Задать вопрос
55 просмотров
33 просмотров
Выкуп, покупка доли в квартире на материнский капитал — Можно ли и как купить долю в квартире на материнский капитал у родственников в 2022 году
Содержание
Существующая в нашей стране практика не позволяет амортизировать материнский капитал. Однако средства могут быть использованы для улучшения условий жизни. Одной из самых популярных сделок является покупка доли в квартире. Не все семьи могут рассчитывать на покупку целого дома — суммы материнского капитала (453 026 рублей — в 2022 году) не хватит только на оплату первого взноса по ипотеке. Поэтому родители решают купить часть (долю) квартиры.
Покупатели Makkapitalzertifikat (MC) покупают долю у родственников, чтобы не искать продавцов у них. Однако у этого вида сделок есть свои тонкости. За мошеннические операции предусмотрены уголовные и другие санкции.
Как купить долю в доме у родственника и не нарушить закон, какое жилье можно приобрести за материнский капитал, как рассчитать долю и как быть с отказом пенсионного фонда? Читайте подробнее об этом и многом другом.
✅ Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников, брата, мамы, сестры, родителей?
Родство не играет особой роли при заключении договора купли-продажи акций. Единственным условием для таких сделок является использование средств ФКП на целевой основе (Федеральный закон № 256 от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах…». Федеральный закон от 29 декабря 2006 года). Выплата государственных субсидий под видом мошеннической сделки с матерью, сестрой, братом или бабушкой запрещена.
Приобретение доли в жилой недвижимости у родственников должно соответствовать следующим условиям:
- разделение жилой площади (комнат) — одна, две, три и более комнат без проблем с санитарными нормами (СанПиН);
- жилые помещения считаются пригодными для проживания людей — нежилые помещения, транзитные комнаты и дома отдыха абсолютно непригодны;
- целая двухкомнатная квартира — если семья выкупает долю у совладельца, члены семьи становятся единственными собственниками квартиры.
Именной сертификат государственной помощи выдается на приобретение самостоятельного жилья, независимо от того, было ли оно приобретено у родственника или иностранца. Однако если вы хотите купить только одну долю в квартире, и эта квартира находится в пригодном для проживания состоянии, то проблем не возникнет.
Ограничения на сделки с родственниками в использовании МК:
- Запрещено покупать квартиру или дом у супруга (исключение: бывший муж или бывшая жена);
- Мошенническая сделка — когда квартира остается у родственников, а семья получает обратно материнский капитал;
- Совместное проживание с ребенком, имеющим права на квартиру — скорее всего, ПФР не одобрит такую сделку или потребует, чтобы дети получили долю в новой квартире.
Таким образом, если вы покупаете долю у родственника, соблюдаете процедуру выкупа и соответствуете требованиям к жилой площади, то проблем возникнуть не должно. Обратите внимание, что использование семейного капитала для покупки акций у родственников приведет к отказу в налоговом вычете. Объяснение простое: продавец и покупатель являются родственниками, то есть состоят в родстве друг с другом (статья 220, часть 5 Налогового кодекса). Отказ Федеральной налоговой службы соответствует закону.
✅ Как выкупить долю в квартире у родственника на материнский капитал в 2022 году?
Многие молодые семьи придерживаются утверждения «родственники не обманывают». А купить долю в квартире у близкого человека выгоднее, чем искать продавца по соседству. Не все иностранцы хотят ждать, пока ПФР подтвердит транзакцию и переведет деньги на их банковский счет. Родственники гораздо более терпимы в этом вопросе: Они помогают, советуют, дают скидки….
Другой вариант — подарить долю в доме близкому родственнику без использования материнского капитала.
Осталось понять, как происходит купля-продажа квартир с использованием материнского капитала. Чтобы дать вам представление о процедуре, давайте начнем с жизненной ситуации.
Пример:
Мать двоих детей Светлана Точилина развелась со своим мужем Иваном. У бывших супругов была двухкомнатная квартира. Квартира разделена на четыре части — отец, мать, сын и дочь владеют по ¼ части приватизированной квартиры. Отец не выполнял свои родительские обязанности, о чем было сообщено в орган опеки и полицию. Светлана хотела купить четверть квартиры у своего бывшего мужа. Отец не возражал против такой сделки, поэтому стороны быстро пришли к соглашению. Разводящаяся пара обратилась к нотариусу, составила договор купли-продажи и зарегистрировала сделку в российском ЗАГСе. Затем Светлана обратилась в пенсионный фонд — ее материнский капитал был переведен на счет Ивана. Таким образом, Светлана и двое ее детей стали собственниками всей квартиры, а ее бывший муж получил деньги за проданную часть недвижимости. Доли Светланы и детей увеличились с ¼ до ⅓ совместного права.
