Задать вопрос
104 просмотров
70 просмотров
Выдел доли в натуре нежилого помещения из общей долевой собственности
Содержание
Продажа коммерческой недвижимости двум или более покупателям дает возможность создать совместную собственность. После завершения сделки новые владельцы могут начать переоборудование нежилой недвижимости для своих целей: торговая точка, парикмахерская, автосалон, лаборатория, игровая комната и т.д.
Однако совместное владение — это не личное, а совместное распоряжение имуществом. Между собственниками могут возникнуть споры, если один из совладельцев хочет открыть ресторан, второй резервирует место под магазин, а третий — под кафе-гостиную. Сособственники нежилых помещений могут заключить соглашение о совместном пользовании, но гораздо выгоднее разделить их доли в натуре. Таким образом, вы сможете обставить помещение мебелью и превратить его в торговую точку.
Попробуем разобраться, как разделить доли в виде нежилого помещения и какие документы для этого необходимы. Вы также можете ознакомиться с образцами договоров.
✅ Условия выдела доли в натуре
Не стоит спешить с выделением доли в натуре. Сначала нужно убедиться, что процедура соответствует требованиям законодательства, в частности, нормам СанПиН.
Требования к выделению акций в натуре:
- Вновь созданная площадь (из доли) не должна нарушать интересы других сособственников.
- Отдельные нежилые помещения имеют отдельный вход от остальной части здания.
- Сохранение минимального размера акций.
- Сохранение архитектурного облика здания, функционализация частей здания без ущерба для структуры.
- Согласие других сособственников или решение суда о том, что доля может быть разделена в натуре.
Учитывая, что нежилые помещения часто используются в коммерческих целях, важно заказать кадастровый учет в БТИ. Уходящий владелец должен получить технический план с подробным анализом переоборудования здания. В противном случае ни один суд не примет этот запрос.
✅ Как выделить долю в натуре в нежилом помещении?
В современных реалиях для раздела имущества можно использовать один из трех методов:
- совладельцы заключают соглашение — договорное урегулирование ;
- судебное разбирательство — если владельцы квартир не могут прийти к соглашению;
- продажа своей доли третьему лицу или другим сособственникам (см. соответствующую статью «Продажа доли в приватизированной квартире»).
Выбор того или иного варианта остается за совладельцами. Ниже описано, в чем они заключаются и что необходимо для успешного проведения процедуры.
🔻 По соглашению
Предпочтительный и финансово выгодный вариант — попытаться договориться с другими совладельцами и выделить натуральные доли в рамках соглашения.
🚩 Процедура, алгоритм
Владельцы бизнеса или обычные граждане могут прийти к соглашению и решить вопрос полюбовно. Для этого необходимо составить соглашение, обратиться к нотариусу и уведомить учреждение Росреестра об изменениях.
Алгоритм действий:
- Общее собрание совладельцев нежилых помещений.
- Выработка единой позиции, подготовка и оформление соглашения.
- Приглашение кадастрового инженера.
- Составление технического плана, внесение изменений в совместную собственность.
- Нотариальное заверение договора, оплата государственной пошлины.
- Восстановление нежилых помещений (выделение в натуре) или компенсация.
- Завершение процесса — регистрация изменений в Едином государственном реестре юридических лиц.
Лучший способ объяснить разделение в натуре — привести пример из практики.
Два предпринимателя приняли участие в аукционе, организованном для продажи коммерческих зданий для ведения бизнеса. Выиграв аукцион, они стали равноправными владельцами имущества. Они открыли совместный бизнес — японский ресторан. Через некоторое время один из бизнесменов внезапно умер, не оставив завещания. Имущество покойного перешло к его жене, дочери и престарелой матери. Женщины унаследовали, помимо прочего, долю в нежилых помещениях. Однако у них не было намерения развивать японский ресторан, скорее, они не хотели заниматься никаким бизнесом. Сособственник второй доли предложил купить его долю по рыночной цене, так как у него было право преимущественной покупки (статья 250(1) Гражданского кодекса). После тщательного рассмотрения наследники согласились передать свои доли — провели кадастровую съемку, оценили долю в деньгах и подписали договор с владельцем второй доли. Ситуация разрешилась полюбовно: передача безденежной доли была успешно заменена покупкой, и второй бизнесмен стал единственным владельцем помещения ресторана — бизнес не пострадал.
