Задать вопрос
104 просмотров
92 просмотров
Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения
Содержание
Каждый год в России список аварийного жилья, подлежащего сносу, становится все длиннее. Жители таких домов не лишены крыши над головой. Администрация предлагает домовладельцам два варианта: Они могут переехать в новые квартиры или получить выкупную цену за здание. Иногда компенсация — это единственный выход, потому что нет возможности выселить людей.
Многие арендаторы не знают, имеют ли они право на выкупную цену. И если да, то могут ли они рассчитывать на получение больших денег? Что делать, если вы не согласны на предложенный властями вариант? Не лгите — муниципалитету выгоднее установить слишком низкую цену покупки и не выплачивать владельцам всю сумму. Поэтому арендаторам необходимо знать, как рассчитать компенсацию и из чего она состоит. Мы рассмотрим этот вопрос позже.
✅ Что такое выкупная цена аварийного жилья?
Проще сказать, что цена покупки — это альтернатива новому дому взамен снесенного. Однако существует более точное определение.
Цена покупки — это рыночная стоимость жилья в проблемном здании, подлежащем сносу. Выплаты производятся местными органами власти на основе оценки стоимости жилья и соответствующих коэффициентов.
Бенефициарами являются все владельцы квартир, при условии, что они являются владельцами квартир. Принцип заключается в том, что с каждым владельцем подписывается контракт — на переселение или компенсацию, в зависимости от того, что предпочтительнее.
Однако следует сделать оговорку — для законных владельцев, а не для арендаторов, заключивших договор аренды с муниципалитетом. Если человек не является собственником квартиры, он может претендовать только на квартиру такой же площади в новостройке (ст. 86 ЖК РФ). Переселением занимается местная администрация, с которой необходимо заключить новый договор социального найма. Денежная компенсация для арендаторов не является вариантом.
✅ Как рассчитать выкупную стоимость квартиры?
Нормативы и критерии расчета устанавливаются на уровне субъектов Российской Федерации. Однако существуют общие рекомендации, которые следует принять во внимание.
🔻 Что возмещают собственнику?
Включение дома в список аварийных объектов обязывает власти обеспечить безопасность проживающих в нем людей. Для тех, кто предпочитает вариант денежной компенсации и самостоятельного поиска нового жилья, возмещение расходов является обязательным согласно статье 32(7) Жилищного кодекса РФ.
Что включает в себя цена возмещения расходов на аварийное жилье:
- Текущая рыночная стоимость квартиры на момент переезда;
- Стоимость доли в общем имуществе — сюда входит общее имущество (чердак, лестницы, лифтовые шахты, крыши);
- Стоимость доли земельного участка в здании;
- Убытки, понесенные владельцем недвижимости в связи с необходимостью снимать другую квартиру до тех пор, пока его не выселят из поврежденного имущества;
- Расходы на поиск нового места жительства, например, на услуги агента по недвижимости (гонорар агента по недвижимости);
- Расходы на демонтаж, погрузчик и транспортные расходы;
- Расходы, связанные с государственными пошлинами за перерегистрацию документов на новое жилье, например, взимаемые Единым государственным реестром юридических лиц;
- Компенсация упущенной выгоды, возникшей в результате сдачи квартиры в аренду или выполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
- Компенсация за капитальный ремонт — для собственников, которые приватизировали свое жилье, но ремонт не был проведен.
Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально — необходимо предоставить счета, квитанции, сертификаты, расписки и т.д.
Семья Пафтньюс жила в ветхом многоквартирном доме, который вскоре был признан небезопасным. Жильцам предложили переехать из города или получить компенсацию за конфискованные квартиры. Пафнутьевы предпочли финансовую компенсацию.
Месяц назад они переехали, связались с агентом по недвижимости, нашли новую квартиру, подписали договор аренды и перевезли свои личные вещи. Агент по недвижимости стоил 3 500 рублей, аренда — 12 000 рублей в месяц, компания по вывозу и транспортировке — 2 000 рублей. Семья также подсчитала, что экстренный переезд из приюта обошелся им в 10 000 рублей потерянного заработка. Общая сумма, без учета рыночной стоимости квартиры, составила 27 000 рублей.