🔻 Пошаговый порядок действий
Проверенный алгоритм покупки доли в квартире с использованием материнского капитала:
Шаг 1: Обсудите покупку с продавцом.
Закон не запрещает сделки с близкими родственниками, если они не состоят в браке друг с другом.
Шаг 2: Согласование документов или заказ новых документов.
Попросите кадастрового инженера составить технический план квартиры. Сособственник может продать только «реальную» долю — изолированное жилое помещение. Если доля не является комнатой, она считается «идеальной» и не может быть включена в сделку.
Шаг №3 Переговоры об условиях покупки
Определите размер приобретаемой акции, ее стоимость, ценные бумаги и срок погашения ценных бумаг.
Шаг №4. Информирование других акционеров
Если вы являетесь совладельцем квартиры и покупаете долю у другого совладельца (вашего родственника), вам не нужно сообщать ему об этом. Однако, если семья не относится к составу собственников, необходимо соблюсти процедуру покупки. Согласно статье 250 Гражданского кодекса, остальные совладельцы являются первыми покупателями, поэтому, если они захотят купить долю, сделка не состоится. Однако если совладельцы отказались от права преимущественной покупки, вы можете оформить свое намерение с владельцем ваучера mCapital.
Шаг 5. Обратиться к нотариусу
Вместе с матерью, отцом, братом, сестрой или другим родственником отправляйтесь к ближайшему нотариусу. Составьте договор купли-продажи, дайте обязательство супругу и детям и заверьте документы у нотариуса. Зарегистрируйте общие сведения о сделке в Едином реестре.
Шаг 6. Зарегистрируйте изменения в едином государственном регистре.
Пригласите своего родственника в филиал «Мои документы» или Росреестр для завершения последнего этапа регистрации. Передайте договор купли-продажи и сертификат от УК, заполните форму заявления и получите подтверждение о принятии заявления. Информация о сделке будет внесена в электронный реестр недвижимости.
Шаг №7. Перевод средств из пенсионного фонда.
Вам не нужно уведомлять Пенсионный фонд об этой операции. Информация будет отправлена им уже на следующий день, после чего Пенсионный фонд начнет процесс проверки.
- Юридическая чистота сделки;
- Наличие обязательства по распределению акций;
- Жилищные условия;
- Санитарно-эпидемиологические нормы;
- Информация о продавце и т.д.
Если вопросов нет, ПФР дает положительный ответ и перечисляет деньги на счет продавца. С 1 января 2019 года подача заявления будет занимать 15 дней вместо прежних 30 дней. Срок перевода средств составляет 5 рабочих дней. Теперь не нужно ждать 3 года, как раньше — заявление о перечислении пособия по беременности и родам на улучшение жилищных условий можно подать в любое время.
Шаг 8. Исполнение обязательства
Владелец сертификата mcapital обращается в филиал компании «Мои документы» или в Федеральное центральное регистрационное бюро. На месте необходимо оформить нотариальный акт и договор купли-продажи. Отчет о распределении долей в приобретаемом жилье между всеми членами семьи: матерью, отцом, несовершеннолетними детьми. Зачатые, но еще не родившиеся дети также должны быть включены — они должны получить равную с другими долю общего права.
Семья должна обратиться как минимум в три инстанции: нотариус, пенсионный фонд и регистрационный орган — МФЦ или Росреестр. Пакет документов, которые необходимо подготовить, может быть различным. Пожалуйста, проверьте, что вам нужно подготовить.
🔻 Документы
Юридический отдел Пенсионного фонда проверит законность продажи акций, поэтому к этому вопросу следует подойти с особой тщательностью.
Как только вы получите одобрение, начинайте собирать документы для нотариуса:
- оригинал паспорта — вернули почти сразу;
- Помощь в получении свидетельства о рождении;
- документы о праве собственности и регистрации недвижимости — прилагаются продавцом;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о жилище (регистрация, арест, залог);
- договор купли-продажи — подписывается родственниками или с помощью нотариуса
- Обязательство выделить доли мужу и детям — этот документ должен быть нотариально заверен.