*/ — С 1 сентября 2018 года в России можно создавать наследственные фонды. Это способ управления бизнесом, деньгами и другими активами умершего человека с целью получения дохода и получения капитала. Наследники могут владеть долями в таком фонде и, таким образом, иметь право на доход от его деятельности. Фондом всегда управляют знающие люди, назначенные покойным. В этом примере менеджер может быть владельцем второй акции. Семье не пришлось бы продавать долю покойного — ресторан продолжал бы работать. Затрат на проведение экспертизы и заключение различных соглашений можно было бы избежать.
О том, как стать собственником нежилого помещения, читайте в статье «Приватизация нежилого помещения в жилом доме».
🚩 Соглашение о разделе имущества (образец)
Лица, желающие заключить договор о распределении акций по безналичному расчету, должны обсудить все детали и изложить их в письменном виде (статья 420 Гражданского кодекса).
Содержание соглашения о распределении взноса в натуральной форме:
- Когда подписано: Дата выпуска;
- Полные имена всех совладельцев, независимо от размера их долей;
- Полный адрес нежилого здания;
- Количество комнат, этажей, кладовых, подсобных и бытовых помещений;
- Общая площадь нежилого здания (м²).
- Каков процент доли совладельцев;
- заполненный план (план) распределяемой доли совладения — проще говоря, какие здания будут выделены;
- основания для приобретения нежилого помещения (например, договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о наследстве)
- важные условия (например, использование сервитута или залога в качестве обеспечения кредита);
- Личные подписи совладельцев.
🚩 Сколько это стоит?
Соглашение о разделе акций заверяется нотариусом. С прейскурантом можно ознакомиться в офисе, но тарифы установлены законом (статья 333.24 Налогового кодекса РФ).
Расходы следующие:
- Технический план нежилого помещения и акт о возможности раздела в натуре — от 10 000 до 40 000 рублей в зависимости от площади;
- Оценка стоимости акции — выплата 0,5% от ее стоимости (не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей);
- перерегистрация долей в МФЦ и Росреестре — физические лица (предприниматели) платят 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.
Стоимость урегулирования значительно ниже, чем стоимость судебного разбирательства.
🔻 Продажа доли нежилого помещения
Владелец доли не может передать долю в натуре, но может продать ее существующим совладельцам или третьим лицам. Важно отметить содержащееся в статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о том, что другие партнеры должны иметь преимущественное право на долю предприятия.
За полтора месяца до продажи своей доли в нежилых зданиях собственник должен направить уведомление другим совладельцам. В уведомлении должны быть указаны условия продажи, цена и другие подробности. Если совладельцы соглашаются на продажу, сделка завершается. Если они отказываются, владелец может предложить свою долю третьим лицам (см. «Право первого отказа»).
🚩 Пошаговое руководство
Теперь давайте рассмотрим процедуру продажи акции:
- Шаг №1 Обратитесь к оценщикам недвижимости для определения стоимости доли.
- Шаг №2 Предложите долю нынешним совладельцам, а если они откажутся, найдите потенциального покупателя.
- Шаг №3 Заключите договор о предварительной покупке.
- Шаг №4 Подпишите акт передачи и принятия акций.
- Шаг №5 Заключение соглашения о задатке (покупателем).
- Шаг №6 Подпишите полный договор купли-продажи и завершите передачу и прием средств.
- Шаг 7 Зарегистрируйте договор купли-продажи у нотариуса.
- Шаг 8 Передайте долю покупателю в ЗАГСе.
Продажа нежилой недвижимости требует навыков ведения переговоров и заключения сделок. Если у вас есть сомнения в правильности ваших действий, обратитесь за бесплатной юридической консультацией к юристам нашего портала. С нашей помощью вы можете быть уверены в безопасности и прозрачности сделки.
