Задать вопрос
47 просмотров
48 просмотров
Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома
Содержание
Совместное пользование частным жильем требует мирного сосуществования всех совладельцев. Неважно, являются ли они членами семьи или родственниками — никто не запрещает жить под одной крышей и уважать интересы друг друга.
Иначе обстоит дело, если совладельцы не могут договориться. В таком составе очень трудно ужиться друг с другом, особенно когда конфликт перерастает в острую стадию. В связи с этим возникает вопрос, что делать с общей собственностью на частный дом и как ее разделить.
При разделе дома существует процедура, известная как раздел права. Важно, чтобы были учтены интересы всех домовладельцев. Мы предоставляем пошаговое руководство о том, как разделить долю в натуре: по соглашению и через суд — обо всем этом вы узнаете из нашего материала.
✅ Что дает выделение доли в натуре?
Жилая недвижимость может принадлежать сразу нескольким людям — это своего рода совместное владение. Все владельцы имеют право пользоваться домом, но распоряжаться имуществом можно только совместно.
Если необходимо выделить долю в натуре, нужно понять, почему это необходимо.
Вот некоторые причины:
- Свобода распоряжения своей долей — например, если один из партнеров хочет построить новый дом или подарить часть имущества родственнику.
- Избегайте конфликтов и споров — домовладельцы могут ставить препятствия на пути к продаже дома. Чтобы не ждать согласия других партнеров, один из партнеров может выделить свою долю и не зависеть от мнения большинства.
- Желание иметь личную долю — каждый сособственник может воспользоваться законным правом и выделить долю в натуре из общего имущества (статья 252(2) Гражданского кодекса).
- Отсутствие денег — недвижимость в общей собственности является пассивным источником дохода. Один из владельцев может выделить долю и затем распорядиться ею с выгодой для себя: сдавать в аренду, продавать, развивать, закладывать в банк и т.д.
Таким образом, это прекрасная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своими квадратными метрами. Остальная часть дома не теряет доли собственности. Другие могут пойти или не пойти по стопам владельца.
✅ В каких случаях выдел доли невозможен?
Семейный дом — это целостная конструкция, состоящая из фундамента, несущих стен, крыши, хозяйственных построек и других частей дома.
Перед разделом доли подумайте, можно ли отделить часть дома без ущерба для всего здания?
Ситуации, когда разделение невозможно:
- жилище не является отдельной и самостоятельной собственностью;
- частное жилище было перестроено незаконным образом, то есть без согласования с отделом технических исследований (статья 29 Закона о жилье и местном самоуправлении);
- что выделение акций в натуре негативно скажется на имущественных интересах других акционеров (особенно детей или лиц с низким уровнем дохода);
- Амортизация дома — особого смысла в разделе доли нет.
В большинстве случаев выделение доли в натуре невозможно. Спор может быть разрешен путем выплаты компенсации индивидуальному предпринимателю. «Доля» в совместной собственности сохраняется, а истец получает деньги и теряет право на совместную собственность. Стоимость акции определяется на основе оценки — это важный момент. Оценщик проводит всю необходимую работу и определяет рыночную стоимость соответствующей доли в совместной собственности на дом.
✅ Как в частном доме выделить долю в натуре
Предположим, что владельцы недвижимости хотят выделить свою долю в частном доме. Возникает вопрос, как это должно быть сделано.
Есть две возможности:
- Если совладельцы определили строения внутри дома и нет спора о возможном разделе части по соглашению сторон;
- если хотя бы один собственник выступает против или если размер вклада в натуральной форме должен быть определен в суде.
Очевидно, что предпочтительнее урегулировать вопрос во внесудебном порядке. Однако бывают и такие ситуации, когда стороны не могут найти общий знаменатель. Это требует вмешательства суда и выделения пособий в натуральной форме в соответствии с законом.
Методы определены — теперь давайте рассмотрим два варианта более подробно.
