Задать вопрос
165 просмотров
57 просмотров
Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности
Содержание
Желание владеть землей побуждает членов дачного сообщества выделять ее в натуре. Пока действует право общего пользования, совладельцы не могут распоряжаться своими долями. Но и после выделения есть много преимуществ: Земля может быть продана, сдана в аренду, заложена, завещана или подарена третьему лицу.
Как разделить земельный участок в натуре? Об основных шагах и документах вы узнаете из нашей статьи. Вы можете ознакомиться с прецедентным правом ниже.
✅ Чем выдел отличается от раздела?
Прежде чем приступить к выделению, необходимо определить тип процедуры. Существует различие между «разделом» и «подразделом» земли.
«Выделение» — это отделение части участка земли от общего владения землей. Оставшаяся после раздела площадь принадлежит совладельцам, а вновь образованный участок становится личной собственностью владельца коттеджа (ст. 11.5 Земельного кодекса РФ).
Раздел земельного участка — полное прекращение совместной собственности на земельный участок: статус «совладелец» меняется на статус «владелец». Территория разделена на равные, независимые участки между всеми совладельцами. Каждому новому участку присваивается кадастровый номер, а информация вносится в Государственный реестр недвижимости (статья 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Следует иметь в виду, что раздел земельного участка требует значительных финансовых затрат на проведение изыскательских работ. Поэтому чаще всего практикуется выделение доли в общей собственности дачного сообщества.
✅ Зачем нужен выдел земли?
Подсознательно, в глубине души, каждый гражданин хочет владеть своим участком и распоряжаться им. Садовый кооператив ограничивает это право, но выделение пая в натуре позволяет вам стать полноправным владельцем земли.
Причины выделения акций в натуре:
Продажа
Человек унаследовал часть общей собственности на землю. Однако он не хочет использовать землю, но ему срочно нужны деньги. В результате наследник может отделить свою долю от общего имущества (и/или получить компенсацию), а затем найти покупателя и продать ему отделенный участок.
Пожертвование
Существует серьезная проблема с передачей земли, являющейся общей собственностью кооператива, родственникам. Процесс выделения в натуре дает возможность получить свидетельство о праве собственности на имущество (читай — землю). Впоследствии участок может быть передан близкому родственнику.
Здание
Прежде чем сделать пристройку к дому, вы должны получить одобрение других членов семьи. Если вы хотите продать свою долю в доме в качестве натурального вклада, вам не нужно советоваться с другими членами общины (или кооператива). Если все сделано правильно, владелец коттеджа получает землю под поселение и может начинать строительство.
Итак, основными причинами являются продажа, дарение, строительство или иное отчуждение имущества. Кроме того, существует нежелание использовать землю из-за конфликтов с соседями.
Если вы хотите передать право собственности на землю общего пользования, вам следует ознакомиться с рекомендациями в статье «Приватизация земли».
✅ Условия
Законодательство предусматривает следующие условия для получения земли в собственность в натуре
- к вновь созданному участку земли должен быть обеспечен свободный доступ;
- Границы участка не должны распространяться на территорию садового/дачного кооператива;
- Размер надела не должен быть меньше «минимального размера» в соответствии с региональными правилами, а если это невозможно, владелец участка должен получить денежную компенсацию (статья 252(4) Гражданского кодекса Российской Федерации);
- Наличие межевого файла, определяющего точные границы участка;
- Уважение к границам соседей.
Новый владелец имеет право распоряжаться только своим участком земли. Коммунальная зона теперь для него «закрыта».
✅ Минимальный размер земельного участка для выделения доли в натуре
Региональные нормы определяют минимальную площадь, которая может быть выделена в отдельный участок.
Минимальное значение:
- Участки для садоводства и огородничества — 4 сотки;
- участки под жилые цели — 6 соток;
- для нужд домашнего садоводства — 10 га;
- для сельского хозяйства — 15 га.
Как это работает на самом деле?
Очень сложно выделить долю в натуре, если она не соответствует минимальному размеру или нарушает целостность территории. Обычно используется альтернативный метод — отдельно стоящий владелец получает денежную компенсацию. После выплаты компенсации доля остается в общей собственности. Доли всех владельцев увеличиваются.
✅ Как выделить земельный участок в натуре из общей долевой собственности
Сегодня существует два метода раздела земли в натуре:
- Соглашение с другими совладельцами — по согласованию с владельцами коттеджа;
- Судебные разбирательства — при отсутствии согласия или недостающих документов.
Начнем с обзора распределения имущества по соглашению сторон — этот метод подходит, если все акционеры согласны.
🔻 Порядок выделения по соглашению
Письменное соглашение — хоть и не популярный, но наиболее эффективный способ выделения земли из совместной собственности в качестве актива в натуре. Владельцы коттеджей должны провести землеустроительные работы, оформить новые кадастровые документы и зарегистрировать свою собственность в Росреестре.
