Задать вопрос
193 просмотров
40 просмотров
Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме
Содержание
Дом — это не просто место, где живут люди. Войдя в подъезд или пройдя по улице, вы увидите множество нежилых зданий. Некоторые из них предназначены для обслуживания здания, некоторые — для администрации, а некоторые — для коммерческих целей. Поскольку эти объекты являются нежилыми, закон устанавливает для них высокие стандарты. За нарушения предусмотрены штрафы в соответствии с КоАП РФ.
Прежде чем покупать коммерческую недвижимость, необходимо ознакомиться с правилами. Читайте нашу статью о том, что такое нежилые помещения, их отличительные особенности, на что обратить внимание и как их использовать.
✅ Является ли пристроенное нежилое помещение частью дома?
Многоквартирный дом — это сложное архитектурное сооружение. В него входят жилые помещения — квартиры, а также нежилые помещения. Основное различие можно понять из названий. Жилые помещения используются для постоянного проживания людей, нежилые помещения используются для работы и других функций (ПП № 354 от 06.05.2011).
Иногда к дому пристраиваются нежилые здания. Существует путаница относительно того, принадлежит ли он дому или нет. В первую очередь необходимо ознакомиться с техническим паспортом дома. Если написано, что пристройка является частью дома, значит, так оно и есть. Если в документах на дом не указаны нежилые помещения, он не считается частью здания.
Также можно визуально оценить интерьер. Достаточно посмотреть на стены и сравнить расстояние до жилого дома. Если пристройка примыкает к МФБ, ее можно считать частью здания. Если пристройка находится на определенном расстоянии, то она является отдельным и независимым зданием (статья 2(6) Технического регламента № 384).
Пристройка может быть возведена как на этапе строительства дома, так и после ввода его в эксплуатацию (заселения). Современные новые здания строятся с учетом коммерческих потребностей. Например, расширение балкона для магазина или аптеки.
✅ Перечень нежилых помещений
Прежде чем описывать требования, необходимо описать перечень нежилых помещений в МФБ. Все они выполняют различные функции. Их объединяет то, что они не пригодны для проживания людей. Даже если это квартиры или офисы со всеми удобствами — в них нельзя жить постоянно, а тем более постоянно регистрировать нежилые помещения.
Таким образом, неиспользуемые квадратные метры могут быть разделены следующим образом:
🔻 Встроенные
Застроенные нежилые помещения находятся в самом доме. Они обычно не видны снаружи, а максимальный навес над домом составляет 1,5 метра. Отличительной особенностью этих зон является то, что они являются частью жилого дома. Они включены во всю техническую документацию и неотделимы от жилого дома.
🔻 Пристроенные
Они встречаются реже, если застройщик изначально продумал их возведение. Если предприниматель хочет открыть торговую точку, а пристройки нет, ему придется ее перестраивать. И только с согласия всех жильцов дома, легализации в БТИ и на административном уровне.
Различные типы объектов, связанных со зданием:
- Строительство квартир — Строительные работы выполняются владельцами квартир в многоквартирном доме. Обычно они расширяют жилую площадь на первом этаже. Например, большой балкон на сваях.
- Нежилые пристройки проектируются как коммерческие пристройки (см. выше). Затем это помещение используется под магазин, агентство недвижимости, офис, аптеку и т.д.
В случае продления плана застройки застройщик готовит технический паспорт. Если в дальнейшем возникнет необходимость, ответственность за регистрацию несет соответствующее лицо. Например, подрядчик или жители первого этажа. Для проведения работ вне жилых районов требуется лицензия на строительство.
🔻 Паркинги, гаражи, машино-места
Гараж — это нежилое помещение, используемое для парковки и хранения автомобилей. Если гараж является частью общего имущества здания, он считается крытой автостоянкой. Жильцы с личным автотранспортом арендуют парковочное место.
Подземная автостоянка не предназначена для использования в качестве торгового или иного объекта. В противном случае автостоянку придется переоборудовать и приспособить под коммерческий объект.
🔻 Общедомовые
Владение многоквартирным домом не считается нежилым помещением. Основная цель этих объектов — обслуживать МФБ и потребности его жителей. Сюда входят лестницы, лестничные клетки, лифтовые шахты, коридоры, подъезды, чердаки и подвалы (статья 36 ЖКР).