🔻 Порядок выдела доли в доме по соглашению
Интересы акционеров при разделе доли не представляют проблемы. Единственная проблема заключается в том, что это невозможно решить в устной форме. Вам необходимо действовать в соответствии с гражданским законодательством — заключить договор, определить доли/компенсации и подать изменения в Росреестр через офисы МФЦ «Мои документы» (по месту жительства).
🚩 Куда пойти?
Внесудебная процедура раздела доли требует одновременного обращения в несколько инстанций:
- Росреестра, БТИ или другой технической фирмы; — определение целесообразности выкупа в натуре независимой оценочной фирме, работающей в системе СРО;
- Мы регистрируем изменения в МФЦ и Росреестре (Федеральная регистрационная служба России);
- Получение правоустанавливающих документов — в Росреестре;
- Мы подписываем и утверждаем договор у нотариуса + выдаем доверенность (если необходимо) — у нотариуса.
Особое внимание уделяется техническому ноу-хау частного дома. Специализированное БТИ проводит оценку и может дать ответы на вопросы, которые зависят от будущего распределения части пакета акций:
- Можно ли разделить долю в натуре?
- Возможно ли разделить совместно нажитое имущество на части?
- Если необходимо преобразовать жилую площадь, какова доля нежилой площади в общей массе?
- Каковы затраты на установку систем связи, коммуникаций и расширений?
- Какова общая стоимость имущества, включая здание и землю?
- Какая сумма будет выплачена, если имущество не может быть разделено?
- Насколько обветшало здание и классифицируется ли оно как ветхое или ветхое имущество?
На эти и другие вопросы может ответить только квалифицированный специалист. Он также определит, имела ли место перепланировка и, если да, является ли она законной или незаконной.
🚩 Алгоритм действий
Перейдем к пошаговой инструкции по выделению доли в натуре из общего имущества частного дома.
Заинтересованные лица должны выполнить несколько шагов:
- Определитесь с помещением и землей.
В частном доме, в отличие от квартиры, можно разделить не только комнату, но и участок земли. Таким образом, большой процент доли домовладельца в земле остается некомпенсированным.
Главный предприниматель приглашает кадастрового инженера (геодезиста) для определения возможности восстановления дома. Если переоборудование не нарушает целостность здания, инженер готовит обследование. Затем совладельцы должны получить разрешение на переоборудование дома и определить доли в эквиваленте жилой площади (комнат).
Второй шаг — получение инженерного плана на выделяемую долю. За все работы отвечают специалисты БТИ или Росреестра. Акционеры подписывают договор на техническое обслуживание. Окончательный план составляется в двух формах: бумажном и электронном виде с усиленной печатью (статья 24 Федерального закона от 13/07/2015 № 218-ФЗ — редакция от 02/08/2019).
Просьба о взносе в натуральной форме должна быть оформлена в виде соглашения между всеми владельцами частного дома. Ниже приведен образец соглашения, который вы можете использовать для составления собственных условий. Документ должен быть нотариально заверен! Ранее было достаточно личной подписи всех собственников жилья, но теперь сделки должны быть нотариально заверены — подробнее читайте здесь.
Новые сведения о перераспределении акций вносятся в Федеральный реестр юридических лиц. Необходимые документы и заявление можно подать в МФЦ по месту жительства. Изменения вносятся в Единый реестр юридических лиц, а совладельцы получают обновленные документы — выписки из ЕГРЮЛ — с печатью государственного органа.