Пафнутьевы представили квитанции и договор с агентом по недвижимости — администрация согласилась включить эти расходы в выкупную цену аварийного жилья.
🔻 Формула расчетов
Цена, возмещаемая государством, состоит из различных статей расходов. Неважно, будет ли это аварийное жилье, ветхое жилье или обычная квартира. Компенсация основана на обычной рыночной стоимости.
Формула для расчета стоимости возмещения выглядит следующим образом:
RSC + COE + UB = VS
Это приводит к следующим результатам:
РСК — рыночная стоимость квартиры;
ЦОИ — цена общего имущества здания;
ПБ — убыток и недополученная прибыль;
VS — капитуляционная стоимость.
Соотношение можно представить как 80-10-10, где 80% — рыночная стоимость выкупаемой квартиры. Доли и потери в общем имуществе дома невелики. Часто эти критерии вообще не принимаются во внимание администрацией, что приводит к судебным спорам.
✅ Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?
Цель программы сноса не содержит отдельных нюансов для компенсации за снос. Обычно власти применяют свои собственные правила. Оценка, расчеты, договор и выплаты жильцам давно установлены с учетом региональных особенностей и размера бюджета. Теперь давайте посмотрим, как это работает на практике.
🔻 Оценка жилого помещения
Прежде чем определить рыночную стоимость квартиры, ее необходимо оценить по всем имеющимся параметрам. Для этого муниципалитет на конкурсной основе заключает договор с компанией, занимающейся рыночной оценкой имущества. Специалисты выбранной компании готовят экспертное заключение о стоимости квартир в ветхом здании.
При оценке стоимости квартир эксперты учитывают
- характеристики квартир
- район, в котором расположено жилое здание
- Инфраструктура — школы, детские сады, магазины, парки, спортивные сооружения, автостоянки и т.д.
- Наличие дорог, въездов и выездов на участок и с участка;
- Рыночный спрос на жилье в данном районе.
Как будет оцениваться аварийное жилье во время эвакуации? Не стоит полагаться на справедливую оценку, поскольку в большинстве случаев оценщики нанимаются муниципалитетом. Это приводит к расхождениям между итоговыми цифрами и реальной ситуацией на рынке жилья.
Оценщики предпочитают следующий алгоритм:
- Выбор метода сравнительной оценки (так называемый метод аналогов).
- Выберите объекты, схожие по своим характеристикам.
- Определите цену за 1 м² для каждого объекта недвижимости.
- Установите среднее значение на 1 м² жилой площади.
- Умножьте это значение на площадь аварийного жилья.
- Применять понижающий коэффициент 10-20%, а в некоторых случаях до 50%, в зависимости от состояния недвижимости.
Кроме того, в стоимость входит цена за м² земли и участка под дом в зависимости от доли собственности. Но в большинстве случаев ценятся именно «хрущевские» здания. Общий дом включен в выкупную цену.
Когда аудиторы завершают свою работу, они готовят подробный отчет. Затем документы направляются в муниципальный отдел местной администрации. Отчет содержит информацию о максимальной и минимальной цене недвижимости. Разумеется, муниципалитет заплатит наименьшую сумму. Ветхий дом стоит намного дешевле, чем квартира в пригодном для жилья здании в том же районе.
🔻 Порядок выкупа
Вот что вам нужно сделать, чтобы получить компенсацию за снос ветхого и непригодного жилья:
- Определите аварийные условия в здании.
В регионах составляется список аварийных зданий. Если ваш дом уже находится на ней, вам остается только ждать, когда его перевезут. Узнать, включен ли ваш дом в список на снос, можно на сайте «Реформа жилищно-коммунального хозяйства» или на официальном сайте местного муниципалитета.