Условный чердак практически невозможно переоборудовать в нежилое помещение. Такие меры изначально не были предусмотрены в жилищном плане. Однако есть возможность приватизировать чердак над жильем: Заранее проконсультируйтесь с архитектурным отделом и получите согласие жильцов.
✅ Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме
Неиспользуемое имущество может считаться нежилым зданием. Однако его использование регламентируется СНиП и другими нормативными документами. Ответственность лежит на владельце этих помещений. В некоторых случаях «места», не используемые для проживания, например, общежития, управляются жилищными органами.
Какие правила должны соблюдаться для нежилых помещений в многоквартирном доме?
🔻 Пожарная безопасность
Действующая редакция СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений (с изменениями № 1 и 2) содержит перечень требований к нежилым помещениям:
- Соответствие проекту — технические нормы должны соответствовать расчетам, приведенным на бумаге; переделки и полное переоборудование выполняются в строгом соответствии с техническим проектом.
- Знаки рядом с электрооборудованием (с надписью «огнеопасно»).
- Вход и выход из зала свободный.
- Свободный доступ к источникам воды и огнетушителям.
- Наглядный план эвакуации из дома на случай чрезвычайной ситуации.
- Работающая система пожаротушения, дымовая и пожарная сигнализация.
- Специально отведенные места для сжигания отходов — размещение отходов в нежилом помещении строго запрещено!
- Надежные лестницы и ограждения на крыше и регулярные проверки МЧС не реже одного раза в 5 лет.
Необходимо соблюдать особую осторожность в местах, где работают с электрооборудованием, огнем и токсичными веществами. Но такая ситуация, как правило, является исключением из правил в жилых домах. Создание помещения для хранения химикатов в МФО невозможно в соответствии с правилами.
🔻 Санитарно-эпидемиологические требования
Вторая группа требований относится к стандартам в области здравоохранения и охраны окружающей среды. Они содержатся в правилах СанПиН 2.1.3.2630-10 от 18 мая 2010 года. Требования должны выполняться, даже если нежилые здания пустуют.
Обязательно:
- Отдельный, независимый вход — не допускается вход в нежилые помещения через входную дверь.
- Отсутствие запахов и загрязнения воздуха.
- Соблюдение допустимого уровня шума в помещениях — не более 80 дБ.
- Закрытие рабочего места после 23:00 — относится к нежилой пристройке МФБ.
- Основные соединения: Вода, электричество, отопление, канализация и т.д.
- Независимая или совмещенная с общеобменной вентиляцией.
- Пригодность здания для осуществления деятельности — например, вы не можете открыть торговую точку в здании, которое подлежит сносу, поскольку оно опасно.
Проще говоря, деятельность не должна беспокоить жителей близлежащих домов. Конечно, уровень шума может быть несколько выше, чем обычно, например, в кафе или офисе. Но все, что касается экологической безопасности, должно соблюдаться.
🔻 Вход и выход
Владельцу нежилых помещений в жилом доме следует подумать о создании изолированного входа. Закон о жилье запрещает использовать для этих целей места с доступом к жилым помещениям (пункт 2 статьи 22 Закона о жилье). Например, нельзя войти в магазин через дверь, через которую входят в жилище. Вход должен быть отдельным, обычно с лестницей и верандой.
🔻 Допустимая площадь
Минимальные и максимальные требования к площади для нежилых пристроек зависят от характеристик объекта. Например, минимальный размер для жилых помещений — это квартира с одной спальней, жилая комната или «однокомнатная». Когда нежилые помещения расположены на территории жилого дома, требования к площади аналогичны.
В то же время, согласно статье 22(3) Жилищного кодекса РФ, нежилые помещения располагаются под квартирами, а не наоборот. Как правило, предприятиям отводится подвальный или цокольный этаж. Также допускается размещение нежилых помещений выше, но для этого необходимо, чтобы на нижнем этаже никто не жил.