Кроме того, могут потребоваться и другие документы. Например, разрешение органа опеки, согласие второго супруга, ипотечный договор.
Для регистрации сделки в Федеральной регистрационной службе необходимо обратиться в ближайший офис «Мои документы». Пакет бумаг, которые необходимо собрать, более или менее похож на описанный выше. Также необходимо приложить анкету, акт передачи и технический паспорт.
С 15 июня 2016 года Росреестр больше не выдает свидетельства о праве собственности — эти документы заменены едиными выписками из Единого государственного реестра недвижимости, которые содержат всю информацию об объекте недвижимости.
🔻 Обязательство о выделении долей в квартире
При приобретении доли в квартире или доме с государственной поддержкой владелица сертификата (мать) должна выделить доли мужу и детям (статья 10 Федерального закона № 256 от 29 декабря 2006 года). Такой подход представляется справедливым, поскольку пособия по беременности и родам выплачиваются при рождении второго и последующих детей — участие отца и детей неоспоримо.
Как передать акции второму супругу и детям? Для выделения доли в квартире или доме необходимо сделать заявление об обязательстве. В случае покупки «идеальной» комнаты, имущество делится между всеми членами семьи на процентной основе (например, отец и мать получают ⅔ квартиры, а дети — 1/6).
Обязательство оформляется у нотариуса во время продажи или до нее. Родители должны уведомить пенсионный фонд о своем намерении выделить детские акции. Если обязательств нет, пенсионный фонд отказывается перечислять деньги на жилье.
Обязательство охватывает период в 6 месяцев — именно столько времени требуется для определения акций и их регистрации в Федеральном центральном регистрационном управлении. Период начинается сразу после передачи денег продавцу. Несоблюдение может повлечь за собой уголовные последствия — согласитесь, это неприятно.
🔻 Стоимость, расходы, налоги
Покупка доли в квартире у родственника является компенсационной процедурой. Участники несут расходы по оплате госпошлины, нотариальных сборов, получению справок и выписок.
Мы хотели бы представить затраты в виде таблицы:
✅ Как распределяются доли при покупке жилья на материнский капитал?
Передача доли создает новую схему собственности на квартиру — совместную общую собственность членов семьи. Если мать выкупает оставшуюся долю у родственников, семья становится единственным владельцем квартиры. Обратите внимание, что не существует способа избежать выделения долей как для рожденных, так и для зачатых (еще не родившихся) детей. Подробнее об этом читайте в статье «Выделение долей детям при использовании материнского капитала».
Даже если вы купите незначительную долю в квартире на материнский капитал, члены семьи получат долю в квартире. Сумма определяется по соглашению между родителями. Вы можете выделить большую комнату для себя или разделить квартиру поровну между детьми — словом, это на усмотрение взрослых.
Пример:
Семья из четырех человек живет в 3-комнатной квартире, которую они купили у родственника. Это государственная поддержка при рождении второго ребенка. Продающая сторона оставляет за собой ⅓ доли квартиры, а другая ⅔ доля переходит в собственность семьи. Родители хотят получить равные доли для себя и двоих детей. Это означает, что им не нужно делить всю квартиру, а только ⅔ купленной квартиры. Согласно расчетам, отец и мать получили по 1/6, а сын и дочь — по столько же. Несмотря на уменьшение подушевой нормы жилья, ПФР не мог отклонить заявление семьи. Требования, касающиеся соответствия требованиям к жилью и ответственности, были выполнены на полный процент.
✅ Нужно ли выделять долю мужу при использовании материнского капитала?
Согласно закону, номинальным обладателем лицензии является многодетная мать (редко — усыновители). Основным обязательством при покупке доли в квартире с МК является выделение долей детям и второму супругу, то есть законному мужу.
Статус мужа и отца детей подтверждается свидетельством о браке, а также надписью «отец» в свидетельстве о рождении детей.
Второй супруг имеет право на долю в квартире или доме. Однако он вправе отказаться от своей доли. В этом случае часть жилья остается за матерью и детьми. Такая процедура также часто встречается на практике (например, если отец ожидает наследства или уже владеет жильем).