Если жильцы обнаруживают, что дом находится в плохом состоянии, но еще не классифицирован как ветхий, они могут сообщить об этом властям. Для этого необходимо обратиться в Межведомственную комиссию, которая признает дома ветхими и аварийными. Обычно власти сами приглашают экспертов для осмотра имущества. Однако жильцы могут заказать независимую оценку и представить отчет в жилищный орган.
- Дождитесь уведомления от местных властей.
- Если они решат выплатить компенсацию — обратитесь в местный орган власти и приложите квитанции о расходах на переезд, арендную плату, услуги агента по недвижимости и т.д.
- Получите проект цены отчуждения квартиры.
- Принять или отклонить вариант, предложенный властями.
- Дождитесь очереди и перевода средств.
Дальнейшие расчеты зависят от политики местных властей. Но согласно закону, все домовладельцы в проблемном здании обязаны получить компенсацию, если они отказываются выселяться.
🔻 Какие нужны документы?
При обращении в администрацию жители должны подготовить следующие документы:
- Паспорта или свидетельства о рождении для детей;
- Отчет о мерах по обеспечению отказоустойчивости — при наличии;
- Документы, подтверждающие право собственности — свидетельство о наследстве, акт приватизации, договор купли-продажи и т.д.
- Правоустанавливающие документы — в виде свидетельства о государственной регистрации или выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
- технический паспорт
- Копия выписки из домовой книги;
- Заявление на возмещение стоимости приобретения жилья.
Оценщики могут запросить другие документы для определения полной рыночной стоимости поврежденного имущества.
✅ Что делать, если администрация занижает выкупную цену?
Размер покупной цены определяется муниципалитетом. Часто эта цифра настолько далека от реальности, что владелец недвижимости не принимает ее. Владелец имеет право оспорить цену выкупа.
Один из вариантов — получить новую независимую оценку и представить ее в суд. Если выясняется, что цена действительно была установлена слишком низкой, суд обязывает правление заплатить собственнику в соответствии с экспертным заключением. Однако, как показывает практика, такие дела занимают много месяцев. Важно не только подготовить экспертное заключение, но и доказать легитимность предоставленных данных. Без компетентного адвоката добиться этого будет крайне сложно.
✅ Судебная практика
Суды рассматривают споры между собственниками аварийного жилья и органами местного самоуправления. При рассмотрении споров суды руководствуются Федеральным законом № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Обзором судебной практики, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.
Подавляющее большинство споров возникает из-за низкой амортизационной стоимости государства. Оценщики не принимают во внимание дополнительные критерии и игнорируют доли в общем имуществе, землю и капитальный ремонт. Вторая проблема стоит особенно остро. Истцы требуют возмещения расходов на ремонт ветхого дома.
Пример:
В суде рассматривалось заявление гражданина Юдина о перерасчете выкупной цены за квартиру в ветхом доме. Истец настаивал на том, что администрация города Волжска предложила неадекватную сумму без учета многих факторов. Юдин также приложил экспертное заключение. В нем говорилось, что дом действительно был признан аварийным и что оценщики применили 40-процентную скидку к окончательной цене. Но по какой-то причине власти предложили только 870 000 рублей вместо 1 300 000 рублей. Правда вскрылась, и суд обязал местную администрацию выплатить Юдину 1 300 000 рублей.
Никто не знает, почему так долго не выплачивалась компенсация за снос дома. Необходимо, чтобы жильцы квартиры правильно оценивали свои потери, знали свои права и умели настаивать на своих правах. Ошибки могут привести к потере денег и финансовой кабале. Чиновники часто пугают людей, заставляя их подписать невыгодный договор купли-продажи. Названные суммы не имеют ничего общего с реальностью — домовладельцы вынуждены заключать соглашение от безысходности и страха остаться без денег.
Если вы столкнулись с проблемами, свяжитесь с нашими юристами. Специалисты в своей области помогут рассчитать адекватную компенсацию, оспорить действия властей и получить сумму в отведенный срок.
Смотрите ответы юристов на вопрос о том, какую сумму вы можете потребовать от властей за аварийное жилье:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...