✅ Ответственность за нарушения
Физические и юридические лица — собственники несут ответственность за несоблюдение требований СанПиН и СНиП. Нарушения наказываются штрафом в соответствии со статьей 6.4 КоАП РФ:
- Гражданам грозит штраф в размере от 500 до 1 000 рублей;
- Для индивидуальных предпринимателей (ИП) — от 1 000 до 2 000 рублей или приостановление их деятельности на 3 месяца;
- Организации могут быть оштрафованы на сумму от 10 000 до 20 000 рублей или их деятельность может быть приостановлена на срок до 3 месяцев.
Нарушение правил пожарной безопасности может привести к наложению более строгих санкций со стороны регулирующих органов. На юридических лиц налагается штраф в размере от 150 000 до 200 000 рублей.
Согласно статье 9.12 Административного кодекса города Москвы, незаконная реконструкция нежилых помещений также наказывается штрафом. Если владелец не согласовывает изменения с БТИ, СЭС и другими инстанциями, на него может быть наложен штраф:
- Физические лица — от 2 000 до 2 500 рублей;
- Для общества с ограниченной ответственностью, ОАО или иного юридического лица — от 300 000 до 350 000 рублей.
Надзорный орган может возбудить дело против несговорчивого владельца. Если владелец систематически нарушает закон, суд может постановить конфисковать нежилое помещение в пользу государства.
✅ Классификация нежилых помещений в доме
Теоретически, нежилые помещения могут использоваться для различных целей. Но на практике помещения имеют конкретное назначение:
- Коммерческие — все виды магазинов, розничная и оптовая торговля.
- Медицина и красота — аптеки, медицинские учреждения, лечебные центры, салоны красоты, массажные кабинеты.
- Развлечения — клубы, караоке, кафе, рестораны, бары.
- Образование — государственные школы, студии, детские сады, частные лагеря.
- Офис — рабочее пространство для ведения предпринимательской деятельности.
- Все остальное — студии, почтовые отделения, фотоателье и т.д.
Квартира — это прежде всего место, где человек может жить, отдыхать и чувствовать себя комфортно. Поэтому школ, спортивных клубов, мастерских, лабораторий, лабораторий, детских садов и других объектов здесь быть не может.
✅ Обязательства владельцев нежилых помещений
Ответственность за все нежилое имущество несет его владелец. Ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности и санитарии лежит на владельце. А если нежилое помещение расположено в жилом доме (пристройка) — для соблюдения жилищных прав граждан.
Что должно быть соблюдено:
- Обратите внимание на целевое использование — например, открытие магазина, а не лаборатории с химикатами;
- Обеспечить уважение прав других жильцов и защиту общинной собственности и личного имущества граждан;
- Пресекать санитарно-гигиенические нарушения, не загрязнять окружающую среду и не создавать мусорную свалку возле дома;
- своевременную утилизацию отходов и, при необходимости, заключить договор с компанией по утилизации мусора и пищевых отходов;
- Соблюдайте Кодекс тишины — прекращайте деятельность после 11 вечера и не начинайте раньше 7 утра;
- Установите счетчики воды, оплачивайте коммунальные счета в соответствии с правилами;
- Посещать общие собрания владельцев паев, участвовать в обсуждении насущных вопросов;
- Убедитесь, что окрестности дома ухожены.
Существует еще много требований, которые варьируются от случая к случаю. Арендодатель должен позаботиться об этом заранее. Например, подать необходимые документы для перевода квартиры в нежилое помещение и только потом приступить к ремонту.
Требования к нежилым помещениям постоянно расширяются. Правила, действовавшие 10 лет назад, изменились — теперь необходимо учитывать гораздо больше норм. И это не «просто так». Нарушение норм СанПиН и СНиП карается штрафами, которые могут достигать 1 миллиона рублей. Не согласны ли вы с тем, что это убьет желание открывать магазин, офис или кафе?
Получите юридическую консультацию перед началом коммерческой деятельности. Если у вас нет штатных специалистов, обратитесь к нашим юристам! Они расскажут вам, все ли вы делаете правильно, на что следует обратить внимание при переводе здания в нежилое, какие документы необходимо собрать, как вести переговоры с арендаторами, затрагивается ли общая собственность на здание и многое другое. Советы адвоката уберегут вас от нервов, драгоценного времени и, самое главное, от дополнительных расходов и штрафов.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...