Что делать, если супруги не могут договориться о распределении долей? Это также может произойти, особенно если доля была приобретена не только на средства родового капитала. Возможно, другой супруг вложил личные сбережения, и имеет смысл увеличить его или ее долю. Распределение пропорционально стоимости.
Пример:
Одна семья использовала сертификат МС для улучшения своих жилищных условий. Пара решила взять ½ долю 3-комнатной квартиры своей сестры, но 453 026 рупий не хватило, чтобы покрыть все расходы. Жена унаследовала сбережения от своей бабушки. Она вложила свои личные сбережения в покупку акций, чтобы покрыть одну треть дефицита.
Вот как вы рассчитываете доли:
- Жена, муж и двое детей получили по равной доле ½ дома;
- Муж вложил больше — он должен получить ¼ доли, а другая ¼ делится между женой и двумя детьми — каждый получает по 1/12 доли.
Таким образом, муж получил ¼ доли, жена и дети получили по 1/12 доли, оставив сестре жены ½ доли в жилом помещении.
✅ Отказ в покупке со стороны Пенсионного фонда
Право собственности на целое жилище отличается от покупки доли по общему праву. Особенно при использовании материнского капитала, в который входят ПФР и нотариус.
Если вы укажете, что хотите купить долю в квартире, владелец купона может получить отказ от пенсионного фонда. Что следует делать в такой ситуации и возможно ли добиться справедливости?
Мы выделим наиболее важные причины отказа:
- квартира не выделяется в качестве натуральной льготы и не предлагается в качестве «реальной» доли;
- нет обязательств по распределению акций;
- есть желание приобрести долю в двухкомнатной квартире;
- Имеет место нарушение минимальной жилой площади (от 6 до 18 м²).
Если семья имеет право на сделку, супруги могут оспорить необоснованный отказ ПФР. Для этого они должны получить уведомление об отказе, проконсультироваться с юристом, составить исковое заявление и обратиться в суд по месту нахождения пенсионного фонда.
Стоит отметить, что закон не содержит оснований для запрета на покупку доли в квартире, субсидируемой государством. Не все это знают, но в 90% случаев суды всегда на стороне владельца сертификата.
Существуют и другие виды отказов, хотя и не в пользу заявителей. Например, если они решат заключить договор с родственником, выплачивая МК на личные нужды. Сотрудники ПФР, опеки и прокуратуры раскрывают мошенничество на ранних стадиях.
Хищение государственных средств на целевые нужды подпадает под статью 159.2 Уголовного кодекса РФ, которая предусматривает штраф в размере 120 000 рублей или лишение свободы на 2 года.
Согласно статье 104.1 «а» УК РФ, конфискованные средства МК возвращаются семье. Родители или соучастники будут привлечены к ответственности, но дети смогут рассчитывать на государственную поддержку, которую они получали ранее от страны.
✅ Заключение
Закон разрешает покупку части дома на деньги из материнского капитала у близких и дальних родственников. Сделка ничем не отличается от продажи имущества от третьих лиц. Самое главное, чтобы жилье соответствовало нормам СанПиН и было пригодно для проживания.
Обращайте внимание на основные моменты статьи:
- Владелец сертификата на семейный капитал имеет право улучшить жилищные условия путем приобретения доли в жилом помещении у родственников.
- Жилище — это отдельное помещение с отдельным входом или одна из комнат в жилище.
- Закон разрешает покупку доли в однокомнатной квартире при условии, что семья приобретает полное право собственности на квартиру (100% от права совместной собственности).
- Запрещено покупать у супруга, так как это своего рода выплата материнского капитала.
- Семейный капитал не передается владельцу сертификата, а поступает непосредственно на счет продавца.
- Выплата государственных средств может преследоваться по статье «мошенничество».
Пособия по беременности и родам, предоставляя возможность улучшить жилищные условия, также требуют соблюдения закона. Часто семьям отказывают в передаче средств на покупку своей доли в доме. Немногие знают, как защитить свои права и бороться с отказами со стороны пенсионного фонда. Другие не могут выделить квадратные метры, теряются в обязательствах или не знают, где найти документы. В таких случаях лучше всего обратиться к адвокату. Специалисты нашего портала подскажут, как поступить в вашей ситуации, оценят отказ ПФР, помогут составить жалобу, претензию, иск и обязательство. Грамотная и бесплатная помощь адвоката не оставит вас один на один с проблемой!
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...