Задать вопрос
39 просмотров
46 просмотров
Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры
Содержание
Процесс продажи старого дома и покупки нового для улучшения жилищных условий может занять неопределенное количество времени. Вы можете значительно ускорить этот процесс, используя схему сетки.
✅ Что такое взаимозачет при покупке квартиры
Неттинг предполагает продажу имеющейся собственности и использование вырученных средств для покупки новой собственности. Продажей старой недвижимости обычно занимается то же агентство недвижимости (агент) или застройщик, который помогает вам выбрать новую недвижимость. Они также заинтересованы в краткосрочной сделке, поэтому проводят активную рекламную кампанию и заботятся о юридическом сопровождении каждой сделки. В этом случае оформление продажи и последующей покупки агентом позволяет сэкономить на вознаграждении за свои услуги (например, за счет минимальной комиссии за продажу старой недвижимости).
Уравнивание предполагает одновременную продажу старой недвижимости и покупку жилой площади в новом здании. Если речь идет только о недвижимости на вторичном рынке, то это альтернативная сделка.
Учету подлежит только та недвижимость, которая зарегистрирована как свободная собственность. Соответственно, коммунальная, неприватизированная, залоговая и т.д. недвижимость не подходит для этой цели. Важно рационально оценить существующее жилье, поскольку оно должно отвечать определенным требованиям. Стандартные требования включают:
- Владелец владеет недвижимостью 3 года и более (согласно документам о праве собственности и подтверждению права собственности).
- У него/нее не должно быть зарегистрированных жильцов или он/она должен иметь возможность съехать как можно скорее.
- Отсутствие обременений и споров с третьими лицами.
- Никакие изменения не могут быть внесены без разрешения.
В некоторых случаях предъявляются требования к конкретным поэтажным планам (например, наличие полностью оборудованной кухни), возрасту жилого дома, отсутствию деклараций об оплате услуг и т.д.
🔻 Возможные схемы
На рынке недвижимости существует несколько способов покупки дома с зачетом имеющейся собственности:
- Классическая схема: продажа дома на вторичном рынке и покупка недвижимости в новостройке. Недавно построенная недвижимость обычно предлагается в период строительства, поэтому вопрос проживания в доме должен быть решен до его завершения. Если вырученных средств недостаточно, дополнительная выплата производится единовременно или в рассрочку. В некоторых случаях можно обойтись без дополнительной оплаты (например, при покупке на ранней стадии строительства, когда предлагается самая низкая цена за 1 м²).
- Без «вторички». В программу включены только первичные собственники. Причины этого включают необходимость расширения, смену места жительства или желание получить прибыль. Цена квадратного метра растет по мере перехода к новым этапам строительства, поэтому продажа жилья в уже построенном здании (например, приобретенном на этапе земляных работ) и инвестирование в новые проекты могут принести хороший доход.
- С ипотекой: Вы продаете свой собственный дом и покупаете новый не только за счет дохода, но и за счет ипотечного кредита. К недостаткам программы относятся ограниченный выбор (кредиты могут быть предоставлены только на новые здания, одобренные банками) и требование, что покупатель должен соответствовать определенным критериям, чтобы банк одобрил кредит.
🔻 Отличие взаимозачета от обмена
Эти два термина не являются юридическими понятиями, поэтому о разнице между ними можно судить по тому, как они используются в контексте сделок с недвижимостью. Разница заключается в следующем:
Физическое лицо (владелец старого жилья) и юридическое лицо (застройщик или продавец в лице AH).
Квартиры могут быть проданы на вторичном или первичном рынке и приобретены в новостройке
В конкурсе могут участвовать только объекты недвижимости на вторичном рынке
В большинстве случаев требуется дополнительный платеж за новую недвижимость (единовременно или в рассрочку).
Предметы имеют одинаковую стоимость, поэтому денежные суммы указываются только в договоре
Уравнивание также следует отличать от обменных операций. Последний вариант (аналогичный рынку автомобилей) предполагает немедленное выкуп недвижимости у владельца агентом (обычно со значительной скидкой к средней рыночной цене) и немедленное вступление в новую собственность. Клиент должен оплатить только разницу.
✅ Взаимозачет квартиры на новостройку
Это хороший вариант для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке в кредит к уже существующему зданию:
- Если вы являетесь владельцем ликвидной недвижимости (которая может быть выставлена на продажу в краткосрочной перспективе);
- планирую воспользоваться услугами агента по недвижимости для его продажи;
- если вы ищете подходящую недвижимость на первичном рынке, важно временно «заморозить» ее цену, особенно если ожидается, что она перейдет на следующий этап строительства и, соответственно, подорожает;
- имеет возможность «замещающего проживания» до завершения строительства (с учетом возможных задержек в завершении).
