Задать вопрос
120 просмотров
58 просмотров
Уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире: продажа части дома без согласия
Содержание
Продажа части дома или комнаты в коммунальном жилье юридически считается сложной процедурой — продавец должен предоставить своим соседям право преимущественной покупки своей части недвижимости. Как следует подготовить и подать уведомление и что делать, если соседи препятствуют продаже?
✅ Особенности правового статуса коммунальных квартир
Коммунальная квартира — это квартира, в которой семьи занимают комнаты как независимые арендаторы или владельцы. Право пользования квартирой предоставляется на основании договора социального найма или свидетельства о праве собственности (Постановление № 25-П от 03.11.1998 узаконивает перевод общих помещений в частную собственность). Одна из квартир может быть приватизирована, а другая может остаться в государственной (муниципальной) собственности. Арендаторы (арендодатели) оплачивают коммунальные услуги на отдельные счета. Каждый имеет право пользоваться местами общего пользования — кухней, ванной, коридором — находящимися в общей собственности (статья 41 Закона о жилье и местном самоуправлении). Соответственно, при продаже комнаты новому владельцу передаются не только права на комнату, но и доля в общем имуществе (порядок пользования определяется соглашением между всеми жильцами, а в случае конфликта вопрос решается в суде).
Проще всего продать комнату, если она уже находится в частной собственности. Если арендатор еще не приватизировал комнату, вам необходимо решить этот вопрос до начала процедуры отчуждения. Граждане не имеют права распоряжаться жильем, находящимся в муниципальной или государственной собственности.
✅ Нужно ли согласие соседей?
Поэтому для продажи приватизированной комнаты не требуется согласия соседей, владеющих другими долями в коммунальной квартире — вы можете распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Однако сообщить им о продаже доли и сделать предложение о покупке обязательно — это юридическое обязательство. Нарушение закона позволяет заинтересованным лицам оспорить сделку.
Пример. Гражданин Степанов решил продать свою комнату в коммунальной квартире, которую он ранее приватизировал. После устного обсуждения его намерений его сожители выступили против продажи, но не выразили желания купить его долю в квартире. Посоветовавшись с юристом, Степанов письменно предложил соседям принять долю. Они проигнорировали просьбу и не дали ни положительного, ни отрицательного ответа. Через тридцать дней после получения письма Степанов нашел покупателя на свою недвижимость и продал ее за цену, указанную в предложении о покупке. Попытка соседей оспорить сделку в суде оказалась безуспешной, поскольку все требования законодательства были полностью соблюдены.
✅ Преимущественное право на выкуп комнаты или части дома
Важнейшим условием продажи комнаты/секции дома является сохранение права первоочередного отказа других совладельцев. Он регулируется статьей 250 Гражданского кодекса и статьей 42 Закона о жилье (глава 6). Независимо от размера своей доли, все совладельцы имеют преимущество перед сторонними покупателями. Требования закона основаны на защите интересов проживающих в жилище людей — они имеют полное право улучшить свои жилищные условия и в то же время защитить себя от соседства с чужими людьми.
Если продавец и покупатель являются соседями в общей квартире, других жильцов информировать не нужно. В этом случае условие о праве преимущественной покупки уже выполнено (продавец оставляет за собой право выбора покупателя). Дальнейшие действия не требуются.
✅ Правила оформления уведомления и его вручения другим совладельцам
Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует как право преимущественной покупки, так и порядок уведомления собственников других помещений о предстоящей продаже части жилой площади. После получения уведомления и изучения условий, они должны в течение 30 дней ответить, приняв предложение продавца о покупке или отклонив его в письменном виде (письменный ответ обязателен). Если предложение не принято, комната может быть продана любому стороннему покупателю по истечении 30 дней. Если требования закона соблюдены, оспорить сделку будет сложно.
✅ Способы извещения соседей о продаже
Уведомление должно быть не только правильно составлено, но и доставлено покупателю, чтобы он мог ознакомиться с ним и принять решение.
Если продавец решит изменить условия сделки (снизить цену, разрешить рассрочку и т.д.), уведомление должно быть отправлено повторно.
В зависимости от отношений между соседями и готовности продавца потратить деньги, может быть выбран один из трех возможных методов:
- вручение уведомления лично;
- отправлено заказным письмом;
- участие нотариуса.
Каждый метод имеет свои преимущества и недостатки.
🔻 Вручение уведомления лично
Если соседи хорошо ладят между собой и все собственники проживают в квартире, можно лично сообщить им о предстоящей продаже. Чтобы избежать возражений против сделки, предложение должно быть сделано в письменной форме и передано каждому соседу по дому под роспись (составляется расписка, покупатель пишет свою фамилию, имя и отчество, расписывается и ставит дату). Ответ также должен быть дан в письменной форме, иначе сосед может заявить в суде, что он не отказывался от покупки комнаты и что продавец намеренно проигнорировал его законное право.