Кстати, передать землю в частную собственность можно и по договору — подробнее об этом читайте в статье «Приватизация земельного участка в СНТ по членской книжке».
🚩 Алгоритм действий
Добровольный метод состоит из следующих шагов:
Шаг № 1 — обратиться к президенту партнерства с просьбой организовать общее собрание партнеров.
Шаг № 2 — подписание протокола собрания, голосование о разделе общего имущества, утверждение владельцами паев.
Шаг № 3 — землеустройство по просьбе совладельца.
Шаг № 4 — вторая встреча совладельцев, кадастрового инженера и соседей.
Шаг № 5 — подготовка межевого файла.
Шаг № 6 — подача документов в Управление Росреестра.
Шаг № 7 — получение выписки с кадастровыми данными нового земельного участка из Единого государственного реестра юридических лиц.
Шаг № 8 — сбор документов для регистрации собственности.
Шаг № 9 — подача заявления в Росреестр в ожидании ответа.
Шаг № 10 — регистрация в Реестре недвижимости с выдачей заявителю выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
🚩 Образец договора о выделении доли недвижимости.
Члены партнерства должны прийти к общему соглашению. Договор заключается на добровольной основе только в том случае, если совладельцы не имеют претензий друг к другу.
Содержание договора о выделении доли в натуре:
- Название документа;
- Имена, паспортные данные, номера телефонов и другие контактные данные совладельцев;
- Местоположение и кадастровый номер земельного участка;
- Категория участка — он должен быть разделен или разбит на части без ущерба для всего участка;
- Информация о правоустанавливающих документах на земельный участок;
- Сведения о правоустанавливающем документе — свидетельстве о праве собственности или выписка нового образца из ЕГРЮЛ;
- информация о первоначальном размере участка, а также о размере части, которая будет выделена одному или нескольким совладельцам;
- сведения о финансовой компенсации (если таковая имеется);
- Подтверждение того, что стороны подписали совместное соглашение;
- Подписи участников (с расшифровкой).
Посещение нотариуса не обязательно; совладельцы могут избавить себя от поездки в офис. Достаточно печати председателя и личных подписей членов ассоциации.
🚩 Регистрационные документы
Регистрация земли должна осуществляться в отделении Росреестра по месту нахождения земельного участка. Чтобы не стоять в очереди, владелец коттеджа может подать документы через кабинет МФЦ «Мои документы».
Вместе с соглашением о выделении льгот в натуральной форме заявитель должен представить следующие документы.
- Паспорт Российской Федерации;
- Нотариальная доверенность — если от имени заявителя действует представитель;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц с кадастровыми данными о земельном участке;
- Заполненное заявление;
- Официальный протокол общего собрания + договор (см. выше);
- свидетельство о праве собственности на долю в общем земельном участке (с 2016 года они будут заменены единой выпиской из ЕГРЮЛ);
- землеустроительная экспертиза.
Сотрудник Росреестра или МФЦ получает пакет документов в течение 5-10 минут. Заявителю возвращается входной билет. Сотрудник сообщает заявителю, когда он может получить готовый документ (выписку из ЕГРЮЛ), а когда нет.
🔻 Порядок выделения через суд
Осуществление права на выделение из общего имущества товарищества не является простой процедурой. Часто совладельцы не могут договориться о компромиссе, поэтому вопрос приходится решать в суде.
Ситуации, когда отделение требует вмешательства суда:
- Невозможность документально подтвердить право собственности на долю в активах товарищества (кооператива);
- Искажение размера доли;
- Нежелание других совладельцев принять заявителя;
- Проблемы с регистрацией изменений в ведомстве Росреестра.
Эти основания считаются достаточными. Однако у заявителя могут быть и другие причины для обращения в суд.
🚩 Пошаговое руководство.
Мы предлагаем пошаговую процедуру защиты ваших прав при разделе доли в праве общей собственности на землю:
- Идентификация земли.
- Попытки договориться с другими владельцами коттеджей — устные переговоры, письма, претензии.
- Подача заявления на получение выделения в натуре и/или компенсации.
- Подача пакета документов в окружной суд.
- Приглашение на первое слушание.
- Заказ первичного или повторного аудита.
- Проведение основных слушаний.
- Издание приказа о предоставлении натуральных льгот.
- Направление копии исполнительного листа взыскателю.
- Регистрация нового права собственности в Управлении Росреестра.
Желательно, чтобы они представляли свои интересы в сотрудничестве с адвокатом. Специалист поможет вам собрать доказательства, составить исковое заявление и убедить суд в вашей правоте. Прежде чем это сделать, стоит воспользоваться бесплатной консультацией. Вы можете сделать это непосредственно через форму обратной связи на нашем сайте.