🔻 Порядок действий
Реализация схемы компенсации включает следующие этапы:
- Подбор квартиры в новостройке, отвечающей желаемым параметрам. Лучшие агентства недвижимости, работающие с различными застройщиками, готовы предложить множество квартир с различными характеристиками.
- Оценка и продажа существующей недвижимости. Процедуру осуществляют профессионалы агентства недвижимости (застройщика); они также используют все доступные рекламные каналы, чтобы продать недвижимость как можно быстрее. Чтобы ускорить продажу, иногда предлагается немного снизить цену на недвижимость (до 5%).
- Бронирование квартиры в новостройке с фиксированной стоимостью на определенный срок (от 1 до 3 месяцев). Предварительно вносится определенная сумма денег и подписывается договор о бронировании. Иногда предлагается продление до 12 месяцев, но в таких случаях невозможно определить стоимость имущества.
- Имеющаяся недвижимость продается в течение срока резервирования. Когда покупатель найден, подписывается договор купли-продажи (SPA) и оформляется переход права собственности.
- Покупка нового дома. Вырученные от продажи средства пойдут непосредственно застройщику на первоначальный взнос для строительства нового здания. Подписывается договор участия в строительстве (ДУС) или АСР, в зависимости от стадии завершения строительства дома. После ввода дома в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи и регистрируется свидетельство о праве собственности в Росреестре с уплатой государственной пошлины в размере 2000 рублей.
🔻 Необходимые документы
Среди требований, предъявляемых к жилью, предлагаемому для получения кредита, — право собственности покупателя и «юридическая состоятельность» недвижимости. Соответственно, владелец должен подготовить пакет документов, подтверждающих эти факты. К ним относятся
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Он подтверждает фактическое право собственности на объект и отсутствие каких-либо обременений.
- Документ, подтверждающий приобретение права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.).
- Выписка из домовой книги. Подтверждает отсутствие зарегистрированных лиц.
- Техническая документация (технический паспорт, план БТИ, поэтажный и планировочный планы). Позволяет проверить отсутствие несанкционированных расчетов.
- Заявление об отсутствии задолженности по оплате счетов-фактур.
- Разрешительные документы. Вам может понадобиться разрешение супруга на продажу дома, приобретенного в браке, или разрешение органа опеки на продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.
В рамках договоренности обычно подписывается 4 контракта:
- Резервирование нового места жительства.
- Посреднические услуги при продаже второй недвижимости.
- Договор купли-продажи второго дома.
- CD или DVD для только что построенного дома.
✅ Риски участия во взаимозачете
Если вы решите использовать сетевую систему, вам следует учитывать связанные с этим риски:
-
Увеличение стоимости недавно построенного дома. Если застройщик не предложит зафиксировать цену на недвижимость, цена может вырасти, когда старая недвижимость будет продана. В результате сбережений может оказаться недостаточно для покрытия дополнительного платежа.
При бронировании нового дома важно обращать внимание на то, когда устанавливается цена: немедленно в день бронирования или в день покупки (если была выплачена часть средств от продажи). Понятно, что первый вариант более выгоден и желателен, чтобы не платить больше, чем предполагалось изначально.
Самые важные меры по минимизации риска — тщательно выбирать застройщика, работать только с крупными, надежными компаниями и тщательно изучать условия договора (особенно ценообразование, возврат предоплаты в случае невыполнения обязательств и т.д.). Также не стоит подозревать, что агент по недвижимости, выступающий в качестве представителя или партнера застройщика, недобросовестен.
✅ Особенности налогообложения
Использование системы взаимозачетов не устраняет необходимости уплаты налогов (за исключением случаев, предусмотренных законом) и права на налоговые вычеты, но имеет некоторые особенности.
🔻 Налог при продаже
Выручка от продажи имущества представляет собой доход, с которого уплачивается подоходный налог по ставке 13%. Такое освобождение возможно в следующих случаях:
- Минимальный срок владения достигает: 3 лет в случае безвозмездного приобретения (дарение, наследование) или 5 лет в случае иного приобретения (также путем купли-продажи). Для имущества, приобретенного до 2016 года, минимальный срок составляет три года.
- Стоимость имущества составляет менее 1 млн рублей.