🚩 Договор купли-продажи доли (образец)
Основная информация о договоре купли-продажи недвижимости:
- Дата и место завершения работ (населенный пункт);
- ФИО, паспортные данные, контактные данные и другая информация об участниках;
- информация о предмете сделки — нежилом здании: местоположение, площадь, этажность, целевое использование, кадастровые данные и другая информация;
- цена продаваемой доли — следует указать общую стоимость и цену за м²;
- способ расчета с покупателем (наличный расчет, авансовый платеж, рассрочка платежа);
- права и обязанности договаривающихся сторон;
- ответственность в случае неисполнения договора;
- Список копий документов;
- личные подписи сторон.
🔻 Через суд
В спорах между совладельцами есть и третий вариант: подача иска в обычный суд. Возникает вопрос, в какой суд следует подавать иск:
- Если стоимость иска менее 50 тысяч рублей — мировой судья;
- если стоимость доли превышает 50 тысяч рублей — в городском или районном суде.
Следует также учитывать местную подсудность — иск о выделении реальной доли в нежилом имуществе подается по месту нахождения недвижимого имущества. Особенно если в деле более одного ответчика.
🚩 Как действовать?
Итак, на каких этапах спор разрешается в суде?
Этап 1.
Первый этап — досудебное урегулирование спора. Совладелец просит других совладельцев решить вопрос полюбовно, заключив соглашение. Если они отказываются или если этот вариант невозможен, можно подготовиться к судебному разбирательству.
Этап 2
Подготовить иск о внесении вклада в натуре и/или компенсации за проданную долю. Соберите пакет документов с иском, включая кадастровый и правоустанавливающий документ. Согласно новым правилам, истец обязан сообщить ответчику (ответчикам) о том, что дело передано в суд. Иск и документы помещаются под опись в конверт — и затем отправляются совладельцам заказным письмом (с запросом о возврате квитанции).
Затем вы можете подать жалобу и документы в мировой или районный суд. Если в центре есть кассовый аппарат, госпошлину можно оплатить прямо на месте, но если кассового аппарата нет, оплата производится в банке или через терминал.
Этап № 3
Рассмотрение обращения и объявление решения — решение суда о принятии или отклонении заявления. Суд уведомляет другие стороны, если заявление принято к производству. Назначается первоначальное слушание, на которое вызываются стороны, а также могут быть вызваны свидетели. Суд заслушивает обе стороны, анализирует документы и проверяет доказательства. Затем следует предложение о мировом соглашении, а если стороны его отклоняют, то основное слушание, на котором суд принимает окончательное решение. Однако суд может назначить строительную экспертную комиссию для выяснения всех деталей, касающихся выделения натуральной помощи.
Этап № 4
После рассмотрения решения суда истец и ответчик имеют право подать апелляцию. Срок подачи апелляции составляет 30 дней, но апелляция должна быть подана в течение 10 дней. Если возражения или апелляция не поданы, суд выносит решение. Решение суда можно получить у секретаря суда и подать вместе с документами для регистрации.
Шаг №5
Последний шаг — регистрация изменений в Росреестре. Доля, выделенная в натуре, станет отдельной комнатой с отдельным входом, если это возможно. В противном случае другие совладельцы нежилого помещения выплачивают компенсацию выбывшему собственнику.
Обратите внимание, что с 2016 года свидетельства о праве собственности больше не выдаются, а получаются из Единого государственного реестра прав. Старые цветные сертификаты не нужно заменять — они по-прежнему действительны для всех видов транзакций.
🚩 Право на раздел нежилой недвижимости (пример)
Лицо, владеющее долями в нежилых зданиях, должно предоставить в заявлении следующую информацию:
- Адресат — Городской или окружной суд;
- ФИО заявителя, место жительства, телефон, электронная почта;
- Полное имя ответчика, домашний адрес, контактные данные;
- Стоимость требования — стоимость доли, подлежащей выплате в натуре;
- Название приложения;
- Содержание заявления — причины обращения истца в суд с заявлением о том, почему он хочет покинуть общее имущество;
- Информация о процедуре расследования;
- Информация о правах собственности, объектах недвижимости (кадастровые и технические характеристики);
- Информация о свидетелях;
- Обращение в суд — для выделения доли в натуре или присуждения компенсации;
- Документы (вложения);
- Дата и личная подпись.