Частный дом общей площадью 150 м² на жилом участке в Иваново. Согласно свидетельству о праве собственности, дом принадлежит двум лицам, Петрову и Иванову. Земля разделена на две равные доли по 75 м² каждая. Петров хочет разделить свою долю в натуре, перестроить часть дома и заложить его. Петров обратился к кадастровому инженеру и выяснил, что площадь дома 75 м² соответствует двум комнатам и части коридора. Он сообщил об этом Иванову, подписал с ним соглашение о разделе своей доли в натуре и заверил документ нотариально. Петров отделил свою часть дома, разграничив границы комнат, создав отдельный вход и установив инженерные коммуникации. Иванов сделал то же самое в отношении остальных 75 м² дома, половины общего имущества. Таким образом, Петров и Иванов стали собственниками отдельных жилых помещений с общим адресом, но с разными характеристиками.
🚩 Документы.
Для изменения государственной регистрации права собственности от совладельцев требуется ряд документов (см. шаг 4).
Какие документы необходимы?
Личные документы:
- удостоверения личности всех совладельцев — паспорта Российской Федерации или свидетельства о рождении детей;
- соглашение о количестве сторон, участвующих в сделке (одна из них останется в МФЦ);
- образец заявления — освобожденного собственника — о регистрации его доли в качестве вклада в натуре; других сособственников — о регистрации их долей в земельной книге;
- доверенность — если требуется.
Документы на отдельно стоящий дом:
- технический — технический план дома (в формате xml);
- правовой титул — договор приватизации, договор купли-продажи, наследование, дарение;
- Свидетельства о праве собственности (старые) или выписки из ЕГРЮЛ, находящиеся в обращении с июля 2016 года.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости является основанием для владения ½-, ¼-, ⅔- или другими неденежными долями. Новый владелец получает отдельную структуру с адресом и техническими параметрами.
🚩 Программа.
Совладельцы отдельного дома могут достичь соглашения за несколько дней, и столько же времени требуется для составления нотариально заверенного договора на безденежную долю.
Время ожидания завершения подготовки технического плана и кадастровых документов может составлять от 14 до 60 дней, в зависимости от загруженности инженеров.
Заявление в Росреестр через МФЦ рассматривается в течение 5-10 рабочих дней, а через 30 дней совладельцы получают регистрационные документы. Отказ в выдаче выписки из Единого государственного реестра недвижимости может быть обжалован в течение 10 дней.
🚩 Сколько это стоит?
Расходы на внесудебный раздел частного дома примерно следующие:
- Нотариальное оформление договора: заверение документа — 500 рублей; детализация под ключ — 3 000 рублей; технические работы — от 1 000 до 2 000 рублей;
- Технический план дома — от 8 000 до 20 000 рублей (в зависимости от региона);
- Регистрация изменений в Росреестре: для разделенного собственника — 2 000 рублей; для остальных — 350 рублей за изменение доли.
Следует иметь в виду, что затраты могут быть выше, если необходимо изменить некоторые части дома: Коммунальные услуги, отдельный вход, веранды, системы отопления и газа.
🔻 Порядок обращения в суд
Внесудебные сделки не всегда удобны для всех домовладельцев. Чаще всего необходимо подать заявление о принудительном выделении в натуре.
Давайте выясним, как это сделать и что для этого требуется.
🚩 Пошаговые инструкции, процедура
Поскольку не все совладельцы согласны, единственный выход — обратиться в суд.
Пошаговая инструкция по отчуждению доли в частном доме в 2022 году:
Уходящий совладелец готовится к разделу своей доли в натуре. Прежде чем обращаться в суд, постарайтесь договориться с другими владельцами дома. Направьте письменное уведомление собственникам и попросите их решить вопрос полюбовно (статья 135(1)(1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Если они категорически отказываются, примите их отказ.
- Участие в разработке технической документации
Обратиться в бюро технической инвентаризации по месту регистрации и подать заявку на участие геодезиста. Эксперт приедет по адресу и осмотрит частную собственность. Если технически возможно произвести раздел имущества в натуре, эксперт составляет акт. Далее им необходимо получить инженерный план участка и внести изменения внутри дома. Последний шаг — регистрация изменений в ЗАГСе.
