Задать вопрос
56 просмотров
83 просмотров
Встречная покупка квартиры: что это такое, порядок действий
Содержание
Совместная покупка дома — популярная форма покупки и продажи недвижимости. Он наиболее удобен для большинства наших граждан, поскольку дает им возможность стать владельцем нового жилья, даже если у них нет денег на его покупку.
✅ Что такое встречная покупка квартиры
Одновременная покупка дома или даже продажа одного дома и покупка другого. Особенность сделки заключается в том, что покупка и продажа имущества не связаны друг с другом, кроме покупателя и продавца, а происходят с минимальными интервалами или одновременно.
Наиболее популярными вариантами таких сделок являются следующие:
- Продажа одного дома и одновременная покупка другого дома.
- Продажа «второй недвижимости» и одновременная покупка дома на новом месте.
- Обмен квартиры на другую недвижимость с доплатой.
Некоторые застройщики предлагают прямое приобретение квартир по сниженной цене с одновременным предоставлением жилья в новостройке. Для большинства домовладельцев этот вариант не так дешев, как обычная продажа старой недвижимости и последующая покупка новой, но он позволяет быстро стать владельцем недвижимости в новом комплексе.
Существуют и другие виды компенсационной покупки, когда предметом соглашения являются более двух объектов недвижимости.
Пример. Супружеская пара разводится и владеет двухкомнатной квартирой. По взаимному согласию они решают продать недвижимость и одновременно купить двухкомнатную квартиру для жены и ребенка и однокомнатную квартиру для мужа. Квартира выставлена на продажу. Найдя покупателя за согласованную сумму, они подобрали подходящие варианты, подготовили документы, а затем продали свою квартиру и купили две другие недвижимости.
🔻 Преимущества единовременных операций
В случае встречной продажи, владелец:
- Получает возможность немедленного переезда в новую квартиру.
- Прямая экономия на услугах посредников — одна комиссия платится за две сделки.
- Минимизация финансовых потерь — при быстро меняющихся ценах на недвижимость нет риска потерять деньги в случае повышения цен или лишиться возможности приобрести недвижимость.
Агенты по недвижимости или брокеры почти всегда участвуют в сделках встречной торговли. Они занимаются подготовкой и оформлением необходимых документов. Процесс сложный, поэтому без них трудно обойтись. Если вы решили совершить встречную покупку, вы должны правильно выполнить все действия.
✅ Порядок действий при встречной покупке квартиры
Большинство сделок состоит из следующих этапов:
- Оценка стоимости имущества.
- Поиск покупателя и дома для покупки.
- Ведение переговоров по условиям соглашения.
- Проверка наличия обременений на имущество.
- Составление договоров купли-продажи.
- Регистрация собственности и расчеты.
🔻 Оценка собственности
Этот процесс необходим для понимания уровня цен и определения вариантов покупки или обмена в зависимости от стоимости вашего дома. Вы можете воспользоваться услугами оценочной компании. В специализированной организации вы получите реалистичную информацию о рыночной стоимости дома, а у покупателя не будет причин оспаривать установленную стоимость.
Вы можете провести оценку самостоятельно, изучив аналогичные предложения на рынке, но это часто отпугивает потенциальных покупателей и в конечном итоге заставляет их обратиться в оценочную компанию.
🔻 Поиск покупателя и продавца
Самооценка проводится на популярных сайтах объявлений, таких как Avito. Второй вариант — заказать услугу в агентстве недвижимости. За поиск взимается плата, но это сэкономит ваше время и сведет к минимуму риск столкнуться с мошенниками.
Если вам понравится выбранная вами квартира и вы захотите ее купить, вы можете подписать предварительный договор и внести первый взнос на этапе поиска. Платеж и его сумма будут зафиксированы в этом документе.
🔻 Предварительные переговоры
Предварительные условия сделки согласовываются с каждой стороной, и договоренности регистрируются. Это делается для того, чтобы владельцы не вступали в переговоры с другими покупателями или продавцами. В случае серьезных разногласий по цене и другим важным деталям необходимо повторно созвониться с желающими покупателями или продавцами. Согласовывается форма и место, где будет происходить сделка, и как будут производиться взаиморасчеты.
