования указана одна и та же цена на недвижимость. Также рекомендуется выбрать срок страхования, который действует в течение всего срока кредита. Договор заключается на полную сумму задолженности перед банком, а в случае страхового случая банк также является выгодоприобретателем.
✅ Порядок оформления
Вы можете застраховать свой титул до регистрации титула (во время подготовки или совершения покупки) или позже, но до наступления страхового случая. При любом выборе договор страхования не действует до тех пор, пока покупатель не зарегистрирует право собственности на недвижимость. Если он будет удален до завершения сделки и сделка будет отменена по любой причине, контракт будет аннулирован, а все уплаченные премии будут возвращены покупателю в полном объеме.
Чтобы заключить договор страхования юридических расходов, вы должны
- Обратитесь в страховую компанию с пакетом документов. Обратите внимание, что в России эту услугу предлагают только крупные представители страхового рынка.
- Заполнить форму заявления, форма и содержание которого могут отличаться у разных страховщиков. В целом, это довольно длинный документ, содержащий подробную информацию о покупателях, продавцах, характеристиках объекта недвижимости и истории сделок, связанных с ним.
- Дождитесь заключения страховщика по имуществу, анализа представленных документов и дополнительных обстоятельств, которые могут повлиять на возможность претензии. Этот процесс обычно занимает от нескольких дней до недели, а его результаты используются для принятия решения о необходимости страхования судебных расходов. В то же время страховщик может рекомендовать некоторые меры по снижению рисков, связанных с приобретением недвижимости.
- При необходимости оформите страховку на случай судебных издержек и оплатите страховой взнос. Если страховщик отказывается, покупателю следует пересмотреть возможность приобретения такой недвижимости.
🔻 Необходимые документы
Чтобы оформить полис, вам необходимо предоставить следующее:
- Паспорта (копии) продавца и покупателя недвижимости.
- Подтверждение права собственности, включая договоры купли-продажи за последние 5 лет (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о наследстве и т.д.).
- Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество / выписка из Единого государственного реестра недвижимого имущества.
- Технический и кадастровый паспорта, план квартиры.
- Выписка из домовой книги.
В зависимости от обстоятельств, вам также может понадобиться завещание и свидетельство о смерти:
- Уилл, свидетельство о смерти.
- Разрешение органа опеки и попечительства (для несовершеннолетних собственников).
- Нотариальный отказ лиц, имеющих право собственности или имеющих преимущество на приобретение квартиры.
- Сертификаты, подтверждающие квалификацию продавца (от психотерапевтов, наркологов и т.д.).
В интересах покупателя предоставить страховой компании как можно больше документов о страхуемом имуществе, чтобы снизить цену страховки.
🔻 Основания для отказа
Страховщики отказываются страховать имущество из-за высокого риска при передаче имущества между предыдущими владельцами. Эти риски включают следующее:
- недавнее наследование имущества по завещанию;
- искажение информации о долях собственников;
- Наследование от дальних родственников;
- Нарушение прав несовершеннолетних в процессе приватизации;
- Продажа квартир по доверенности;
- получение права собственности на квартиру по договору ренты, если со дня смерти законного владельца прошло не более года и т.д.
🔻 На что обратить внимание
В теории титульное страхование должно обеспечивать покупателю надежную финансовую защиту. На практике, чтобы минимизировать убытки, страховщики могут выбрать такую формулировку, при которой договор не покрывает даже наиболее вероятные страховые случаи. Поэтому перед подписанием любого документа следует внимательно изучить представленные условия, обратив особое внимание на следующие детали:
- Размер страховой суммы. Она должна соответствовать рыночной стоимости страхуемого дома. В противном случае компенсация выплачивается в размере, предусмотренном договором купли-продажи, однако стороны могут оговорить более низкие суммы для снижения налогового бремени.
- Юридический вид страхования расходов. Иногда предлагается застраховать риски только по последней сделке, на которую покупатель оформил полис. В этом случае страховщик откажет в компенсации по причинам, которые привели к утрате прав, но произошли до заключения договора страхования (что имеет место в большинстве случаев), а страховой случай произошел в период действия страхования. Такое условие фактически снижает стоимость страховки, основной целью которой является защита покупателя от прошлых событий.
- Определение страховых случаев. Оптимально, политика должна предусматривать выплату денежной компенсации в случае потери права собственности на имущество в результате судебного решения, независимо от причины. Если перечислены только определенные риски, велика вероятность того, что не все ситуации будут охвачены. Поэтому в компенсации будет отказано, если эти обстоятельства не будут приняты во внимание.
✅ На какой период лучше оформлять страховку
Страховые компании предлагают страхование судебных расходов на срок от 1 до 10 лет. Наиболее часто выбираемый срок составляет 3 года, что объясняется сроком исковой давности по искам об оспаривании недействительной сделки с недвижимостью (статья 181 Гражданского кодекса) в общем порядке. Однако этот срок может быть продлен до 10 лет (если истец не является стороной сделки), исчисляемых с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права. В связи с этим нет однозначного ответа на вопрос об оптимальном периоде страхования.