- Составление заявления на вычет в натуральной форме
Истцом в данном случае является собственник, который хочет выделить свою долю в натуре, но не получил согласия остальных. Последним будет ответчик по делу, а третьим лицом — филиал регистрационной службы. Они должны быть уведомлены ценным письмом с описью вложения — новое правило с 1 октября 2019 года.
Ходатайство и подтверждающие документы подаются секретарю районного суда, в котором зарегистрирован спорный дом. Клерк проверит документы на соответствие статье 131 Гражданского процессуального кодекса, а затем зарегистрирует заявление в реестре. Верните копию жалобы с отметкой о ее принятии (номер и дата получения). Читайте, как правильно составить «Заявление о выделе доли в кондоминиуме».
Как правило, сначала проводится предварительное слушание, в ходе которого суд знакомится с обстоятельствами дела. Судьи могут запрашивать технические и юридические документы. Сторонам предлагается заключить мировое соглашение; если они отказываются, назначается основное слушание. Истец и ответчики могут поручить своим представителям участвовать в судебном разбирательстве посредством доверенности.
Суд либо выносит решение в пользу истца, либо прекращает дело. Если решение суда положительное, копию исполнительного листа можно получить в адвокатской конторе (по запросу). В случае неблагоприятного решения истец может подать апелляцию в течение 30 дней.
- Регистрация смены собственника
Выигрыш судебного процесса не является гарантией того, что имущество перейдет в руки нового владельца. Вы должны собрать документы, приложить выписку из решения суда и направить их в Росреестр через МФЦ. Служба проверяет действительность документов и выдает обновленную выписку из ЕГРЮЛ о регистрации прав собственности. Другие акционеры регистрируются у заявителя.
🚩 Исковое заявление
Отсутствие единодушия среди совладельцев частного дома вынуждает лицо, возбуждающее дело, обратиться в суд с исковым заявлением.
Что должно быть указано в заявлении о выделении доли в натуре?
- Название и реквизиты районного суда (городского суда);
- информация об истце и ответчиках — имя, адрес, контактные лица, номера телефонов и другая информация
- Материальные условия: вид собственности, кто является совладельцами, когда и как был приобретен дом, расположение здания, технические характеристики
- Описание досудебных мер и их последствий;
- позиция истца в судебном процессе по разделу в натуре доли в жилье;
- доказательство правильности позиции истца;
- Каковы требования истца?
- Приложения (документы) — список;
- Дата и подпись.
🚩 Необходимые документы
Копии искового заявления подтверждаются следующими документами:
- Технический паспорт на жилой объект — выдается отделами БТИ или ПИБ;
- Документы на частный дом — договор купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве, договор дарения, приватизация домов.
- Подтверждение права собственности — свидетельство или выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество;
- Подтверждение права собственности — свидетельство или выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество;
- Квитанция об уплате государственной пошлины;
- расчет суммы компенсации;
- Доверенность + ксерокопия паспорта представителя (дополнительно).
Объективность требований истца подтверждается собранными документами. Однако, если возникают вопросы или требуется новая информация, суд может запросить заключение судебно-строительной экспертизы. Независимые эксперты проанализируют технические стандарты и подготовят юридическое заключение о законности/незаконности выделения доли в натуре. Может быть целесообразно заменить долю денежной суммой или другой компенсацией.
🚩 Программа.
Слушания могут занять не менее 2 месяцев, но обычно они длятся от 3 до 6 месяцев, не считая 30-дневного периода подачи апелляции.
Другие сроки выделения из совместной собственности зависят от расписания регистраторов. Совместные собственники могут получить готовые выписки из Единого государственного реестра недвижимости не позднее 10 дней после подачи заявления и документов.
🚩 Затраты, расходы
Явка в суд является обязательным условием для уплаты государственной пошлины за подачу искового заявления.
Расходы основаны на цене иска, то есть на цене доли, выделенной из общего имущества. Минимальная сумма составляет 400 рублей, максимальная сумма в соответствии со статьей 333.19 Налогового кодекса РФ не может превышать 60 000 рублей.