- Отсутствие дохода от сделки: если цена продажи равна предыдущей цене покупки (с подтверждающими документами).
Во всех остальных случаях продавец обязан уплатить подоходный налог, но имеет право уменьшить свой доход (согласно ДКК) на стандартный налоговый вычет в размере 1 млн рублей или на расходы, связанные с покупкой квартиры и подтвержденные подтверждающими документами.
Стоимость квартиры, указанная в договоре, должна составлять не менее 70% от ее кадастровой стоимости. В противном случае для расчетов следует использовать последнюю цифру.
🔻 Налоговый вычет при покупке
При покупке недвижимости государство предоставляет возможность претендовать на имущественный вычет, который представляет собой компенсацию в размере 13% от понесенных расходов, не превышающих 2 млн. рублей. Таким образом, максимальная сумма для возмещения составит 260 000 рублей (2 миллиона * 0,13). Такое право имеют граждане России, получающие официальную заработную плату, с которой уплачивается подоходный налог в бюджет, или другие виды доходов, облагаемые по ставке 13%.
🔻 Принцип взаимозачета
Вместо того чтобы дважды обращаться в налоговые органы за возвратом подоходного налога, а затем подавать заявление на возврат, можно совместить обе процедуры и произвести сразу два вычета (согласно письму Министерства финансов Российской Федерации от 19 февраля 2013 года № 03-04-05/9-115)
- Для продавца: в размере «обычных» вычетов или сборов.
- Для покупателя: 13% от стоимости покупки, но не более 2 млн. рублей.
Примеры помогут вам понять, как это работает на практике:
Пример 1. Гр. Алексеев продал квартиру в феврале 2019 года за 3,5 млн рублей (он унаследовал ее в 2017 году), а в августе 2019 года купил новую квартиру за 4,5 млн рублей. Расчет налоговой базы: 3,5 млн рублей -1 млн (1-й вычет)-2 млн (2-й вычет) = 500 000 рублей. Соответственно, 65 000 рублей (500 000 * 13%) причитается домохозяйству.
Пример 2. Г-н Иванов продал квартиру за 3 млн рублей (подтвержденную договором купли-продажи, что он купил ее в 2018 году за 2 млн рублей) и купил вторую квартиру за 3,5 млн рублей. Расчет налоговой базы: 3,000,000- 2,000,000 (1-й вычет по расходам)-2,000,000 (2-й вычет по расходам) = — 1,000,000. Отрицательное значение означает, что налог не будет уплачен. Кроме того, в будущих периодах существует право на возврат НДФЛ в размере 13% от оставшейся суммы в 1 млн рублей, т.е. 130 000 рублей.
Вышеуказанный налоговый кредит предоставляется при соблюдении следующих условий:
- Гражданин, являющийся одновременно продавцом и покупателем, имеет право на получение вычета по НДФЛ.
- Продажа и последующая покупка происходят в течение одного налогового периода (с 1 января по 31 декабря текущего года). В других случаях налогоплательщик должен сначала заплатить налог с продажи имущества, а затем потребовать возврата подоходного налога (если это применимо).
- Гражданин ранее не заявлял о налоговом вычете и не использовал его в полном объеме.
При покупке недвижимости в новостройке по программе CDA акт приема-передачи (один из обязательных документов для возврата 13% НДФЛ) выдается владельцу после сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому весьма вероятно, что дата покупки дома и дата акта приема-передачи совпадают в разных налоговых периодах, поэтому зачет налога невозможен.
Поскольку сделки имели место в течение одного года, для отчетности перед налоговыми органами можно использовать одну декларацию по форме 3-НДФЛ. Подача заявления обязательна, даже если налогоплательщик не будет производить никаких выплат в связи с зачетом. Декларация должна быть представлена по месту регистрации до 30 апреля года, следующего за сделкой. Например, если офсет был использован в 2019 году, декларация должна быть подана до 30 апреля 2020 года. Кроме того, необходимо представить пакет документов, подтверждающих продажу одного объекта недвижимости и покупку другого.
Существует ряд нюансов, которые необходимо учитывать при улучшении жилищных условий по схеме компенсации. Какие вопросы следует задать застройщику или агенту при обсуждении условий договора? На какие моменты следует обратить внимание при подписании договора? Какие документы необходимо подготовить? На бесплатной консультации юристы нашего сайта помогут вам разобраться в подводных камнях таких соглашений. При необходимости они помогут согласовать все условия, подготовят необходимые документы или представят интересы клиента в договоре.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...