🔻 Проверка недвижимости
Это важный этап, который требует помощи юристов. Им необходимо проверить документы на недвижимость и технические записи, узнать о зарегистрированных владельцах, ипотеке и долгах за коммунальные услуги. Потенциальные проблемы не всегда очевидны. Часто только с помощью специалиста можно выявить возможные препятствия для продажи и не стать жертвой мошенничества.
🔻 Подготовка документов
Будут заключены два или более договора купли-продажи и подготовлены два или более документов. В одном договоре вы будете покупателем, а в другом — продавцом. Соглашения могут быть несвязанными и независимыми друг от друга или наоборот.
Пример. В документе указано, что продать можно только при условии покупки другой квартиры. В этом случае информация о новой квартире будет включена в договор купли-продажи. Это чрезвычайно важно, так как если вы не сможете купить новую квартиру, вы сможете вернуть старую квартиру без каких-либо других проблем и процедур.
Еще один важный нюанс, оговоренный в документе, — срок, до которого бывший владелец должен освободить недвижимость. Это напрямую влияет на то, когда вы сможете начать полную утилизацию приобретенного имущества.
Другие документы, участвующие в сделке — акты, справки, доверенности, заявления, закладные и т.д., — идентичны стандартному варианту продажи. Пакеты составляются на основе деталей будущей сделки и согласовываются с юристами.
🔻 Подписание соглашений и расчет
В случае встречной покупки все стороны встречаются в оговоренный день для подписания документов и завершения сделки. Это ключевой этап, и если кто-то из них откажется от договора, остальные соглашения станут недействительными. Поэтому собственникам необходимо согласование с юристами.
После подписания документов необходимо обратиться в Федеральную регистрационную службу для перерегистрации свидетельства о праве собственности (статья 558 часть 2 Гражданского кодекса). После завершения процесса регистрации подписывается акт передачи и приема-передачи и завершается расчет.
В некоторых регионах Российской Федерации акт приема-передачи требуется на этапе регистрации, поэтому его необходимо подписать заранее.
Особенностью большинства встречных сделок является то, что деньги не могут быть переданы обеим сторонам. Она зачисляется в счет стоимости имущества, указанной в составляемых договорах. Если при покупке недвижимости взимается премия, она выплачивается одному из продавцов.
В случае с кредитом заявка должна быть предварительно одобрена банком. Заявка рассматривается в течение двух недель, и только после подписания ипотечного договора можно завершить покупку.
Процедура регистрации регулируется ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Правовой акт содержит перечень документов, необходимых для заключения договора и его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
✅ Подводные камни
Несмотря на простоту сделок, позволяющих продать свой дом и одновременно стать владельцем нового жилья, существуют нюансы, которые делают такие сделки менее привлекательными:
- Неправильная оценка рынка недвижимости — не все знают, чего ожидать при продаже своего дома, что затрудняет поиск контрпозиции.
Сумма, которую вы можете реально получить, может оказаться недостаточной для покупки нового жилья, что может вынудить вас занять деньги у родственников, взять ипотечный кредит или вообще отказаться от этой идеи.
- Отсутствие понимания специфики будущей покупки — покупатель может не быстро найти контрагентов и потерять потенциальных покупателей на свой дом.
- Серьезные юридические прецеденты — те, кто заключает такие договоры без знания закона, рискуют столкнуться с серьезными трудностями.
Пример. При приобретении вещи, принадлежащей владельцу на основании свидетельства о праве на наследство, существует риск, что другие наследники предъявят законные требования. Или временно выселенный из дома гражданин внезапно возвращается (например, из тюрьмы), что препятствует регистрации прав собственности.
Нередко стороны, участвующие в сделке, меняют условия или не выполняют свою часть соглашения, не беря на себя ответственность. Чтобы предотвратить это, обязательства участников и санкции в случае нарушения могут быть указаны в предварительном договоре.
Поскольку встречная покупка предполагает одновременную продажу одной квартиры и покупку другой, существует риск не только стать жертвой мошенничества, но и не суметь завершить сделку из-за незнания характеристик квартиры, необходимых документов и т.д. Хотите уберечь себя от ошибок? Позвольте нашим экспертам проконсультировать вас, прежде чем решиться на подобную операцию. Юристы бесплатно разъясняют наиболее актуальные и потенциальные проблемы при разовых сделках и снижают риски при покупке или продаже недвижимости.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...