К заявлению должны прилагаться копии личных, кадастровых и имущественных документов. Сюда входят паспорта, свидетельства о праве собственности, технические инвентаризации и акты, подтверждающие интерес. Не забудьте квитанцию об уплате государственных налогов — оригинал должен быть приложен.
🚩 Срок
Срок рассмотрения заявления и прилагаемых документов — 5 дней со дня подачи в секретариат суда. По истечении 30 дней суд организует предварительное слушание, на котором будут присутствовать обе стороны.
Окончательное решение о выделении материальных долей принимается не ранее чем через 2 месяца, но часто этот срок продлевается. Как мы уже говорили выше, суд запросит технический отчет. В таких случаях обычно требуется 3-4 месяца.
Получить правоустанавливающие документы в Росреестре можно гораздо быстрее. Выдача выписок из ЕГРЮЛ обычно занимает не более 10 рабочих дней, но в исключительных случаях процесс может затянуться до месяца.
🚩 Государственные пошлины, расходы
За заявление о выделении доли в натуре уплачивается единовременный сбор. Его расчет зависит от цены иска, то есть от стоимости части общего имущества, подлежащей отделению от нежилого здания. Минимальная сумма составляет 400 рублей, а максимальная — 60 000 рублей.
Регистрация изменений в Росреестре оплачивается отдельной государственной пошлиной: для физических лиц и предпринимателей — 2 000 рублей, а для юридических лиц — 22 000 рублей. Переоформление документов на оставшуюся часть совместной собственности стоит дешевле — 350 рублей на каждого совладельца.
✅ Судебная практика
Большинство споров о выделении нежилого имущества в натуре — это споры между предпринимателями. Они часто имеют разные взгляды на бизнес и вынуждены доводить свои споры до суда. Подавляющее большинство дел заканчивается компенсацией.
Случаи, когда в выделении в натуре отказано и вместо этого присуждена денежная компенсация:
- если доля не может быть выделена как отдельно стоящее нежилое помещение;
- если доля слишком мала для выделения (статья 252 пункт 4 Гражданского кодекса);
- если совладелец доли не хочет делить ее с другими предпринимателями.
Фадеев и Куницын были совладельцами тату-салона. Сначала все шло хорошо, но потом партнеры начали ссориться. После одного из таких споров Фадеев решил избавиться от своей доли в совместном имуществе. Он направил Куницыну заказное письмо, в котором сообщил о продаже своей доли. Хотя Фадееву сообщили, что его партнер расписался за доставку письма, ответа не последовало. Когда Куницын не захотел выкупать свою долю, Фадеев нашел стороннего покупателя и продал ее ему. Однако через шесть месяцев Куницын подал иск о передаче своих прав ему как покупателю акций Фадеева. Основанием для иска послужила статья 250 (3) Гражданского кодекса Российской Федерации о праве преимущественной покупки. Суд потребовал от Фадеева объяснений, поскольку все факты явно указывали на то, что интересы делового партнера были нарушены. Фадеев представил копию заказного письма и информацию о том, что в течение 30-дневного срока от Куницына не было получено ответа. Основываясь на доказательствах, суд пришел к выводу, что Фадеев действовал в соответствии с законом, ничем не нарушил свое право преимущественной покупки и, следовательно, реализовал свою долю на законных основаниях.
Ошибочно полагать, что алгоритм принятия решений подходит для всех ситуаций. Даже если они одинаковы, неизбежно возникают мелкие нюансы, которые меняют порядок или требуют дополнительных действий. Основная сложность заключается в достижении согласия с совладельцами. Логично, что каждый пытается натянуть завесу на себя и заслонить других. Такая ситуация приводит к проблемам при разделе доли или передаче места работы в совместную собственность. Бывает, что совладельцы принимают неверные решения, и тогда страдает весь процесс.
Чтобы не переплачивать за экспертные заключения, договоры, оценки и другие процедуры, лучше обратиться к юристам. Если вы столкнулись с трудной ситуацией, вы не сможете решить ее в одиночку. Но юрист подскажет правильный порядок действий, скорректирует соглашение или договор купли-продажи или поможет подготовиться к судебному разбирательству. Юридические знания никогда не бывают лишними. В случае нежилых зданий и предприятий это жизненно важно!
Посмотрите видеоролик о разделе помещения для бизнеса между совладельцами:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...