Пример. Квартира была приватизирована в 1996 году, в ней проживают муж с женой, их 7-летняя дочь и 10-летний сын. Несмотря на то, что по закону в приватизацию могут быть включены оба несовершеннолетних ребенка, приватизирован был только отец. ТИБ осуществил продажу в 2016 году, но сын и дочь узнали об этом только в 2017 году, и ТИБ сообщил им, что они не были включены в приватизацию. Дети могут подать в суд, чтобы приватизация была признана незаконной и чтобы их включили в программу. В данном случае срок давности начинается в 2017 году. Дети включаются в список участников приватизации по решению суда и затем могут заявить, что продажа квартиры была незаконной.
Таким образом, с одной стороны, ежегодные выплаты по полису в течение длительного периода времени могут быть дорогими, но, с другой стороны, они могут компенсировать гораздо большие финансовые потери в случае «ограбления» наследников или возникновения других проблем с бывшими владельцами.
✅ Сколько стоит страхование титула при покупке квартиры
Премия составляет от 0,2% до 3% от рыночной стоимости недвижимости и может достигать 5% для более сложных объектов. Обычно используется базовая ставка (например, 0,3%), которая корректируется путем увеличения или уменьшения коэффициентов.
Пример. Если рыночная стоимость квартиры оценивается в 2 миллиона, страхование имущества будет стоить от 4 000 до 60 000 рублей, в зависимости от условий договора. Это будут ежегодные выплаты.
Общая сумма выплат по полису рассчитывается индивидуально, с учетом следующих факторов:
- Срок действия. В первый год ставка обычно самая высокая, а в последующие годы она снижается. Кроме того, к единовременным выплатам в течение всего периода действия полиса могут применяться коэффициенты скидок.
- Уровень риска. В расчетах учитывается количество предыдущих владельцев, миноритарность, судимость, возраст операций и т.д.
- Рыночная стоимость имущества. Обычно она также соответствует страховой сумме, выплачиваемой при наступлении страхового случая. В случае дорогостоящего дома сумма компенсации выше, а полис, соответственно, дороже.
Слишком высокая ставка означает, что риски, связанные с имуществом, высоки. В этом случае может быть целесообразно отказаться от приобретения недвижимости и поискать более «безопасный» вариант.
✅ Отказ в выплате страховой компенсации
Страховщик может найти различные причины для отказа в выплате страховки. Если они смогут доказать, что ситуация не связана с событиями, указанными в полисе, имело место исключение или не были соблюдены другие положения договора, шансы на компенсацию практически равны нулю. Вы также можете понести дополнительные расходы на судебный спор со страховой компанией.
Также невозможно получить компенсацию в случае потери имущества:
- Физическое разрушение в результате форс-мажорных обстоятельств (пожар, наводнение, взрыв, война, забастовка и т.д.). Для таких случаев предусмотрено страхование имущества.
- Он не используется по назначению (например, в качестве офиса или складского помещения).
- Переоборудовано без предварительного разрешения.
- Проданы или утилизированы в течение периода страхования.
- Подлежит конфискации по обязательствам нынешнего покупателя.
Обратите внимание, что титульное страхование распространяется только на риски, связанные с потерей права собственности на приобретенную недвижимость, но не на ипотеку, когда один из бывших жильцов может претендовать на право проживания в застрахованной недвижимости.
Пример. Петров П. П. живет в квартире, которую он купил 2 года назад со страховкой от судебных расходов. Однажды в дверях появляется С.С. Сергеев. С. Сергеев был освобожден из мест лишения свободы, но проживал по тому же адресу, имея постоянную прописку. Хотя Сергеев никогда не владел недвижимостью, он имеет право жить там, если ему больше негде жить. Наличие страховки правовой защиты у Петрова П. не меняет того факта, что квартира по-прежнему является по сути его собственностью, но де-факто он проживает с иностранцем.
✅ Действия при наступлении страхового случая
Если возникла такая ситуация, как продажа купленной квартиры по решению суда, важно сразу же сообщить об этом страховой компании. После этого вам нужно сделать:
- Лично посетите офис страховщика.
- Предъявите договор страхования правовой защиты, решение суда (оригинал и копию) и документ, удостоверяющий личность.
Страховое возмещение будет выплачено после полной проверки представленных документов, если у страховщика нет причин для отказа.
Вы сомневаетесь, стоит ли вам оформлять титульное страхование квартиры, которую вы хотите купить? На бесплатной консультации юристы помогут вам решить, насколько выгодной будет страховка и на что следует обратить внимание при подписании договора. Если право на имущество уже утрачено, опытные специалисты готовы при необходимости принять непосредственное участие в решении вопросов со страховой компанией и другими лицами, вовлеченными в проблемную ситуацию, чтобы защитить интересы клиента и минимизировать его финансовые потери.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...