🚩 Исковое заявление (образец)
Обращение в суд происходит в форме искового заявления с изложением деталей спорной ситуации.
Форма заявления о выделении льгот в натуральной форме простая и письменная.
Адресатом является районный или городской суд. Заранее ознакомьтесь с графиком приема жалоб, чтобы у вас было достаточно времени для сбора документов.
Содержание заявления о выделении земли в натуре:
- Сведения об адресате — Название и реквизиты судебного органа;
- Данные о заявителе-садовнике — ФИО, паспортные данные из обращения, контактные данные;
- Данные об участниках — имена совладельцев, контактная информация;
- Подробное описание ситуации;
- Данные о невозможности решения вопроса на досудебной стадии;
- Укажите имущество и основание, на котором оно было приобретено сторонами;
- Ссылка на право выделить долю из общего имущества/получить разумную компенсацию;
- Ссылки на законодательные положения;
- Требование истца — краткое, лаконичное, справедливое;
- Список прилагаемых документов;
- Дата и подпись.
🚩 Необходимые документы
Одновременно с заявлением о выделении акций заявитель должен представить документы для рассмотрения дела по существу:
- Копия паспорта;
- Копия протокола собрания совладельцев земельного участка;
- Свидетельство или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о праве на акции;
- Копии возражений, жалоб, писем и других попыток решить вопрос мирным путем;
- Копия выписки из ЕГРЮЛ, содержащая кадастровые сведения о земельном участке;
- Расчет компенсации (при необходимости);
- Квитанция об оплате госпошлины.
Истец может действовать через представителя — для этого необходима нотариальная доверенность и копия паспорта представителя.
🚩 Срок
Судебные разбирательства занимают от нескольких месяцев до полугода.
Помимо судебных слушаний, суд может назначить выездные проверки, которые обычно занимают от 30 дней до двух месяцев. Окончательное решение принимается после тщательного анализа ситуации.
🚩 Затраты, расходы
Наиболее важной статьей расходов является стоимость землеустроительных работ. Если суд вынесет решение, сумма будет намного выше. Для сравнения: приглашение кадастрового инженера для проведения собственных изысканий — 20-30 тысяч рублей; изыскательские работы по запросу суда — 40-50 тысяч рублей за межевание земельного участка.
При этом истец должен уплатить государственную пошлину за подачу иска в характер имущества, подлежащего оценке. Сумма рассчитывается исходя из стоимости доли в общем имуществе — от 400 рублей до 60 000 рублей (статья 333.19, пункт 1, подпункт 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ).
Преимуществом является то, что истец имеет право взыскать судебные издержки с проигравшей стороны. Конечно, в случае полной победы по существу дела.
✅ Судебная практика
Окончательное решение суда зависит от обстоятельств конкретного дела.
Возможен один из трех вариантов решения суда:
- Полностью удовлетворить иск о выделении доли земельного участка в совместной собственности партнеров;
- Назначение дополнительной экспертизы с участием кадастрового инженера;
- Замена выделения акций денежной выплатой.
Важно понимать, что нарушение судебной процедуры может привести к отклонению ходатайства о проведении экспертизы.
Выделение земли в натуре не допускается в следующих случаях:
- Существует риск нанесения ущерба общей земле.
- Потенциальное размещение снизит стоимость выделенной земли.
- Территория потеряет свой статус после выделения (например, если она станет непригодной для сельского хозяйства).
- Угроза нарушения прав третьих лиц (соседей).
- Формальный запрет на выделение долей из общего имущества в связи с целевым назначением земли.
Пример:
Кировский районный суд Кировского района г. Тольятти Самарской области рассмотрел дело о выделении доли в земельном участке в качестве вклада в натуре.
Истцом был Бойко, член общества, а ответчиками — Иванов, Курин и Хорошилов.
Бойко добивался выделения ¼ доли земли на основании статьи 11.5 Земельного кодекса, поскольку хотел сдавать землю в аренду. Респонденты выступили против выделения участка, считая, что это нарушит целостность земли. Они не хотели, чтобы Бойко отрезал лучший участок земли, что снизило бы стоимость земли товарищества.
Выслушав стороны, суд постановил провести землеустроительную экспертизу. Через некоторое время результаты были готовы. Судьи были убеждены, что выделение ¼ доли в натуре приведет к серьезному снижению стоимости земли. Следовательно, респонденты станут настоящими жертвами распределения, поскольку они будут продолжать пользоваться землей на равных условиях.
Суд предложил сторонам альтернативу — заключить мировое соглашение вместо компенсации за выделение в натуре. И ответчики, и истец были удовлетворены урегулированием. Стороны потратили время на расчет компенсации с учетом стоимости ¼ доли истца в совместной собственности на землю.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...