🔻 Отправка уведомления заказным письмом
Этот способ выбирается, если соседи не живут в коммунальной квартире, а являются собственниками комнат в квартире. Он также подходит для тех, кто не может общаться с другими соседями по квартире и не уверен, что получит уведомление лично. Вам необходимо знать точный адрес получателя, чтобы письмо могло быть доставлено. Отправка заказного письма с актом о получении и описью содержания считается достаточно надежным способом — в случае возражения против сделки легче доказать в суде, что законное право преимущественной покупки совладельцев было соблюдено, чем если бы письмо было доставлено лично. Даже если адресат не хочет получать письмо, оно считается доставленным (фиксируется дата его получения почтовым отделением). По истечении 30 дней с этой даты вы можете приступить к продаже.
Гражданский кодекс регулирует вопрос уклонения от получения важных извещений (ст. 165.1 ГК РФ).
В Росреестр необходимо направить следующие документы:
- подтверждение передачи;
- распечатка с веб-сайта почты с идентификатором;
- подтверждение получения (если документ все же был доставлен).
Почтовые расходы составляют 60 рублей за письмо и около 70 рублей за заказное письмо (если документ все же был доставлен). — Для заказного письма с уведомлением о вручении (под роспись). За обычную квитанцию придется заплатить вдвое меньше — почтальон оставляет бланк в почтовом ящике, — но лучше не экономить.
🔻 Услуги нотариуса
Этот метод признан самым надежным, но в то же время наименее экономически эффективным. Нотариус позаботится об уведомлении заинтересованных сторон. Через месяц продавец получает официальный документ об отправке. Соседи не могут оспаривать законность сделки. Основной недостаток этого способа: помимо почтовых расходов, необходимо оплатить работу нотариуса (от 1 000 рублей и выше, в зависимости от региона и объема работы).
✅ Правила оформления документа
Уведомление должно содержать как можно больше информации о процессе. Введение должно быть следующим:
- Имя и адрес получателя;
- ФИО и паспортные данные отправителя.
Основная часть содержит информацию о характере требования (предстоящая продажа) и характеристиках той части имущества, которая принадлежит продавцу:
- адрес;;
- собственную территорию;;
- на основании какого документа о праве собственности он принадлежит арендатору;
- Цена;
- условия сделки (возможна ли скидка/плата за планирование и т.д.).
Продавец должен предложить своему собеседнику один из двух вариантов:
- Выкуп номера по определенной цене;
- письменный отказ от права преимущественной покупки, предусмотренного статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Он также обязан проинформировать потенциального покупателя о последствиях его отказа (помещение будет продано третьему лицу).
✅ Последствия нарушения законных прав и интересов совладельцев
Что делать, если продавец игнорирует закон и не сообщает другим жильцам общей квартиры о продаже? Статья 250 (часть 3) Гражданского кодекса РФ регулирует права на возражение против сделки с третьим лицом.
Оспаривание договора купли-продажи в первую очередь затрагивает интересы покупателя. Суд, принимая во внимание обстоятельства дела, вероятно, примет решение вернуть комнату владельцу и обязать продавца передать деньги. Но практика показывает, что возврат денег зачастую сопряжен со значительными трудностями — если продавец располагает временем и не владеет дорогой недвижимостью, то возврат займет много лет.
Особенностью продажи комнат в коммунальной квартире является возможный саботаж соседей — они могут уклоняться от получения уведомлений, делать вид, что заинтересованы в покупке, но не выполнять свои обязательства. Чтобы избежать этого, рекомендуется привлекать нотариуса на всех этапах — от отправки извещений о продаже до нотариального подтверждения обязательства о покупке или отказа от покупки. Это избавит вас от обращения в суд, но сделает процесс более дорогостоящим.
✅ Сроки
Продажа может быть осуществлена
- через месяц после вручения уведомления (при отсутствии реакции со стороны покупателей);
- после получения отказа от претензий от всех владельцев комнат в сообществе (в этом случае не обязательно ждать 30 дней — это может быть и меньший срок);
- когда один из соседей использует право первого отказа (в этом случае другие соседи не обязаны отвечать).
✅ Отказы от соседей
Отказ от права преимущественной покупки является бессрочным, и продажа может быть начата даже через год. Повторное представление уведомления требуется только в случае согласования снижения цены (в случае повышения цены оно не требуется). Это связано с тем, что продажа комнаты третьему лицу по более низкой цене нанесет ущерб интересам других собственников — вполне возможно, что они изначально были согласны заплатить эту сумму, но продавец не дал им такой возможности.
Как следует сообщать о продаже части дома или комнаты в коммунальной квартире? Что делать, если продавец выполнил все требования закона, но ваши соседи возражают против сделки? Юристы сайта помогут вам решить сложные вопросы и дадут профессиональный совет о том, как действовать дальше.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...