Информацию об уплате государственной пошлины можно получить на стенде в здании районного суда или на официальном сайте районного суда. Квитанции об оплате выдаются редко.
✅ Судебная практика
Российские суды принимают решения на основании закона и общепринятой практики по аналогичным делам.
Окончательное решение зависит от
- О возможности/невозможности выдела доли в натуре;
- Техническая документация на дом;
- Соглашение совладельцев и их права на дом;
- соблюдение санитарных норм;
- желание получить справедливую компенсацию за долю в совместной собственности; и
- Статус «развитие блока».
Красноярский городской суд зарегистрировал иск г-на Пахомова к двум ответчикам как владельцам частного дома.
Факты: Истец и ответчики получили дом в качестве наследственного имущества. Квартира стала общим имуществом ⅓ на одного собственника. Пахомов собирался переезжать в другой город, поэтому ему пришлось разделить и продать свою долю в квартире. Остальные партнеры выступили против этого, так как разделить доли было технически невозможно. Пахомов настаивал на денежной компенсации, но ответчики не согласились и на это.
Истец обратился в суд с требованием о выделении неденежной доли из общей доли в его пользу. Среди представленных документов была справка от инженера БТИ об осмотре дома, которая должна была подтвердить невозможность выделения доли.
Изучив факты, городской суд на основании статьи 252(4) Гражданского кодекса Российской Федерации принял решение принять дело к производству в полном объеме, обязать ответчиков выплатить Пахомову компенсацию в размере рыночной стоимости отделяемого имущества и перераспределить долю истца между другими сособственниками.
Отражено в статье:
- Выделение безденежной доли в частной жилой недвижимости является законным правом каждого совладельца.
- Такая процедура требует технической возможности выделения: установки отдельного входа, подведения газа и воды, разделения земельного участка. В частных домах это возможно, но не всегда. Невозможно преобразовать одно жилище в два жилища.
- Если вопрос может быть решен мирным путем, достигается соглашение о разделе доли в натуре. Оно должно быть подписано всеми совладельцами дома. Документ оформляется в нотариальной конторе, вам нужна его подпись и печать.
- Перед разделом земельного участка необходимо провести оценку. Также необходимо провести оценку стоимости имущества.
- Если совладельцы возражают, вы можете подать иск в суд и принудить к разделу в натуре. Или, если разлука невозможна, выплата компенсации.
- Вопрос будет решен в суде в течение 2-6 месяцев.
- Изменения должны быть внесены в Росреестр (через МФЦ). Только после этого можно завершить техническую часть.
- Если доля не выделяется в натуре, а присуждается компенсация, то эта компенсация выплачивается всеми совладельцами дома. Эта доля становится частью общего имущества — исключенное лицо теряет свои права на эту долю и вычленяется из пула владельцев кондоминиума.
- Суды одобрят это действие в случае блочной застройки с отдельными объектами недвижимости.
Проблема здесь в том, что ФЗ 218 не признает отдельные части дома недвижимостью. Даже если это отдельные объекты недвижимого имущества, могут возникнуть сложности. Поэтому процент отказов в переоборудовании частного жилья высок. Суды смотрят на отчеты инженеров, общее состояние дома, его износ, район и местность. Такие случаи требуют специальных знаний. Не все зависит от желания истцов. Если вы хотите выделить долю в натуре, лучше всего обратиться к юристам на местах. Они спросят, возможно ли это и какие есть варианты. Возможно, в вашем случае действует принцип «физической автономии и независимости» части дома. Это нужно выяснить, проверить заявления судов, Гражданский кодекс РФ и другие законы — и только потом подавать заявление о выделении реальных долей. В противном случае вы можете потратить время и энергию впустую.
Смотрите также видео о процедуре выделения безденежных долей в частном доме:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...